나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60755 [1] 경기도 고양시 덕양구 관산동 565-13 청록캐슬 제1동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가인 · 평가일 2026.03.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 관산동 소재 "국립현대미술관" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 소규모 창고 및 공장 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는바 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트(경사지붕)지붕 4층 공동주택(다세대주택) 건 내 제3층 제302호로서, (사용승인: 2017.03.23) 외벽: 드라이비트 및 벽돌모양타일 붙임 마감 등. 창호: 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. (후첨 "호별배치도 및 내부구조도" 참조)

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접토지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 폭 약 10m의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(산업zone), 소로1류(폭 10m~12m)(접합) 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지). 특이사항: 향후 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제59조 1항, 같은법 시행령 제57조 1항 및 고양시 도시계획조례 제18조의2 규정에 의거, 도시계획심의대상 용도로 변경허가 및 용도변경시에는 도시계획심의를 득하여야 함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 김유리)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026. 5. 21.자 인수조건변경확약서를 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2026타경60755 (1)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 관산동 565-13 청록캐슬 제1동 3층302호

용도: 다세대주택

감정가: 193,000,000원

토지면적: 68.56㎡ (약 20.74평)

건물면적: 62.46㎡ (약 18.90평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

본건은 경기도 고양시 덕양구 관산동에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 소규모 창고 및 공장 등이 혼재하는 지역입니다. 국립현대미술관이 남동측 인근에 소재하고 있어 문화 시설 접근성이 있습니다. 차량으로 본건까지 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 북서측으로 폭 약 10m의 포장도로와 접하고 있습니다. 토지이용계획상 계획관리지역, 성장관리구역, 소로1류, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역에 해당합니다. 주변에 대규모 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았으나, 일부 소규모 창고 및 공장 시설이 혼재되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본건은 주택도시보증공사의 신청으로 진행된 부동산강제경매 사건입니다. 등기부상 말소기준권리는 2026년 3월 23일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(을11)입니다. 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인: 김

* 대항력: 있음

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-04-17

* 비고: 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어, 실제 임대차 계약 내용과 다를 수 있으므로 인수 여부 및 추가 비용 발생 가능성을 신중히 검토해야 합니다.

* 임차인: 정

* 대항력: 있음

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-12-26

* 비고: 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어, 실제 임대차 계약 내용과 다를 수 있으므로 인수 여부 및 추가 비용 발생 가능성을 신중히 검토해야 합니다.

* 임차인: 김

* 대항력: 없음

* 보증금: 189,000,000원

* 전입일자: 2021-04-05

* 확정일자: 2021-03-22

* 배당신고일자: 2025-04-16

* 비고: HUG 인수조건 변경 확약서 제출로 인해 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하였으며, 임차권등기 말소에 동의하였습니다. 따라서 인수되는 임차보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

본건은 주거지로서의 특성과 더불어 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다. 국립현대미술관이 인접해 있어 지역 문화의 중심지 역할을 할 수 있으며, 소규모 공장 및 창고 등도 있어 복합적인 상권 특성을 보입니다. 다만, 대규모 상업 시설이나 주요 편의시설이 밀집한 지역은 아니므로, 상권 활성화 정도는 보통 수준으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

본건은 2017년 3월 23일 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 다세대주택 제1동 3층 302호입니다. 기본적인 위생, 급배수 및 난방 설비가 갖추어져 있습니다. 주변에는 주거용 건물들이 분포하고 있으며, 차량 접근성이 양호하고 인근에 버스정류장이 있어 기본적인 생활 편의성은 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력이 있는 두 임차인(김 , 정 )의 보증금 및 차임이 0원으로 기재된 부분입니다. 실제 임대차 계약 내용에 따라 명도 과정에서 예상치 못한 비용이 발생하거나 명도가 지연될 가능성이 있습니다. 또한, 본건의 감정평가액(193,000,000원)이 최근 주변 다세대주택의 매매 시세(약 6,700만원 ~ 11,000만원)에 비해 상당 부분 높게 책정되어 있어, 낙찰 후 시세 차익을 기대하기에는 신중한 접근이 필요합니다. 토지이용계획상 향후 용도 변경 시 도시계획심의를 거쳐야 하는 점도 잠재적 제약 요인이 될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건 청록캐슬 1동 302호는 비교적 최근에 건축(2017년)된 다세대주택으로, 국립현대미술관 인근이라는 입지적 장점이 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인 두 명의 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어 명도 관련 불확실성이 크며, 주변 시세 대비 감정가가 높게 형성되어 있다는 점을 고려할 때, 신중하고 면밀한 권리 분석 및 시세 조사가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2017년 준공)로 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 국립현대미술관 인근이라는 지리적 이점을 활용한 향후 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 김유리 임차인의 경우 대항력을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의하여 인수되는 보증금 없이 명도가 진행될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 주변 다세대주택 매매 정보를 분석한 결과, 면적 및 건축 연도를 고려했을 때 본건의 시세는 대략 120,000,000원 ~ 140,000,000원 범위로 추정됩니다. 이는 본건의 감정가인 193,000,000원에 비해 상당히 낮은 수준입니다. 또한, 대항력 있는 임차인 두 명(김 , 정 )의 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 명도 리스크를 고려할 필요가 있습니다. 이러한 시세 괴리 및 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 140,000,000원으로 제안합니다. 이는 주변 시세를 반영하고 불확실한 권리 관계에 대한 리스크를 감안한 보수적인 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.