나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경145 [1] 경기도 의정부시 민락동 927-1 의정부더리브센텀스퀘어1 지식산업센터1동 4층411호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지일 · 평가일 2026.03.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 민락동 소재 "민락IC" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 지식산업센터, 상업나지 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며 인근에 버스정류장 및 구리-포천간 고속도로 민락IC가 소재 하는 등 전반적인 교통상황은 무난함.

건물의 구조

프리케스트콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 10층 중 4층 411호로서 (건물사용승인일 : 2022.08.18) 외벽 : 복합판넬 및 페어글라스 등 마감. 내벽 : 페인팅 및 일부 타일 등. 창호 : 샤시 창호임.

이용상태

공장(지식산업센터)으로 이용중임. (내부구조는 별첨 "건물이용상태" 참조)

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비, 화재경보설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평사지로서 공장(지식산업센터) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측 및 서측으로 노폭 약 12미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(고산), 중로3류(폭 12m~15m)(중로3-1)(접합), 중로3류 (폭 12m~15m)(중로3-2호선)(접합), 공공주택지구(고산지구), 준보전산지, 과밀억제권역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상 기 타: -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2026타경145 (1)

소재지: 경기도 의정부시 민락동 927-1 의정부더리브센텀스퀘어1 지식산업센터1동 4층411호

용도: 지식산업센터

감정가: 334,000,000원

토지면적: 31.08㎡ (약 9.40평)

토지지분: 31.0823㎡ (약 9.40평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 112.05㎡ (약 33.88평)

건물지분: 112.05㎡ (약 33.88평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 하나은행 (등기부 요약 참조)

1.1. 입지조건

본건은 경기도 의정부시 민락동에 소재하며, "민락IC" 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 지식산업센터, 상업나지 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장과 구리-포천간 고속도로 민락IC가 있어 교통 여건은 무난한 편입니다. 지하철 7호선 탑석역 연장(2024년 개통 예정) 및 버스 중앙차로(BRT) 노선 신설 등 교통망 확충 계획도 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리(을2: 하나은행 근저당권, 2024-01-03 접수)보다 늦은 권리들은 매각으로 소멸됩니다. 등기부상 을2 근저당권(459,600,000원), 갑3 가압류(삼성카드, 17,054,924원), 갑4 가압류(서울신용보증재단, 11,041,658원), 갑5 임의경매(하나은행) 등은 모두 말소될 예정입니다.

임차인 현황:

* (주)지알비(대표자 김 )

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업자등록일자): 2025-01-16

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원.

본 건은 별도의 인수해야 할 임차인의 보증금이나 권리가 없는 것으로 분석됩니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 지역은 아파트 단지와 근린생활시설, 지식산업센터 등이 혼재된 복합적인 상업 및 업무 지구입니다. 특히, 인근에 "민락IC"가 위치하여 광역 접근성이 우수하며, 이는 물류 및 유통 관련 사업체에게 유리한 조건이 될 수 있습니다. 또한, 대규모 복합 문화 융합단지(리듬시티) 조성 계획이 있어 향후 지역 발전 가능성이 높은 지역입니다.

1.4. 생활정보

건물은 2022년 8월 18일에 사용 승인된 비교적 신축 건물(프리케스트 콘크리트 구조)이며, 10층 중 4층에 위치합니다. 급배수, 위생, 난방, 화재 경보, 소화전, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다. 건물 자체의 기본적인 편의시설을 갖추고 있으며, 주위 아파트 단지의 형성으로 인해 주거 관련 편의시설 이용도 가능할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

지식산업센터 시장 전반적으로 최근 공급 과잉 및 경기 침체로 인한 공실 증가, 수익성 하락 등의 우려가 존재합니다. 본 건의 경우 임대 관계가 미상으로 명시되어 있으나, 현재 파악된 유일한 임차인이 대항력이 없고 보증금 및 차임이 없는 상태이므로, 임대차 관련 직접적인 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 다만, 향후 공실 발생 가능성에 대한 대비는 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 의정부시 민락동에 위치한 신축 지식산업센터로, 우수한 교통망과 함께 생활 및 상업 인프라가 혼재된 지역에 자리하고 있습니다. 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되는 깨끗한 권리 상태이며, 인수해야 할 임차인 보증금도 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 감정가는 3억 3천 4백만 원으로 책정되었으며, 입찰 시 주변 시세 및 향후 지역 개발 가능성을 종합적으로 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 8월 사용 승인된 비교적 신축 건물로 상품성이 좋습니다.

* 우수한 접근성: 민락IC 인근 위치로 서울 및 수도권 주요 지역으로의 접근성이 뛰어납니다.

* 깨끗한 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 임차인 부담 없음: 대항력 없는 임차인으로 인수할 보증금이 없습니다.

* 지식산업센터 투자: 성장 잠재력이 있는 지식산업센터로서의 투자 가치를 고려할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 334,000,000원입니다. 본건은 인수해야 할 임차인 보증금이 0원이므로, 감정가를 기준으로 시장 상황, 유사 물건의 실거래가 및 경매 낙찰가율 등을 면밀히 분석하여 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다. 최근 지식산업센터 경매 시장의 평균 낙찰가율이 낮게 형성되는 경향(약 50~60%대)도 있으나, 신축 건물, 양호한 입지 및 권리 상태 등을 고려할 때 감정가 이하로만 접근하기보다는, 본건의 가치를 충분히 반영하여 경쟁력 있는 가격으로 입찰하는 전략을 고려해 볼 수 있습니다. 보수적으로는 감정가의 70~80% 수준에서 시작하여, 시장 조사를 통해 상향 조정하는 방안을 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.