나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60646 [1] 경기도 파주시 월롱면 영태리 520-7 의료시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 라움 · 평가일 2026.04.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 월롱면 영태리 소재 "정목중학교" 남동측 인근에 위치하며, 인근은 단독주택, 근린생활시설, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 1 : 부정형 토지로서 도로 및 부속토지로 이용중임. 일련번호 2~8 : 7필 일단의 사다리형 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건(일련번호 1)을 통하여 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1 계획관리지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 지방1급하천(2024-11-29)(금촌천5095(24.11.29)) , 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호 구역(2015-02-25)(반드시 교육지원청에 재확인 바람(TEL.940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(11미터위임(09.05.14))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(헬기)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(헬기)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 하천구역 (2024-11-29)(금촌천)<하천법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택) 일련번호 2 계획관리지역, 지방1급하천(금촌천5095(24.11.29))(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 사육 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(반드시 교육지원청에 재확인 바람(TEL.940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(11미터위임 (09.05.14))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(헬기)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(헬기)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역: 25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 하천구역(금촌천)<하천법>, 토지거래계약에관한허가 구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택) 일련번호 3 계획관리지역, 지방1급하천(금촌천5095(24.11.29))(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 사육 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(반드시 교육지원청에 재확인 바람(TEL.940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(11미터위임 (09.05.14))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(헬기)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 하천구역(금촌천) <하천법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택) 일련번호 4, 6, 8 계획관리지역, 지방1급하천(2024-11-29)(금촌천5095(24.11.29)), 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-02-25)(반드시 교육 지원청에 재확인 바람(TEL.940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설 기타(11미터위임(09.05.14))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(헬기)<군사 기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 하천구역(2024-11-29)(금촌천)<하천법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택) 일련번호 5 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 상대보호구역(반드시 교육지원청에 재확인 바람(TEL.940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(11미터위임(09.05.14))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(헬기)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)<군사 기지 및 군사시설 보호법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독 주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택) 일련번호 7 계획관리지역, 지방1급하천(2024-11-29)(금촌천5095(24.11.29))(저촉), 가축사육제한구역 (모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-02-25) (반드시 교육지원청에 재확인 바람(TEL.940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(11미터위임(09.05.14))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역 (헬기)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(헬기)<군사기지 및 군사시설 보호법 >, 제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 하천구역(2024-11-29)(금촌 천)<하천법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구 주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

일련번호 1의 공부상 지목은 답이나 현황 도로 및 부속토지로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

건물감정평가요항표

건물의 구조

철골철근콘크리트, 철근콘크리트구조 콘크리트평슬라브지붕 4층 건물로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등, 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 마감 등, 바닥 : 강화마루 및 타일깔기 마감 등, 창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

지하2층 : 주차장, 기계실, 전기실 및 의료시설 지하1층 : 장례식장(상호명 : 보람장례식장) 1~4층 : 의료시설

설비내역

위생·급배수 설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비, 소화전설비, E/V설비, 카리프트설비, 시스템에어컨설비 및 CCTV설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 지적 및 건물개황도 참고.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 현장조사시 지하 1층의 이해관계인을 만났으나 보증금 및 임차료에 대해서는 모른다고 답하였으며, 지하2층 일부 지점에 누수로 인하여 플라스틱 쓰레기통으로 물을 받는 상태임.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함.
2. 제시외 물건 중 ㄷ(흡연실), ㄹ(컨테이너 사무실), 지상에 소재한 컨테이너(수개)는 철거 및 이동이 용이하므로 평가 및 매각에서 제외함.
3. 목록 1.은 공부상 지목은 답이나 현황은 일부 도로 및 부속토지(잡종지)임.
4. 목록 1.에 대하여 2026. 4. 9.자 파주시 월롱면의 사실조회회신서를 첨부함[문의 경기도 하천과(031-8030-3664) 및 파주시 하천관리과(031-940-2993)]
5. 목록 1.에 대하여 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 농지취득자격증명 미제출시 보증금은 반환하지 않고, 배당할 금액에 산입함).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 파주시 월롱면 영태리 520-7번지에 소재한 의료시설 건물 및 토지 일괄 매각 건입니다.

* 사건번호: 고양지원 2026타경60646 (1)

* 소재지: 경기도 파주시 월롱면 영태리 520-7 (신주소: 경기도 파주시 통일로 715-2)

* 용도: 의료시설

* 감정가: 13,121,464,760원

* 토지면적: 3530.00㎡ (약 1,067.8평)

* 건물면적: 5073.19㎡ (약 1,534.6평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 유에스제십삼차유동화전문 (유OOOOOOOOOOOOOOOO와 관련 있을 가능성 높음)

* 건축물 정보:

* 건축허가일: 2007년 11월 20일

* 사용승인일: 2009년 1월 12일

* 구조: 철골철근콘크리트, 철근콘크리트구조 (콘크리트 평슬라브 지붕)

* 층수: 지하 2층, 지상 4층

* 주요 용도: 의료시설, 장례식장, 제2종근린생활시설

* 연면적 (건축물대장 기준): 5099.59㎡ (약 1,542.6평)

* 토지 면적 (건축물대장 기준): 3309㎡ (약 1,001.0평)

* 건폐율: 22.73%

* 용적률: 86.26%

* 특이사항: 유동화 물건, 농지취득자격증명 제출 필요, 대항력 있는 임차인 존재.

* 주의사항:

1. 일괄 매각이며, 제시외 건물(흡연실, 컨테이너 사무실, 지상 컨테이너 등)은 철거 및 이동이 용이하여 평가 및 매각에서 제외됨.

2. 공부상 지목은 '답'이나 현황은 일부 도로 및 부속토지(잡종지)임.

3. 농지취득자격증명 제출 필요 (미제출 시 보증금 반환 불가 및 배당금 산입).

4. 지하 2층 일부에 누수 발생 상태임.

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 파주시 월롱면 영태리 소재 "정목중학교" 남동측 인근에 위치함.

* 주변 환경: 단독주택, 근린생활시설, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지역임.

* 교통 상황: 본 건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 교통 상황은 보통 수준임.

* 인접 도로 상태: 본 건(일련번호 1)을 통하여 중로에 접함.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 전반: 계획관리지역, 지방1급하천(금촌천) 구역, 가축사육제한구역(모든 축종), 상대보호구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역 (비행안전제2, 3구역, 제한보호구역), 토지거래계약에관한허가구역.

* 특히, 금촌천 하천구역에 저촉되는 필지가 있으며, 군사보호구역의 범위가 넓어 개발 및 이용에 제약이 따를 수 있음.

1.2. 권리분석

* 등기부현황:

* 말소기준권리: 2023년 5월 30일자 하나은행 근저당권 (을29, 건물 을19)

* 매각으로 인한 권리 소멸: 등기부상 모든 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 말소기준권리보다 후순위이거나 임의경매 신청으로 인해 소멸될 것으로 예상됨. 인수되는 부담은 없어 보임.

* 다만, '대항력 있는 임차인'이 명세서에 언급되어 있으므로 이 부분은 별도 확인이 필수적임.

* 임차인 현황:

* 임차인 1: 박명선

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-05-13

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 금액이 명확하지 않으므로 인수 여부 및 실제 부담금에 대한 상세 조사가 필요합니다.

* 임차인 2: 김 (에스앤에이치 합명회사김길우)

* 보증금: 600,000,000원

* 차임: 2,000,000원

* 전입일자(사업일자): 2021-01-05

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 6억원, 월 200만원의 임차인이 존재하며, 대항력 보유 시 인수될 가능성이 있으므로 최종 명도 계획 수립 시 고려해야 함.

* 인수 보증금 합계: 0원 (제시된 자료 기준. 단, 임차인 김 의 보증금 6억원 인수 가능성 있음.)

1.3. 상권분석

* 본 물건지는 의료시설로서, 인근 지역은 농경지와 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 비교적 한적한 지역임.

* 대형 상업 시설이나 유동인구가 많은 중심 상권과는 거리가 있음.

* 인근에 "정목중학교"가 위치하고 있으며, 병원, 장례식장, 근린생활시설 용도로 활용되고 있어 관련 업종의 수요는 존재할 수 있음.

* 주변의 개발 계획이나 대규모 시설 유입 여부에 따라 향후 상권 변화 가능성이 있음.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: 정목중학교 인근에 위치.

* 교통: 차량 접근은 용이하나 대중교통 이용 시 다소 불편할 수 있음. 인근 버스정류장 이용 가능.

* 주변 환경: 농경지, 임야, 주거지역 등이 혼재.

* 혐오시설: 제공된 정보 내에서 직접적인 혐오 시설(예: 폐기물 처리장, 대규모 공장단지 등)과의 근접성은 확인되지 않으나, 군사기지 및 군사시설 보호구역에 포함되어 있어 해당 지역의 특성상 군 관련 시설의 영향을 받을 수 있음. 하천 구역에 포함되어 있어 수변 환경 관련 고려 사항이 있을 수 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 박명선(보증금/차임 0원), 김 (보증금 6억원). 특히 김 임차인의 보증금 6억원 인수 시 상당한 초기 자금 부담이 발생할 수 있음. 박명선 임차인의 경우, 0원이라도 실질적인 명도 협상 또는 법적 절차가 필요할 수 있음.

* 농지취득자격증명 제출 의무: 공부상 지목이 '답'이므로, 매수인은 농지취득자격증명을 반드시 제출해야 함. 미제출 시 매각 불허 또는 보증금 몰수 위험이 있음.

* 다수의 토지 이용 규제: 계획관리지역, 하천구역, 가축사육제한구역, 군사보호구역, 토지거래허가구역 등 다수의 규제로 인해 향후 토지 활용 계획 수립 시 면밀한 법규 검토가 필요함.

* 건물 하자: 지하 2층 일부 누수 발생으로 인한 추가적인 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성.

* 현황과 공부상 불일치: 토지 지목이 '답'이나 현황은 도로 및 부속토지로 이용 중.

* 제시외 건물 제외: 특정 제시외 건물은 매각 대상에서 제외되므로, 현장 확인 시 구분 필요.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 감정가 약 131억원에 달하는 대규모 의료시설 및 토지 경매 건으로, 넓은 부지와 건물을 활용할 수 있다는 장점이 있습니다.

* 사용 승인이 2009년으로 비교적 최신 건물에 속하지만, 지하층 누수 등 관리 상태에 대한 확인이 필요합니다.

* 가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인(특히 김 6억원)의 존재와 농지취득자격증명 제출 의무입니다. 이러한 부분은 매각 전 철저한 조사와 명도 계획 수립이 선행되어야 합니다.

* 다수의 토지 이용 규제는 향후 개발 또는 활용 계획에 상당한 제약을 줄 수 있으므로, 전문가와 상의하여 가능성을 타진해야 합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보이나, 임차인 문제는 별개로 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 의료시설, 장례식장 등 특수 용도로 활용 가능한 넓은 연면적과 대지 확보.

* 상대적으로 낮은 건폐율과 용적률로 향후 증축 또는 추가 개발 가능성 탐색 가능.

* 정목중학교 인근으로, 지역 내 수요 충족 및 의료 서비스 제공 잠재력.

* 향후 인근 지역 개발 또는 교통망 확충 시 가치 상승 가능성.

* 대항력 있는 임차인 문제를 해결할 경우, 시세 대비 저렴하게 취득할 기회.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 13,121,464,760원

* 주요 고려 사항:

* 대항력 있는 임차인 김 의 보증금 6억원 인수 시 부담.

* 농지취득자격증명 미확보 시 매각 불허 또는 보증금 몰수 위험.

* 군사보호구역, 하천구역 등 토지 이용 규제로 인한 제약.

* 지하층 누수 등 건물 수리 비용.

* 향후 명도 및 재활용 계획 수립에 따른 비용.

* 본 물건의 경우, 임차인 문제와 토지 이용 규제라는 큰 변수가 존재하므로, 감정가 대비 할인율 적용 시 신중한 접근이 필요합니다.

* 보수적으로 접근하여, 현장 실사, 임차인 협상 결과, 관련 법규 검토 등을 거쳐 입찰가를 결정해야 합니다.

* 예상 입찰가 범위: 감정가 대비 70% ~ 80% 수준 (약 91억 8천만원 ~ 104억 9천만원)을 고려하되, 실제 인수 부담액 확정 후 최종 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.