나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70503 [1] 경기도 의정부시 의정부동 167-16 드림타운 3층 304호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다안 · 평가일 2026.04.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 의정부시 의정부동 소재하는 공동주택으로 주위는 업무시설, 근린생활시설 등이 분포하고 있으며 전반적인 주거환경은 양호함.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입 가능하고 인근 대중교통여건 등을 고려하였을 때, 전반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제3층 제302호로서, 외 벽 : 타일붙임 마감 등임. 창 호 : PVC샷시 등임.

이용상태

공동주택임.

설비내역

위생 급배수시설, 소화설비, 승강기설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

일반상업지역(일반상업지역), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(철도보호지구) <철도안전법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

인접 도로상태등

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토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 기본사항

* 사건번호: 의정부지방법원 2026타경70503 (1)

* 소재지: 경기도 의정부시 의정부동 167-16 드림타운 3층 304호

* 용도: 아파트 (공동주택)

* 감정가: 47,200,000원

* 토지면적: 4.60㎡ (약 1.39평)

* 토지지분: 4.6㎡ (약 1.39평)

* 건물면적 (전용면적): 16.53㎡ (약 5.00평)

* 건물지분: 16.53㎡ (약 5.00평)

1.2. 건물상세

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내

* 건축년도: 2012년 (준공 승인일 기준)

* 해당층: 3층 (총 10층)

* 호수: 304호

* 건물 전체 용도: 공동주택 (아파트), 업무시설 (혼합 건물)

* 건축물표제부 정보: 드림타운, 철근콘크리트구조, 10층, 총 연면적 약 2,518.26㎡, 대지면적 약 454.7㎡

1.3. 매각관련정보

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 특이사항: HUG 인수조건 변경, 공동담보

* 주의사항: (제공된 정보 없음)

* 특수물건정보: HUG 인수조건 변경, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치및주위환경

* 본 물건은 경기도 의정부시 의정부동 167-16에 위치하며, 주변에 업무시설, 근린생활시설 등이 분포하여 전반적인 주거 환경이 양호함.

2.2. 교통상황

* 대상 물건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근 대중교통 여건을 고려할 때 전반적인 교통 상황이 양호함.

2.3. 주변시설및혐오시설유무

* 주변에 주거, 상업, 업무시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됨. 현재까지 조사된 바로는 혐오시설은 확인되지 않음.

3. 권리분석

3.1. 권리분석개요

* 본 경매 물건의 말소기준권리는 2023년 5월 2일 접수된 파주세무서장의 압류 (갑4)이며, 이보다 선순위 권리는 없음. 본 경매로 인해 소멸되지 않는 권리는 없음.

3.2. 임차인현황

* 임차인: 강

* 보증금: 53,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-01-10

* 확정일자: 2022-12-16

* 배당신고일자: 2025-02-21

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권 (을5)은 말소 예정이며, 강민재 임차인은 대항력이 없어 보증금을 배당받지 못할 수 있음. 주택도시보증공사는 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출함.

3.3. 인수되는권리

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없음.

4. 생활정보

4.1. 편의시설및주거환경

* 본 물건은 의정부시 의정부동에 위치하여 업무시설 및 근린생활시설과 인접해 있어 생활 편의시설 이용이 용이한 편임.

5. 상권분석

5.1. 상권특성

* 본 물건은 소형 도시형 생활주택(원룸형) 및 업무시설과 함께 구성된 집합건물 내 아파트 전유부분이므로, 일반적인 아파트 단지 상권과는 다름. 주거 환경 및 소형 주거 공간에 대한 수요를 중심으로 파악할 필요가 있음.

6. 잠재적리스크

6.1. 물건고유리스크

* 소형 전용 면적 (16.53㎡): 공간 활용성 및 거주 편의성이 제한적일 수 있으며, 향후 매매 시 수요층이 제한될 수 있음.

* 혼합 용도 건물: 아파트와 업무시설이 함께 있는 건물로, 주거 외 다른 용도 시설로 인한 소음, 이용객 등으로 인한 불편이 발생할 가능성이 있음.

6.2. 경매조건관련리스크

* HUG 인수조건 변경: HUG의 향후 처리 과정 및 조건 변경에 따라 매각 진행 방식에 변동이 있을 수 있음 (다만, 현재까지 제공된 정보로는 큰 문제는 없어 보임).

* 공동담보: 본 건 외 다른 담보물건과의 관계에서 복잡성이 발생할 수 있으나, 일반적인 경매 절차에서 크게 문제되지 않음.

7. 종합의견

* 본 경매 물건은 경기도 의정부시 의정부동에 위치한 소형 아파트(전용 16.53㎡)입니다. 감정가는 47,200,000원이며, 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수되는 권리가 없는 깨끗한 상태입니다. 교통 및 생활 환경은 전반적으로 양호한 편입니다. 다만, 소형 면적이라는 점과 혼합 용도 건물이라는 점은 잠재적인 리스크로 고려해야 합니다. HUG가 채권자인 만큼, 경매 절차는 비교적 명확하게 진행될 것으로 예상됩니다.

8. 투자포인트

* 낮은 감정가: 소형 아파트임에도 불구하고 합리적인 수준의 감정가로 시작합니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리보다 선순위 권리가 없고, 임차인의 대항력도 없어 낙찰 후 인수 부담이 전혀 없습니다.

* 안정적인 입지: 의정부시 내 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

* 소형 주거 공간 수요: 1인 가구 증가 추세에 따라 소형 주거 공간에 대한 수요는 꾸준히 존재합니다.

9. 예상입찰가

* 본 건의 예상 입찰가는 감정가 47,200,000원을 기준으로 산정하는 것이 합리적입니다. 임차인의 보증금 인수 부담이 없고, 모든 권리가 소멸되는 점을 고려할 때, 시장 상황 및 경쟁 입찰자들의 판단에 따라 감정가 이상으로 낙찰될 가능성이 있습니다. 보수적으로 접근한다면 감정가 수준에서, 적극적으로는 감정가 대비 110% ~ 120% 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.