나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4250 [1] 서울특별시 영등포구 영등포동2가 232-1 해강플러스 제5층 제501호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜온 · 평가일 2026.04.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 영등포동2가 소재 '영등포동주민센터' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 제5호선 '영등포시장역'이 소재하는 등 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층/지상9층 건물 내 제 5층 제501호로서 (사용승인일: 2021.03.30.) 외벽: 석재붙임 마감 등 샷시: 샷시창호 등임.

이용상태

오피스텔(탐문조사상 복층구조)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 기계식주차설비, 승강기 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 8m 내외 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

영등포동2가 232-1, 233-3번지 공히: 도시지역, 준주거지역, 가축사육제한구역((예외: 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군 수도방위사령부(02-524 -3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항: 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도:단독, 다가구,아파트,연립,다세대,지정기간:2025.8.26~2026.8.25)),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1))

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계: 미상임. (2)기타: 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 Ⅳ. 참고

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

본 물건은 서울특별시 영등포구 영등포동2가 232-1번지, 해강플러스 제5층 제501호에 소재하는 오피스텔입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2026타경4250 (1)이며, 부동산 강제 경매로 진행됩니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

채권자는 주OOOOOOO 입니다.

1.2. 가격 및 면적 정보

감정가는 260,000,000원 입니다.

토지 면적은 6.73㎡ (약 2.04평)이며, 토지 지분 또한 6.73㎡ (약 2.04평) 입니다.

건물 면적은 18.58㎡ (약 5.62평)이며, 건물 지분 역시 18.58㎡ (약 5.62평) 입니다.

토지 및 건물 제시외 면적은 모두 0.00㎡ 입니다.

1.3. 건물 상세 정보

건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕의 지하 1층/지상 9층 건물 중 제5층 제501호입니다.

건물의 사용승인일은 2021년 03월 30일 입니다.

건물명은 해강플러스이며, 주용도는 오피스텔입니다.

건축물 대장 상 건물 연면적은 1258.28㎡ (약 380.55평), 건축 면적은 159.47㎡ (약 48.24평) 입니다.

건물에는 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 기계식 주차 설비(옥외 2대 포함 총 20대 가능), 승강기 등이 갖추어져 있습니다.

내부 이용 상태는 오피스텔이며, 탐문 조사상 복층 구조로 이용 중입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 서울특별시 영등포구 영등포동2가 소재 '영등포동 주민센터' 남동측 인근에 위치합니다.

주위 환경은 공동주택, 단독주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 토지 이용 현황

토지는 2필지로, 일단의 부정형 토지로서 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

3. 교통상황

3.1. 대중교통 및 접근성

본 건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다.

지하철 5호선 '영등포시장역'이 인근에 위치하여 대중교통 사정은 보통입니다.

북동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부 및 권리 관계 요약

말소기준권리는 2023년 04월 04일에 접수된 영등포구의 압류 입니다.

집합건물 등기부상 총 권리금액은 259,000,000원 입니다.

주요 권리 사항으로는 소유권 보존 (2021.04.12), 공유자 전원 지분 이전 (2022.04.08), 압류 (영등포구 2023.04.04, 부천세무서장 2025.12.24), 주택임차권 (2022.04.08), 강제경매 (주택도시보증공사 2026.03.20) 등이 있습니다.

4.2. 임차인 현황 및 주요 조건

임차인으로 주택도시보증공사(이정희)가 등록되어 있으며, 보증금 259,000,000원, 차임 0원 입니다.

전입일자는 2022년 04월 08일, 확정일자는 2022년 04월 11일 입니다.

배당신고일자는 2024년 03월 12일이며, 대항력은 없는 것으로 확인됩니다.

본 물건의 특이사항 및 주의사항으로, HUG 인수 조건 변경이 있으며, 임차인 및 주택임차권승계인인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

4.3. 인수 및 소멸 권리

매각으로 인하여 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부상 소유권 보존, 공유자 이전, 압류, 강제경매, 주택임차권 등이 말소 대상에 포함됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리 사항은 본 제공 정보 내역에서는 확인되지 않습니다.

인수 보증금 합계는 0원 입니다.

5. 상권분석

5.1. 지역 상권 특성

본 물건이 위치한 영등포동2가 일대는 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 복합 상권입니다.

영등포시장역 역세권 지역으로, 직장인 및 배후 주거 수요를 기반으로 한 상권이 형성되어 있습니다.

5.2. 건물 용도

건축물 표제부상 주요 용도는 업무시설이며, 세부 용도는 오피스텔입니다.

내부 이용 상태는 오피스텔로, 복층 구조를 활용하고 있습니다.

6. 생활정보

6.1. 주요 편의시설 (외부 검색 결과 없음)

제공된 정보만으로는 주변 상세 편의시설(마트, 백화점, 병원, 학교 등)에 대한 구체적인 정보를 파악하기 어렵습니다. 다만, '영등포동 주민센터' 인근으로 일반적인 근린생활시설 이용은 가능할 것으로 보입니다.

6.2. 건축물 내부 편의 설비

건물 내에는 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기 등이 갖추어져 있습니다.

해당 호실은 탐문 조사상 복층 구조로 내부 공간 활용도를 높였습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. HUG 인수 조건

임차인(주택도시보증공사)의 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소 조건은 매수인에게 명확한 부담을 지우지 않는 긍정적 요소이나, 해당 조건의 이행 여부를 매각 후 철저히 확인해야 합니다.

7.2. 토지 이용 규제

본 건 토지는 도시지역, 준주거지역에 속해 있으며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 서울 영등포구의 역세권에 위치한 비교적 신축(2021년 준공)급 오피스텔로, 18.58㎡ (약 5.62평)의 전용 면적에 복층 구조를 갖추고 있어 공간 효율성이 높을 것으로 예상됩니다.

HUG 인수 조건이라는 특수한 사항이 있으나, 이는 매수인에게 보증금 관련 직접적인 인수 부담이 없도록 정리될 가능성이 높습니다.

영등포 지역의 지속적인 개발 잠재력과 편리한 교통 환경을 고려할 때, 투자 및 실거주 가치를 겸비한 물건으로 판단됩니다.

9. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 5호선 영등포시장역 이용이 편리합니다.

* 신축급 건물: 2021년 준공으로 건물 노후화 관련 리스크가 적습니다.

* 복층 구조: 실사용 면적 대비 공간 활용도가 우수합니다.

* 영등포 개발 호재: 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성이 있습니다.

10. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 260,000,000원 입니다.

제공된 정보만으로는 정확한 시세 분석이 어려우나, 감정가는 현 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

인수되는 보증금이 없으므로, 감정가(260,000,000원)를 기준으로 하되, 본 물건의 장점(신축급, 복층 구조, 역세권) 및 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 100% ~ 115% 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다. (예: 260,000,000원 ~ 299,000,000원)

최종 입찰가 결정 시에는 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 최근 실거래가 및 유사 물건 시세를 면밀히 조사해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.