나이스옥션 법원경매 서울북부 2026타경10460 [1] 서울특별시 도봉구 쌍문동 80-37 드림캐슬 102동 4층 402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: FACAI · 평가일 2026.04.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 '서울한신초등학교' 남동측 인근에 위치하는 부동산으로서, 주위는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(4호선: 쌍문역))이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 제4층 제402호로서, (사용승인일 : 2021.06.22) 외벽 : 석재 마감 등. 내벽 : -, 창호 : 알루미늄 시스템 창호(추정) 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중이며, 내부구획 및 이용상황 등은 후첨 '내부구조도'참조바람. (※ 본건 내부구획 및 이용상황은 현장조사시 폐문부재 및 이해관계인 비협조로 인해 건축물대장상 건축물현황도를 기준으로 작성하였으니 경매진행 시 재확인바람.)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 및 주차장 등이 구비된 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 가장형 토지로서 다세대주택 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 6미터, 서측으로 노폭 약 8미터 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제3종일반주거지역 , 제3종일반주거지역(입안) , 도로(접합) , 소공원(입안), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축허가·착공제한지역((제한기간:2025.1.17~.2026.1.16))<건축법>, 건축허가·착공제한지역(지정기간:고시일(20250612)로부터2년)<건축법>, 교육환경보호구역(최종확인은 관할교육청에 반드시 확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역(입안)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.8.31.~2026.8.30.),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31./아파트 용도 한정)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 사건정보

사건번호: 서울북부지방법원 2026타경10460 (1)

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 물건내역

소재지: 서울특별시 도봉구 쌍문동 80-37 드림캐슬 102동 4층 402호

용도: 도시형생활주택 (제3종일반주거지역)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정평가 정보

감정가: 290,000,000원

토지면적: 16.07㎡ (약 4.86평)

건물면적: 29.49㎡ (약 8.92평)

2. 입지조건

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2.1. 주변환경

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 '서울한신초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 4호선 쌍문역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

3. 권리분석

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3.1. 등기부현황

* 소유권보존: 2021-06-28, 신세계드림이앤씨주식회사

* 소유권이전: 2021-10-15, 김정민 (매매)

* 주택임차권 (을구 3번): 2025-09-03 접수, 최준정, 금액 280,000,000원, 말소: 인수

- 전입일자: 2021-10-15

- 확정일자: 2021-09-14

* 강제경매 (갑구 3번): 2026-03-18 접수, 최준정, 금액 280,000,000원, 말소: 말소기준권리

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 최준정

* 보증금: 280,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-10-15

* 확정일자: 2021-09-14

* 배당신고일자: 2025-09-03

* 대항력: 있음

3.3. 권리분석 요약

본건은 대항력 있는 선순위 임차인(최준정)이 존재하며, 해당 임차인의 주택임차권(을구 3번)은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 임차인의 보증금 280,000,000원 중 배당으로 전액 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

그러나, 경매 신청 채권액(최준정, 280,000,000원)이 임차인의 보증금과 동일하므로, 낙찰가가 280,000,000원 이상일 경우 임차인의 보증금은 배당을 통해 전액 변제될 가능성이 높아 매수인이 인수할 보증금 부담은 없을 것으로 예상됩니다. (말소기준권리: 갑구 3번 최준정의 강제경매)

4. 상권분석

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4.1. 주변 시세 (최근 매매 정보 분석)

* 2012년식 다세대주택, 26.51㎡, 2026년 7월 매매가 155,000,000원 (약 585만원/㎡)

* 1991년식 다세대주택, 36.54㎡, 2026년 7월 매매가 146,000,000원 (약 400만원/㎡)

* 2000년식 다세대주택, 63.29㎡, 2026년 7월 매매가 265,000,000원 (약 419만원/㎡)

4.2. 시세 분석

본건은 2021년 신축 건물로, 주변의 비교 대상 매물들이 1991년~2012년식으로 노후화되어 있어 신축이라는 점이 가장 큰 장점으로 작용합니다. 신축 건물임에도 불구하고 감정가가 290,000,000원(약 983만원/㎡)으로 책정된 것은 이러한 신축성을 반영한 것으로 보입니다. 다만, 제공된 주변 시세는 본건과 연식 및 규모에서 차이가 있어 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

5. 생활정보

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5.1. 건물 구조 및 상태

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 제4층 제402호이며, 사용승인일은 2021년 6월 22일입니다. 외벽은 석재 마감 등입니다.

건물 이용 상태는 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며, 내부구획 및 이용상황은 현장 조사 시 폐문부재 등으로 인해 건축물대장상 현황도를 기준으로 작성되었으므로 경매 진행 시 재확인이 필요합니다.

5.2. 편의시설 및 주차

기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 및 주차장 등이 구비된 것으로 추정됩니다.

5.3. 토지 이용 및 개발계획

토지는 인접지와 등고평탄한 가장형 토지로서 다세대주택 등의 건부지로 이용 중입니다. 본건은 도시지역, 제3종일반주거지역에 해당하며, 북측으로 약 6미터, 서측으로 약 8미터 도로에 접해 있습니다.

주요 토지이용계획으로는 정비구역(입안)으로 지정되어 있으며, 건축허가·착공제한지역으로 지정되어 있어(2025.1.17~2026.1.16 및 2025.06.12 지정기간 2년) 건축 행위에 제한이 있습니다. 또한, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다양한 규제가 적용됩니다.

6. 잠재적 리스크

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6.1. 임차인 관련 리스크

대항력 있는 임차인 최준정(보증금 280,000,000원)이 존재하며, 낙찰가에 따라 잔여 보증금 인수 위험이 있습니다. 다만, 낙찰가가 280,000,000원 이상일 경우 해당 위험은 해소될 것으로 예상됩니다.

6.2. 개발제한 및 정비구역

본건은 현재 건축허가·착공 제한 지역으로, 일정 기간 동안 신축 또는 증축 등 건축 관련 행위가 제한됩니다. 또한, 정비구역(입안)으로 지정되어 있어 향후 재개발 가능성은 있으나, 정비 사업의 진행 시기 및 방식 등은 불확실하며, 이로 인한 재산권 행사 제약이 발생할 수 있습니다.

7. 투자 포인트

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* 신축 건물: 2021년 준공된 신축 건물로, 내부 상태가 양호할 것으로 기대되며 관리비 부담이 적을 수 있습니다.

* 정비구역 지정: 장기적인 관점에서 재개발을 통한 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다.

* 입지 조건: 지하철역 및 학교가 인근에 위치하여 주거 편의성이 양호합니다.

8. 종합 의견

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본 물건은 신축 건물이라는 명확한 장점과 함께 대항력 있는 선순위 임차인이 존재한다는 중요한 리스크 요소를 동시에 안고 있습니다. 임차인의 보증금(280,000,000원)이 경매 개시 채권액과 동일하여 낙찰가만으로 임차인 인수 부담을 해소할 수 있다는 점은 긍정적입니다. 신축 건물로서의 가치와 향후 재개발 가능성을 고려할 때 투자 매력이 있으나, 건축 제한 기간 및 정비 사업의 불확실성 등 잠재적 리스크를 면밀히 검토하여 신중하게 접근해야 합니다.

9. 예상 입찰가

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본건의 감정가는 290,000,000원입니다. 임차인의 보증금은 280,000,000원이며, 대항력 있는 임차인의 보증금은 낙찰가가 280,000,000원 이상일 경우 배당을 통해 전액 변제되어 매수인이 인수할 부담이 없습니다. 따라서, 임차인 인수 부담을 고려한 실질적인 가치는 감정가 수준 또는 그 이상으로 볼 수 있습니다. 주변 시세보다는 높은 감정가가 책정되었으나, 신축 건물로서의 가치 및 장기적인 개발 가능성을 고려할 때, 최소 280,000,000원 이상으로 입찰하여 임차인 인수 부담을 해소하고, 감정가를 기준으로 적정 수준의 수익률을 확보하는 전략이 요구됩니다.

예상 입찰가 범위: 285,000,000원 ~ 295,000,000원.

(최종 입찰가는 개인의 자금 계획, 경매 현장의 경쟁 상황, 법원 감정가의 적정성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.