나이스옥션 법원경매 서울북부 2026타경83 [1] 서울특별시 강북구 수유동 480-3 동아쉐르빌 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예지 · 평가일 2026.04.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 "혜화여자고등학교" 남동측 인근에 위치며 주위는 단 독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 점포 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선 버스 정류장 및 근거리에 지하철역이 소재하여 대중교통 이용의 편의도는 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건내 5층 501호로서, 외벽 : 석재 및 모르타르위 페인트 마감, 창호 : 샷시 이중 창임.

이용상태

단지형다세대주택(별첨 '내부구조도' 참조)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평탄한 토지로 도시형생활주택(단지형다세대주택) 건부지 임.

인접 도로상태등

본건은 서측 및 남동측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 고도지구(28m이하), 개발행위허가제한지역, 가축사 육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축허가·착공제한지역<건축법>, 상대 보호구역(최종확인은관할교육청에확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77- 257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한 허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파트, 지정기간: 2025. 10. 20. ~ 2026. 12. 31.).

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2026타경83 (1)

소재지: 서울특별시 강북구 수유동 480-3 동아쉐르빌 5층501호

용도: 다세대주택

감정가: 246,000,000원

토지면적: 19.87㎡ (약 6.01평)

건물면적: 29.68㎡ (약 8.98평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 신OOO

특이사항: 유동화물건, 개발행위허가제한구역

건축물대장상 위반건축물(무단증축) 등재

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 "혜화여자고등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 점포 등이 혼재하는 주거 및 상업 혼합 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

지하철 4호선 수유역이 근거리에 소재하여(약 1km 내외), 서울 시내 접근성이 양호한 편입니다.

3. 권리분석

등기부상 말소기준권리는 2019년 6월 12일 접수된 신한은행의 근저당권(100,800,000원)입니다.

이후 등기된 권리들(가압류, 임의경매 등)은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권액은 508,312,156원입니다.

현재 파악된 임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인: 정

보증금: 20,000,000원

차임: 750,000원

전입일자/확정일자: 2025년 9월 2일

배당신고일자: 2026년 4월 14일

대항력: 없음

현재 파악된 임차인에 대한 인수 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

본건이 위치한 수유동 일대는 주거 지역과 근린 상업 지역이 혼합된 생활권입니다.

주변에 다양한 근린생활시설과 점포들이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

다세대 주택 밀집 지역으로, 지역 주민들을 대상으로 한 소규모 상권이 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 5층 501호입니다.

외벽은 석재 및 모르타르 위 페인트 마감, 창호는 샷시 이중창으로 되어 있습니다.

내부 구조는 단지형 다세대주택으로 이용 중이며, 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지는 부정형의 평탄한 토지로서, 도시형 생활주택(단지형 다세대주택) 건부지로 이용되고 있습니다.

본건은 서측 및 남동측으로 도로와 접해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 건축물대장상 '위반건축물(무단증축)'로 등재되어 있다는 점입니다. 이는 철거 명령, 이행강제금 부과, 건물 가치 하락 등 심각한 문제를 야기할 수 있습니다.

또한, 본건은 개발행위허가제한구역, 건축허가·착공제한지역으로 지정되어 있어 향후 건축물의 증축, 개축, 용도 변경 등에 있어 법적 제한이 따릅니다.

추가적으로 고도지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역 등의 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강북구 수유동의 주거 지역에 위치하며, 교통 및 생활 편의성은 무난한 편입니다.

그러나 건축물대장상 위반건축물 등재와 개발행위허가 제한이라는 중대한 법적 리스크를 안고 있습니다.

이러한 위험 요소는 향후 건물 활용 및 가치 상승에 큰 제약이 될 수 있으며, 명도 및 건물 관련 처리에 예상치 못한 비용과 시간이 소요될 가능성이 높습니다.

감정가는 246,000,000원이지만, 실제 시장에서의 거래 가격은 이러한 위험 요소를 반영하여 현저히 낮을 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

본건과 같이 위반건축물 및 개발 제한이 있는 물건의 경우, 철거 및 원상복구 비용, 법적 제재 가능성 등을 면밀히 검토해야 합니다.

리스크를 감수하고 투자를 진행할 경우, 향후 법규 완화나 합법화 가능성을 염두에 두어야 하며, 매우 보수적인 접근이 필요합니다.

다만, 리스크를 충분히 인지하고 저가로 낙찰받아 직접 문제를 해결할 능력이 있다면, 투자 가치를 모색해 볼 수는 있습니다.

9. 예상 입찰가

현재 제공된 시세 정보 및 물건의 중대한 리스크(위반건축물, 개발행위허가 제한 등)를 고려할 때, 감정가인 246,000,000원 대비 상당한 할인율을 적용하여 입찰가를 산정해야 합니다.

최근 실거래가 정보를 분석했을 때, 해당 지역의 유사 면적 다세대주택의 평당 시세는 약 1,200만원 ~ 1,500만원 수준으로 파악됩니다. 본건의 건물 면적(약 9평)을 고려하면 법적인 문제가 없을 경우 약 10,800만원 ~ 13,500만원 내외로 추정됩니다.

그러나 위반건축물 등재 및 각종 개발 제한 사항은 건물 가치를 현저히 하락시키는 요인이므로, 이를 감안하여 보수적으로 접근해야 합니다.

따라서, 본 건에 대한 예상 입찰가는 100,000,000원 이하의 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

단, 실제 입찰가는 법적 문제 해결 비용, 예상 수익률 등을 종합적으로 고려하여 개별적으로 판단해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.