나이스옥션 법원경매 서울북부 2026타경10505 [1] 서울특별시 노원구 상계동 647 상계주공아파트 1211동 5층 501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: L.H · 평가일 2026.03.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 노원구 상계동 소재 "청원여자고등학교" 서측 인근에 위치하는 부동산으로서, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재되어 형성된 아파트지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철7호선 "마들역" 이 소재하는 등 대중교통의 편의도는 양호함 .

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트벽식조 철근콘크리트평지붕, 지하1층/지상15층 아파트건물 제1211동 제5층 제501호로서, ("집합건축물대장"상의 사용승인일은 1988.10.19) 외벽 : 시멘몰탈위 페인팅 마감 등. 내벽 : - 창호 : 하이샷시 및 이중 창호 마감 등 임.

이용상태

대상물건은 아파트(후첨:"내부구조도" 참조)로 이용중임.

설비내역

대상물건은 위생설비, 급배수설비, 소화설비, 승강기 설비, 열병합식 지역난방에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건의 토지는 부정형으로서, 아파트단지 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건의 아파트단지 남동측으로 한글비석로, 북서측으로 동일로228길, 남서측으로 포장도로 등에 각각 접합.

토지이용계획 및 제한상태

대상물건은 "토지이용계획확인서" 상에 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 도로(2003-09-17)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 주택건설용지 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트 , 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.) 임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1).대상물건의 임대사항은 미상임. (2).대상 물건은 실지 조사 시 소유자 및 이해 관계인의 부재 등으로 내부구조에 대한 조사가 불가하였고, 노원구청에서도 "건축물현황도" 미비치로 발급 받을수 없어, 평가사례 및 외부관찰, 탐문조사 등에 의해 작성 되어 실재와 다소 다를 수 있으므로, 경매진행에 참고 하시고 경매참여시 재학인 등에 유의하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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* 사건번호: 서울북부지방법원 2026타경10505 (1)

* 물건종별: 아파트

* 소재지: 서울특별시 노원구 상계동 647 상계주공아파트 1211동 5층 501호

* 용도: 아파트

* 감정가: 288,500,000원

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOOO

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1.1. 면적 및 건물 정보

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* 매각대상: 토지 및 건물 지분 매각

* 토지면적: 38.46㎡ (약 11.63평)

* 토지지분: 19.23㎡ (약 5.82평)

* 건물면적: 58.01㎡ (약 17.55평)

* 건물지분: 29.005㎡ (약 8.78평)

* 건축년도: 1988년 10월 19일

* 구조: 철근콘크리트벽식조 철근콘크리트평지붕, 지하1층/지상15층 중 5층

* 사용승인일: 1988년 10월 19일

* 전용면적: 58.01㎡ (약 17.55평)

* 단지 정보: 상계주공12단지 (총 15개동, 1739세대)

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2. 입지조건

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* 2.1. 위치 및 주변환경

* 서울특별시 노원구 상계동 "청원여자고등학교" 서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재된 아파트지대로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 검색 결과, 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

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* 2.2. 교통상황

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 7호선 "마들역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

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* 2.3. 도로접근성

* 대상 물건의 아파트단지는 남동측으로 한글비석로, 북서측으로 동일로228길, 남서측으로 포장도로 등에 접해 있습니다.

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3. 권리분석

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* 3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

* 본 건의 말소기준권리는 2025년 12월 10일 접수된 (주)에이치에스자산대부의 근저당권 (을11)입니다.

* 이보다 선순위인 권리(갑구 3, 4, 7) 및 근저당권 이하의 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

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* 3.2. 인수되는 권리

* 제공된 정보 상, 인수되는 보증금이나 채권은 없는 것으로 파악됩니다 (인수 보증금 합계: 0원).

* 단, "감정평가서요약 요향표"의 '토지이용계획 및 제한상태' 항목에 '지상권개요: ' 와 '비고: 지분매각.'으로 기재되어 있어, 별도의 지상권 존재 여부 확인이 필요합니다.

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* 3.3. 임차인 현황

* 제공된 정보에는 명확한 임차인 현황이 기재되어 있지 않습니다.

* '기타참고사항'에서 임대사항은 '미상'으로 표기되어 있으므로, 실제 조사 시 임차인 존재 여부 및 대항력, 보증금, 차임 등 권리관계에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다.

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4. 상권분석

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* 4.1. 주변 상업시설

* 아파트 단지 내 및 주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

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* 4.2. 주변 교육시설

* "청원여자고등학교"가 인근에 위치하며, 서울상원초등학교, 노원중학교 등 다양한 교육시설이 분포하고 있습니다.

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5. 생활정보

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* 5.1. 단지 내 편의시설

* 상계주공12단지는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등의 복리시설을 갖추고 있습니다.

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* 5.2. 주차시설

* 아파트 단지 전체적으로 총 1300대의 주차가 가능합니다. (해당 세대의 전용 주차 공간은 별도 확인 필요)

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* 5.3. 난방 방식

* 열병합식 지역난방 시스템입니다.

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6. 잠재적 리스크

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* 6.1. 지분매각

* 본 물건은 토지 및 건물 지분 매각이므로, 공유자 우선매수권 행사 가능성이 있습니다 (1회에 한함).

* 또한, 지분 소유자 또는 다른 공유자와의 명도 및 재산권 행사 관련 협의가 필요할 수 있습니다.

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* 6.2. 내부 확인의 어려움

* 감정평가사도 외부 관찰 및 탐문으로 평가서를 작성하였으며, 실제와 다소 다를 수 있음을 명시했습니다.

* 현장 조사 시 내부 상태 확인 및 재확인이 필수적입니다.

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* 6.3. 토지이용계획상 제한

* 본 건 토지는 지정기간(2025.10.20.~2026.12.31.) 내에 있는 '토지거래계약에 관한 허가구역(용도: 아파트)'에 해당합니다.

* 낙찰 후 잔금 납부 시점까지 해당 허가구역 지정 기간이 유효할 수 있으므로, 반드시 관할청에 거래 허가 관련 절차 및 가능 여부를 확인해야 합니다.

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* 6.4. 건물 노후도

* 1988년 사용승인된 아파트로, 건물 노후화에 따른 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

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7. 종합 의견

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* 본 물건은 서울특별시 노원구 상계동에 위치한 상계주공아파트 1211동 501호의 지분 매각 건입니다.

* 지하철 7호선 마들역 역세권으로 교통이 양호하며, 주변 학군 및 생활 편의시설도 잘 갖추어진 지역입니다.

* 다만, 건물 노후도, 지분 매각에 따른 공유자 우선 매수 및 명도 협의 문제, 그리고 내부 확인의 어려움 등은 주의 깊게 살펴보아야 할 리스크 요인입니다.

* 특히 토지거래허가구역 지정 기간이 낙찰 시점과 겹칠 수 있으므로, 거래 허가 관련 절차를 반드시 확인해야 합니다.

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8. 투자 포인트

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* 8.1. 역세권 입지

* 지하철 7호선 마들역 인근으로 직장 접근성 및 대중교통 이용이 편리합니다.

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* 8.2. 주거 인프라

* 아파트 단지 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설, 학교, 공원 등이 잘 갖춰져 있습니다.

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* 8.3. 지분 매각 투자 기회

* 지분 매각으로 인해 일반 매각 대비 경쟁이 적을 수 있으며, 공유자 우선 매수권 행사 가능성을 고려한 전략적 접근이 필요합니다.

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9. 예상 입찰가

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* 9.1. 시장 시세 분석

* 제공된 최근 매매 사례(2026년 7월)는 66.56㎡ (약 20.1평) 730,000,000원, 41.30㎡ (약 12.5평) 440,500,000원, 49.94㎡ (약 15.1평) 600,000,000원에 거래되었습니다. (참고: 'dealAmount'는 만원 단위)

* 본 건의 건물면적은 58.01㎡ (약 17.55평)입니다. 가장 유사한 면적인 49.94㎡(15.1평)가 600,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 평당 약 3,973만원(600,000,000원 / 15.1평)의 시세를 적용해 볼 수 있습니다.

* 이를 17.55평에 적용하면 약 697,400,000원(17.55평 * 3,973만원) 수준으로 추정됩니다.

* 다만, 본 건의 건물면적(58.01㎡)은 제공된 매매 사례 중 가장 큰 면적(66.56㎡)보다는 작고, 49.94㎡보다는 크므로, 이러한 면적 차이와 층수(5층)를 고려한 가격 조정을 해야 합니다.

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* 9.2. 감정가 및 권리관계 분석

* 본 건의 감정가는 288,500,000원입니다. 이는 현재 시장 시세(추정 약 6억 9천만원대의 전체 단위 기준) 대비 현저히 낮은 수준으로, 지분 매각이라는 특수성이 반영된 것으로 보입니다.

* 등기부채권 총액은 288,161,872원으로 감정가와 유사한 수준입니다.

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* 9.3. 예상 입찰가 산정

* 본 건의 경우, 감정가가 시장 시세 대비 낮게 책정된 지분 매각 건입니다.

* 추정되는 지분(1/2)의 시장가치는 약 3억 4천만원대(6억 9천만원 / 2)로 보이나, 실제 거래는 더 낮을 수 있습니다.

* 낮은 감정가와 시장 시세를 종합적으로 고려할 때, 감정가의 110% ~ 120% 수준인 310,000,000원 ~ 340,000,000원 을 예상 입찰가 범위로 제안합니다. (예상 입찰가: 320,000,000원)

* 단, 공유자 우선매수 가능성과 토지거래허가구역 제한 해제 여부 등을 반드시 최종 확인 후 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.