나이스옥션 법원경매 서울북부 2026타경10514 [1] 서울특별시 강북구 미아동 321-16 대광맨션 5층 502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 네오 · 평가일 2026.04.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 미아동 소재 "성암국제무역고등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 연립주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하며, 주거용으로서 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 북동측 근거리에 "미아역(지하철 4호선)"이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물 내 제5층 제502호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택(도시형생활주택)으로 이용중임. (후첨 "건물개황도" 참조)

설비내역

기본적인 위생설비, 급배설비, 난방설비, 소방설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 대비 대체로 등고평탄한 세장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

복건 북측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은관할교육청에확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.),토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파트, 지정기간: 2025. 10. 20. ~ 2026. 12. 31.)임.

공부와의 차이

본건 건축물현황도상 차면시설이 설치된 남측 발코니 부분은 현장조사 당시 외벽 및 창호가 설치되어 밀폐된 구조로 확인됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. - 현장조사 당시 점유자의 폐문부재 등으로 내부를 확인할 수 없어 제반 설비의 작동 여부 및 내부 인테리어 여부 등은 확인이 불가하니 경매 입찰 시 이점에 유의하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울북부지방법원 2026타경10514 (1)

* 소재지: 서울특별시 강북구 미아동 321-16 대광맨션 5층 502호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 367,000,000원

* 면적: 토지 33.79㎡ (약 10.2평), 건물 59.84㎡ (약 18.1평)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (추정)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 강북구 미아동 소재 "성암국제무역고등학교" 동측 인근에 위치함.

* 주변환경: 다세대주택, 연립주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역임. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 판단됨.

* 교통: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근 버스정류장 및 근거리에 "미아역(지하철 4호선)"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2026년 1월 16일자 강북구(서울특별시) 압류 (등기부 갑6).

* 경매개시결정: 2026년 3월 19일자 주택도시보증공사의 강제경매 (등기부 갑7, 사건번호 2026타경10514)로 진행됨.

* 소유권: 현 소유자(진명순)는 2021년 4월 9일 매매를 통해 소유권을 이전받음 (등기부 갑3).

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(박 )

* 보증금: 306,000,000원

* 전입일자(사업일자): 2021년 3월 26일

* 확정일자: 2021년 1월 8일

* 대항력: 있음.

* 인수 여부: 본 임차인은 대항력이 있어 낙찰자가 보증금을 전액 변제받지 못할 경우, 그 잔액을 인수해야 함 (물건명세서 참고사항 1번). 따라서 임차 보증금 306,000,000원은 낙찰자가 부담해야 할 주요 권리임.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 일반적인 주거지역 내에 위치하며, 인근에 다양한 주거 형태와 근린생활시설이 있어 기본적인 상권은 형성되어 있음.

* 제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 2026년 7월 인근 유사 면적(전용면적 48.45㎡ ~ 58.37㎡)의 다세대주택이 28,300만원에서 31,800만원 사이에 거래되었음.

* 본건의 건물 면적(59.84㎡)은 최근 거래된 물건들과 유사하거나 약간 더 크므로, 이를 기준으로 볼 때 해당 물건의 시장 가치는 약 31,800만원 ~ 33,000만원 범위로 추정해 볼 수 있음.

1.4. 생활정보

* 교육: 인근에 "성암국제무역고등학교"가 위치하고 있음.

* 교통: "미아역(지하철 4호선)"이 근거리에 있어 지하철 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 인접해 있음.

* 주변 환경: 주거 밀집 지역으로, 전반적인 생활 환경은 보통 수준임. 지도상에서 확인된 주변에는 주거 시설 및 학교 외에 특별한 혐오시설은 확인되지 않음.

1.5. 잠재적 리스크

* 최우선 인수 대상인 선순위 임차인의 보증금 306,000,000원은 낙찰자가 부담해야 하는 가장 큰 위험 요인임. 이는 감정가 대비 약 83.4%에 달하는 높은 비율임.

* 건축물 현황도 상 차면시설이 설치된 남측 발코니 부분이 현장 조사 시 외벽 및 창호가 설치되어 밀폐된 구조로 확인되어, 공부와의 차이가 발생할 수 있음.

* 현장 방문 시 점유자의 폐문 부재로 내부 상태 확인이 불가능하여, 설비 작동 여부 및 내부 인테리어 상태 등은 미확인 상태임.

* 토지이용계획 상 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2026년 12월 31일까지 유효) 등 다수의 규제가 적용되어 매수 후 이용에 제약이 있을 수 있음.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 등기부상 말소기준권리보다 앞선 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금이 매우 높아 낙찰자가 인수해야 하는 실질적인 부담이 매우 큰 물건임. '하우스 워딩(House Wording)' 가능성이 농후하므로 매우 신중한 접근이 필요함.

* 감정가 367,000,000원 대비 인수 보증금 306,000,000원의 비율이 높아, 부동산 자체의 가치 대비 채무 부담이 과중한 상태임.

* 최근 실거래가 분석 결과, 유사 면적 물건의 매매가가 3억 원 내외임을 감안할 때, 인수 보증금을 제외한 순수 부동산 가치가 매우 낮을 것으로 예상됨.

1.7. 투자 포인트

* 대항력 있는 임차인의 보증금 전액 회수가 불확실하거나, 임차인과의 협상을 통해 인수 조건 등을 유리하게 변경할 수 있다면, 시세보다 현저히 낮은 가격으로 매수할 수 있는 기회가 될 수 있음. (단, 현재로서는 임차인과의 협상 여부 및 그 결과 예측이 어려움)

* 본건 소재지는 도시형생활주택으로서 주거 수요가 꾸준히 유지될 수 있는 지역임.

* 철저한 권리 분석과 함께 정확한 시세 조사, 그리고 임차인과의 협상 가능성을 면밀히 검토한다면, 잠재적 투자 수익을 기대해 볼 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정하는 것을 원칙으로 함. 즉, 본건에 대한 낙찰자의 총 실질 부담액은 '입찰가 + 인수 보증금'이 되며, 이 총액이 본건의 실질적인 시장 가치 이하가 되도록 입찰가를 결정해야 함.

* 최근 인근 유사 면적(약 57.58㎡ ~ 58.37㎡)의 매매가가 30,000만원 ~ 31,800만원 수준으로 조사되었으며, 본 건의 면적(59.84㎡)을 고려하여 본 건의 실질 시장 가치를 약 320,000,000원 ~ 330,000,000원으로 추정함.

* 따라서, 본건의 예상 입찰가는 '추정 시장 가치'에서 '인수 보증금(306,000,000원)'을 제외한 금액을 기준으로 산정함.

* 예상 입찰가 = (추정 시장 가치) - (인수 보증금)

* 산정 결과: 약 14,000,000원 ~ 24,000,000원 범위

* 상기 산정된 예상 입찰가는 인수해야 하는 막대한 임차 보증금을 고려한 이론적인 산출이며, 실제 입찰 시에는 시장 상황, 경쟁률, 개인의 자금력 및 위험 감수 능력 등을 종합적으로 판단하여 결정해야 함. 본 물건은 매우 높은 위험 부담을 내포하고 있으므로, 이에 대한 충분한 이해와 대비가 필요함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.