나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70580 [1] 경기도 의정부시 의정부동 369-2 의정부역한양수자인파크뷰 15층1504호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나인 · 평가일 2026.04.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 "경의교차로" 서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 업무시설, 근린생활시설, 주상복합건물 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 무난한 편임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선 "의정부역"이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 25층 건물 중 15층 1504호로서 외벽 : 몰탈 위 페인팅 및 일부 석재붙임 등 마감. 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 등 마감. 창호 : 샤시 창호임.

이용상태

도시형 생활주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급ㆍ배수설비, 소화전설비, 화재경보설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 대비 등고 평탄한 가장형 토지로서, 도시형생활주택, 생활숙박시설, 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약 30미터, 동측으로 폭 약 25미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(일반상업지역), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2017-12-22)(중점경관관리구역(평화로)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2026타경70580 (1)

소재지: 경기도 의정부시 의정부동 369-2 의정부역한양수자인파크뷰 15층1504호

건물명: 의정부역한양수자인파크뷰

토지면적: 2.17㎡ (약 0.66평)

토지 지분: 2.1707㎡ (약 0.66평)

건물면적: 14.54㎡ (약 4.40평)

건물 지분: 14.5384㎡ (약 4.40평)

용도: 도시형생활주택 (원룸형주택), 생활숙박시설, 근린생활시설 (집합건축물대장 기준)

건축년도: 2020년 12월 21일 (사용승인일 기준)

감정가: 72,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 "경의교차로" 서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 업무시설, 근린생활시설, 주상복합건물 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 무난한 편임.

교통상황: 본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선 "의정부역"이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난한 편임.

인접 도로 상태: 본건 북측으로 폭 약 30미터, 동측으로 폭 약 25미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 일반상업지역, 대로2류(폭 30m~35m), 대로3류(폭 25m~30m), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 의정부지방법원 2026타경70580 강제경매개시결정 (주택도시보증공사, 접수일자 2026-03-24). 등기부채권 총액 95,000,000원.

등기부 현황 요약:

* 갑2 (2021-03-18): 소유권이전 1번 신탁등기말소 (권리자: 오은미)

* 을1 (2025-03-20): 주택임차권 (권리자: 류미영, 금액: 95,000,000원). 말소 예정. 전입일자 2021-03-22.

* 갑4 (2026-03-24): 강제경매 (권리자: 주택도시보증공사, 금액: 95,000,000원). 말소기준권리.

임차인 현황:

* 임차인: 류 (류미영)

* 보증금: 95,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-03-22

* 확정일자: 2023-03-06

* 배당신고일자: 2025-03-20

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사는 신청채권자로서 임차권자 류미영의 임차보증금반환채권 양수인으로(우선변제권 승계) ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다’는 확약서를 2026.7.1자로 제출함.

인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (명시된 지상권은 해당 없음).

인수 보증금 합계: 0원.

1.3. 상권분석

주변 상업/업무시설 현황: 본건은 공동주택, 업무시설, 근린생활시설, 주상복합건물 등이 혼재된 지역에 위치하여 다양한 편의시설 이용이 가능함.

주변 시세 동향:

* 인근 빌라(다세대) 최근 매매 사례 (2026년 7월 기준):

* 승원빌라(38차, 나동): 51.78㎡ (약 15.7평), 2026-07-09 거래, 110,000,000원 (약 2,124원/㎡)

* 삼일빌라: 32.05㎡ (약 9.7평), 2026-07-06 거래, 102,500,000원 (약 3,198원/㎡)

* 대성빌라: 44.48㎡ (약 13.5평), 2026-07-04 거래, 110,000,000원 (약 2,473원/㎡)

* 본건(14.54㎡, 약 4.4평)의 경우, 공급 면적이 상대적으로 작아 직접적인 비교는 어렵지만, 인근 유사 주거시설의 평당 가격을 고려 시, 감정가 72,000,000원(약 4,951,857원/㎡)은 시세 대비 높은 수준일 가능성이 있음. 다만, 본건은 비교적 신축(2020년 준공) 건물이라는 장점이 있음.

1.4. 생활정보

건물 구조 및 상태: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 25층 건물 중 15층 1504호. 외벽: 몰탈 위 페인팅 및 일부 석재붙임. 내벽: 벽지도배 및 일부 타일. 창호: 샤시 창호.

건물 내부 설비: 기본적인 위생설비, 급ㆍ배수설비, 소화전설비, 화재경보설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

이용 상태: 도시형 생활주택으로 이용 중임.

주변 편의시설: 의정부역 인근으로 상업시설, 은행, 병원 등 다양한 편의시설 접근성이 양호함.

주변 교육시설: 반경 1km 이내 초등학교, 중학교, 고등학교 다수 위치.

주변 병원/관공서: 의정부시청, 의정부병원 등 주요 공공시설 및 의료시설 접근 가능.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 확약서 내용: 주택도시보증공사(HUG)가 채권자이자 임차권 양수인으로서 대항력을 포기하고 말소 동의를 하였으나, 채권액(95,000,000원) 대비 감정가(72,000,000원)가 낮아 HUG의 손실이 예상됨. 이는 향후 경매 진행 과정에서의 변동성 요인이 될 수 있음.

* 도시형생활주택/생활숙박시설 복합 용도: 다수의 용도가 혼합된 건물로, 관련 법규 및 관리 규약 준수에 따른 제약이 있을 수 있음.

* 작은 면적 (14.54㎡): 소형 주거 공간으로 매매 및 임대 시 특정 수요층에 한정될 수 있으며, 향후 자산 가치 상승률이 상대적으로 낮을 수 있음.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 예비 조사 결과, 인근에 대규모 폐기물 처리 시설, 화장장 등 생활에 부정적인 영향을 줄 수 있는 혐오시설은 확인되지 않았음.

1.6. 종합 의견

본건은 의정부역 인근에 위치한 비교적 신축(2020년 준공) 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의성이 우수한 입지 조건을 갖추고 있음. 권리 분석상 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 예정이며, 임차인의 대항력 부재 및 HUG의 권리 포기 확약으로 인해 인수되는 보증금은 없음. 다만, 공급 면적이 매우 작고, 채권액 대비 감정가가 낮아 채권자인 HUG의 손실이 예상되는 점은 고려해야 할 부분임.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 소형 주거 상품: 지하철 1호선 의정부역 인근으로 직주근접 수요 확보에 유리하며, 1인 가구 및 소형 투자 상품으로 적합.

* 신축급 건물: 2020년 준공으로 건물 상태 양호 및 관리 용이.

* 명확한 권리 관계: 경매 절차를 통해 소유권 이전 시 모든 권리가 소멸되어 명확한 권리 상태 확보 가능.

* HUG 관련 절차 명확화: HUG의 적극적인 권리 포기 및 말소 동의로 인해 경매 절차상의 걸림돌이 최소화됨.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 72,000,000원임. 인수되는 보증금은 없으며, 권리 관계가 명확하게 정리되는 물건임. 다만, 인근 유사 주거시설의 시세 분석 결과, 본건의 면적(14.54㎡) 대비 평당 단가는 인근의 큰 면적 빌라보다 높게 평가되어 있으므로, 감정가를 보수적으로 접근할 필요가 있음.

안정적인 수익률 확보 및 경쟁률 고려 시, 감정가의 80% ~ 90% 수준에서의 입찰을 고려할 수 있음.

* 권장 입찰가 범위: 57,600,000원 ~ 64,800,000원

* 최종 입찰가는 현장 방문을 통한 추가적인 내부 상태 확인 및 최근 시장 동향 분석 후 신중하게 결정하는 것이 바람직함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.