나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4304 [1] 서울특별시 금천구 독산동 889-32 소원베스트빌3차 제1층 제101호 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 장윤 · 평가일 2026.03.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "서울문성중등학교" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 주위 환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하고 있어 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 5층 건물내 제1층 제101호로서, (사용승인일: 2021.04.01) 외벽: 석재붙임 마감 등 창호: 하이샷시창호 등입니다.

이용상태

본건은 사무소(후첨 "내부구조도" 참조)로 이용 중에 있습니다.

설비내역

기본적인 위생설비 급배수설비, 승강기설비 및 도시가스시설 등이 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접대지와 대체로 등고평탄한 가장형 토지로서 다세대주택 및 제2종근린생활시설 건부지로 이용 중에 있습니다.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m (지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역 (2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.).

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 공부상 용도는 사무소이나 현황은 주거용으로 추정되는 상태이므로 경매진행 및 경매 참여시 이해관계인은 유의 및 재확인하시기 바랍니다. 임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4304 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 장OO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 889-32 소원베스트빌3차 제1층 제101호

용도: 업무시설 (단, 현황은 주거용으로 추정됨)

건물명: 소원베스트빌 3차

사용승인일: 2021년 04월 01일

건축구조: 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 5층 건물 내 제1층 제101호

1.3. 면적 및 지분

토지면적: 25.26㎡ (약 7.64평)

토지지분: 25.258000000000003㎡ (약 7.64평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 40.46㎡ (약 12.24평)

건물지분: 40.46㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.5. 감정가

205,000,000원

1.6. 감정평가서 요약

주위환경: 서울 문성중등학교 북서측 인근에 위치하며, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 주위 환경 보통.

교통상황: 차량 진출입 가능하며, 인근 버스정류장 소재로 대중교통 이용 여건 보통.

건물구조: 철근콘크리트조 5층 건물 중 제1층 제101호. 외벽 석재붙임, 창호 하이샷시.

이용상태: 공부상 용도는 사무소이나, 현황은 주거용으로 추정됨.

설비내역: 기본 위생, 급배수, 승강기, 도시가스 시설 설치.

토지형상/이용: 인접대지와 대체로 등고평탄한 가장형 토지로, 다세대주택 및 제2종근린생활시설 건부지로 이용 중.

인접도로: 동측으로 노폭 약 4m 내외 포장도로 접함.

토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역 등 다수 제한사항 존재.

공부와의 차이: 없음.

기타참고사항: 공부상 용도는 사무소이나 현황 주거용 추정. 임대관계는 미상.

1.7. 건축물대장 요약

건물명: 소원 베스트빌 3차

신주소: 서울특별시 금천구 문성로 25-3 (독산동)

주요용도: 공동주택 (다세대주택, 제2종근린생활시설) - *감정평가서상 용도(업무시설)와 건축물대장상 용도(공동주택)에 차이가 있어 확인 필요*

구조: 철근콘크리트구조

층수: 지상 5층

전유부: 제1층 제101호

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 서울 문성중학교 북서측 인근에 자리하고 있으며, 주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 생활 환경은 대체로 양호한 편입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 진출입이 용이하며, 인근 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 동측으로 약 4m의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 현황

토지는 인접 대지와 대체로 등고평탄한 가장형이며, 현재 다세대주택 및 제2종근린생활시설의 건부지로 이용되고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

본 물건은 제2종일반주거지역에 속해 있으며, 7층 이하 건축 제한이 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다수의 도시계획 관련 제한사항이 적용되고 있으므로, 인허가 관련 사항은 사전에 반드시 확인해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매 사건의 말소기준권리는 2022년 08월 31일 접수된 금천세무서장의 압류(갑3)입니다.

3.2. 인수되는 권리

을구 4번 주택임차권 등기(접수일자: 2024-11-26)와 관련하여, 임차인 장철욱은 대항력이 있으며, 보증금 220,000,000원, 전입일자 2022년 06월 30일, 확정일자 2022년 07월 01일입니다. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 해당 임차보증금을 인수해야 합니다.

3.3. 소멸되는 권리

말소기준권리보다 늦게 접수된 압류(금천세무서장, 금천구) 및 강제경매(장철욱) 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 장 (장철욱)

* 보증금: 220,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-06-30

* 확정일자: 2022-07-01

* 배당신고일자: 2024-11-26

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 인수 가능성 있음.

3.5. 권리분석 요약

본 건은 선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금(220,000,000원)은 배당 여부에 따라 매수인이 인수해야 할 위험이 있습니다. 공동담보 물건으로 추가적인 권리관계 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본 물건이 소재한 독산동 일대는 주거지역과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 주변에 서울 문성중학교가 위치해 있습니다.

4.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 검색 결과, 본 물건지 바로 인근에 직접적인 혐오시설(예: 대규모 공장, 쓰레기 처리 시설 등)이 확인되지는 않았습니다. 다만, 금천구 전체적으로는 쓰레기 처리 시설 관련 이슈가 있으나, 본 물건지와 직접적인 영향권에 있는지 여부는 추가적인 현장 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교통

인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성도 양호합니다. 주위 환경은 주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 건물 정보

건물은 2021년 4월 사용승인된 철근콘크리트 조의 5층 건물 중 1층에 위치합니다. 기본적인 위생, 급배수, 승강기, 도시가스 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 용도와 현황 용도 불일치

건축물대장 및 감정평가서상 본 건물의 용도는 '업무시설' 또는 '다세대주택, 제2종근린생활시설'로 기재되어 있으나, 실제 이용 상태는 '주거용'으로 추정됩니다. 이로 인해 향후 용도 위반에 따른 이행강제금 부과 또는 원상복구 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

6.2. 선순위 임차인 보증금 인수

임차인 장철욱은 대항력이 있으며, 그의 보증금 220,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 합니다. 이는 상당한 금액이므로, 반드시 배당 내역을 면밀히 확인하고 인수 여부를 판단해야 합니다.

6.3. 공동담보 물건

본 건은 공동담보 물건으로, 다른 담보 물건들의 상황에 따라 경매 진행이나 결과에 영향을 미칠 수 있습니다. 추가적인 확인이 필요합니다.

6.4. 교육환경보호구역 등 제한사항

토지이용계획에 따른 각종 제한사항(교육환경보호구역 등)은 관련 기관을 통해 반드시 재확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신축(2021년 4월 사용승인)된 건물이라는 장점이 있으나, 공부상 용도와 현황 용도의 불일치, 그리고 가장 중요한 선순위 임차인의 보증금 220,000,000원 인수라는 중대한 위험 요소를 안고 있습니다. 임차인의 보증금 인수 여부는 본 건의 실질적인 취득 비용과 직결되므로, 배당표 및 임차인의 권리관계를 철저히 분석해야 합니다. 공동담보 물건이라는 점도 고려해야 할 사항입니다. 이러한 위험 요소를 충분히 인지하고, 사전 현장 조사 및 권리 분석을 통해 인수 부담을 명확히 파악한 후 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축 건물

2021년에 사용승인된 비교적 신축 건물로, 건물의 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

8.2. 지역 개발 가능성

금천구 독산동 일대는 지속적인 도시 정비 및 개발 계획이 있는 지역으로, 장기적인 관점에서 가치 상승의 잠재력을 가질 수 있습니다. (최근 독산2구역 재개발 사업 추진 등)

8.3. (잠재적) 주거용 활용

만약 공부상 용도와 현황 용도 불일치 문제가 해결되어 주거용으로 활용이 가능하다면, 임차인 인수 부담을 고려한 가격에 낙찰받을 경우 실수요자에게 매력적일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 경우, 선순위 임차인의 보증금 220,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다. 이는 감정가 205,000,000원을 초과하는 금액입니다. 따라서 '인수 보증금'을 제외하고 입찰가를 산정한다는 원칙에 따라, 인수해야 할 보증금이 감정가를 넘어서므로, 낙찰자가 실질적으로 추가 부담해야 하는 금액을 매우 보수적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

이러한 점을 감안할 때, 단순 감정가 이하의 입찰가로는 부족할 수 있으며, 인수되는 보증금을 고려하여 매우 신중하게, 잠재적 위험을 상쇄할 수 있는 수준으로 입찰가를 결정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정은 철저한 권리 분석, 배당 예상표 확인, 그리고 시장 조사 및 현장 조사를 통해 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.