나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4248 [1] 서울특별시 영등포구 영등포동2가 28-117 이지리움에스 제8층 제808호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 화산 · 평가일 2026.04.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 영등포동2가 소재 "영등포동주민센터" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 및 오피스텔, 도시형생활주택, 소규모 공장 및 부품상, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 지하철 "신길역"과 "영등포시장역"이 소재하고 있어 제반 대중교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하 1층 / 지상 13층 건물 내 제8층 제808호로서, 외벽 : 외장석붙임 등 마감, 창호 : 샷시창호임.

이용상태

도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중임.(후첨"내부구조도" 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비, 기계식 주차시설 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 공동주택(도시형생활주택 등)의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 소재 건물 남서측으로 노폭 약 8m 내외, 남동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역, 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임. 본건은 이해관계인의 부재로 인하여 부득이하게 호실 표기를 기준한 외부관찰, 주위 탐문 및 표준적 이용상태, 건축물현황도, 본건 건물 내 유사물건의 평가사례 등을 참고하여 평가하였는바, 실제 사항과 상이할 수 있으니 경매진행 및 입찰시 참고하시기 바람.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4248 (1)

소재지: 서울특별시 영등포구 영등포동2가 28-117 이지리움S 제8층 제808호

용도: 도시형생활주택

감정가: 148,000,000원

토지면적: 4.94㎡ (약 1.49평)

건물면적: 12.23㎡ (약 3.70평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 영등포구 영등포동2가에 소재하며, 주위는 아파트, 오피스텔, 도시형생활주택, 소규모 공장 및 상가, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

인근에 "영등포동주민센터"가 있으며, 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 "신길역" 및 "영등포시장역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

주변 개발 및 교통 인프라를 고려할 때, 주거 및 상업 활동이 활발한 지역으로 평가됩니다.

인접 도로 상태는 남서측으로 노폭 약 8m, 남동측으로 노폭 약 4m의 포장도로에 접하고 있습니다.

1.3. 건물 구조 및 상태

본 건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하 1층/지상 13층 건물 내 제8층 제808호입니다.

외벽은 외장석붙임 등으로 마감되었으며, 창호는 샷시창호로 되어 있습니다.

본 건물인 "이지리움S"는 2013년 2월 6일에 사용 승인된 건물로, 현재 14년차입니다.

총 82세대로 구성되어 있으며, 본 물건은 원룸형 도시형생활주택으로 이용 중입니다.

1.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 인접필지 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 공동주택(도시형생활주택 등)의 건부지로 이용 중입니다.

주요 토지이용계획 및 제한 상태는 다음과 같습니다.

* 도시지역, 준주거지역

* 가축사육제한구역

* 대공방어협조구역

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에관한허가구역 (기간 및 대상 확인 필요)

1.5. 권리분석

말소기준권리는 2023년 2월 9일에 접수된 서울남부지방법원의 가압류 결정(2023카단200449)으로, 채권액은 141,700,000원입니다.

본 경매 사건의 채권자인 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(2026타경4248)이 말소기준권리보다 나중에 접수되었습니다.

등기부등본상 을구 5번의 주택임차권(권리자: 김민철, 접수일자: 2024-01-25)은 말소 예정으로, 낙찰자는 관련 권리를 인수하지 않습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(김민철)

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2022-01-06

* 배당신고일자: 2024-01-25

* 대항력: 없음

* 주의사항: 본 물건은 임차인 김민철 및 주택임차권 승계인이 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 따라서 인수되는 임차보증금은 0원입니다.

등기부상 총 채권액은 291,700,000원입니다.

1.6. 상권분석 및 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 인근 지역의 다세대 주택(2018-2019년식, 약 28-29㎡) 매매가는 2억 6천 8백만원에서 3억 1천만원 수준으로 형성되어 있습니다.

이는 평당 약 950만원에서 1,060만원의 가격대로 추정됩니다.

본건은 전용면적 12.23㎡(약 3.70평)의 도시형생활주택으로, 면적이 작은 소형 주거 형태입니다.

최근 거래된 유사 면적의 소형 주택 시세(전용 12~13㎡대)를 고려할 때, 평당 950만원 수준을 적용하면 약 1억 1천 6백만원 내외의 시세가 예상됩니다.

그러나 감정평가액은 1억 4천 8백만원으로, 최근 시세 정보 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

1.7. 생활정보

주변에 "영등포동주민센터"가 위치해 행정 편의성이 좋습니다.

"신길역"과 "영등포시장역"이 인근에 있어 지하철 이용이 편리하며, 다양한 노선버스가 운행되어 서울 시내 및 수도권으로의 이동이 용이합니다.

주변 환경은 아파트, 오피스텔, 도시형생활주택이 혼재하는 도심 지역으로, 근린생활시설 이용이 편리합니다.

주변에 혐오시설에 대한 별도 정보는 없으나, 도심 지역의 특성상 생활 편의 시설이 잘 갖춰져 있을 것으로 예상됩니다.

1.8. 잠재적 리스크

* 소형 면적: 12.23㎡(약 3.70평)의 전용면적은 1인 가구에게는 적합하나, 향후 매수자 또는 임차인 확보에 제한이 있을 수 있습니다.

* 감정가와 시세의 차이: 감정가 148,000,000원 대비, 유사 면적의 최근 거래가 및 예상 시세가 약 11,600만원 내외로 추정되어, 입찰가 산정에 신중을 기해야 합니다.

* "기타 참고사항": 임대 관계가 미상이며, 현장 확인이 제한적이었음을 명시하고 있어 실제 현황과 상이할 수 있으니 사전 확인이 필요합니다.

1.9. 종합 의견

본 물건은 서울 영등포구에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 편의성이 우수하고 주거 지역으로서의 기본적인 입지를 갖추고 있습니다.

권리분석상 대항력 있는 임차인이 없고, 매각 조건에 따라 임차인의 보증금반환청구권이 포기되므로 낙찰자가 인수하는 채무 부담은 없습니다.

다만, 물건의 면적이 매우 협소하고, 감정가 대비 실거래가 시세가 낮게 형성되어 있는 점은 투자 시 고려해야 할 주요 사항입니다.

1.10. 투자 포인트

* 우수한 교통 요지: 신길역, 영등포시장역 인접으로 대중교통 접근성이 매우 뛰어납니다.

* 권리관계 명확: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 잠재적 임대 수익: 소형 주거 공간으로서 1인 가구 대상 임대 수익 창출 가능성이 있습니다.

1.11. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보 및 면적 대비 시세를 종합적으로 고려하였을 때, 해당 물건의 예상 시세는 약 1억 1천 6백만원 내외로 추정됩니다.

감정가 1억 4천 8백만원은 이러한 시세보다 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

안정적인 투자를 위해서는 시세 범위를 벗어나지 않는 선에서의 입찰을 권장하며, 보수적으로 접근할 경우 115,000,000원에서 125,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

성공적인 입찰을 위해서는 현장 방문을 통한 정확한 상태 확인 및 주변 시세 재확인이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.