나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4290 [1] 서울특별시 양천구 신정동 895-19 미림칸타빌2 제2층 제201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2026.04.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 '서울양목초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다가구 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진출입이 자유로우며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철(목동역) 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 제2층 제201호로서, (사용승인일: 2021.03.10) 외벽: 석재붙임 마감 등, 내벽: 벽지 도배 및 일부 타일붙임 마감 등, 창호: 샷시 창 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임.(후첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

기본적인 난방시설, 위생설비 및 급배수시설, 승강기, 주차장 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대상 건물 부지는 인접도로 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대 )건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상 건물 부지는 동측으로 세로(가)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2016-10-20), 지구단위계획구역(목동오거리), 가축사육제한구역<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(강서양천교육지원청에 반드시 확인 요 망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시 설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지 거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.).

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4290 (1)

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물정보

소재지: 서울특별시 양천구 신정동 895-19 미림칸타빌2 제2층 제201호

건물명: 미림칸타빌2

용도: 도시형생활주택

구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 제2층 제201호

사용승인일: 2021년 03월 10일

1.3. 면적 및 감정가

토지면적: 16.81㎡ (약 5.08평)

토지지분: 16.81㎡ (약 5.08평)

건물면적: 28.85㎡ (약 8.73평)

건물지분: 28.85㎡ (약 8.73평)

감정가: 343,000,000원

1.4. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 서울특별시 양천구 신정동 소재 '서울양목초등학교' 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 단독주택, 다가구 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 자유로우며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철(목동역) 등이 소재하여 교통이 편리한 편입니다.

대상 건물 부지는 동측으로 세로(가)에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2024년 02월 22일 접수된 주식회사 케이비국민카드의 가압류 (금9,964,861원)입니다.

3.2. 인수되는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다. (단, 지상권 개요가 있으나 구체적인 내용 확인 필요)

3.3. 임차인 현황 및 인수 보증금

임차인: 주택도시보증공사 (실제 점유자: 홍승후)

보증금: 339,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 07월 20일

확정일자: 2021년 06월 30일

대항력: 없음

물건명세서상 임차인 홍승후 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

따라서, 낙찰자가 인수하는 임차보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

3.4. 기타 권리사항

등기부채권 총액은 367,794,205원입니다.

주요 권리 사항은 다음과 같습니다.

* 소유권보존 (갑1): 고수환 (2021.03.19)

* 소유권이전 (갑2): 정용섭 (2021.07.30)

* 주택임차권 (을3): 홍승후 (2024.05.28, 말소 예정)

* 가압류 (갑3): 주식회사 케이비국민카드 (2024.02.22, 말소기준권리)

* 가압류 (갑5): 서울신용보증재단 (2024.04.09)

* 강제경매 (갑9): 주택도시보증공사 (2026.03.24, 본건)

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

입력된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보를 분석한 결과, 2026년 5월 기준 다음과 같은 거래가 있었습니다.

* 송원빌라 (2002년식, 23.14㎡): 130,000,000원 (약 561.8만원/㎡)

* 현대빌라B동 (1991년식, 36.89㎡): 225,000,000원 (약 610.0만원/㎡)

* 준쉐르던스 (2002년식, 54.27㎡): 400,000,000원 (약 737.0만원/㎡)

4.2. 본건과의 비교

본건 물건은 2021년 준공된 신축 건물로, 비교 대상 물건들에 비해 건축 연도가 매우 짧습니다.

본건의 전용면적은 28.85㎡ (약 8.73평)으로, 송원빌라(23.14㎡)보다는 크고 현대빌라B동(36.89㎡)보다는 작습니다.

감정가 343,000,000원 기준, 본건의 제곱미터당 가치는 약 11,890,000원/㎡로 산정됩니다.

이는 최근 거래된 주변 빌라들의 제곱미터당 가치(약 561.8만~737.0만원/㎡)와 비교했을 때 상당히 높은 수준입니다.

신축 건물이라는 프리미엄을 고려하더라도, 현재 감정가는 시장가 대비 높은 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 근린생활시설이 혼재해 있어 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

'서울양목초등학교'가 북동측 인근에 위치합니다.

다만, 토지이용계획상 '교육환경보호구역'에 해당하므로, 강서양천교육지원청을 통해 구체적인 내용을 반드시 확인해야 합니다.

5.3. 교통시설

노선버스정류장 및 지하철 목동역이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 관련 조건

HUG 인수조건 변경 및 선순위임차권 관련 사항이 있습니다.

임차인 홍승후(주택도시보증공사)는 대항력이 없으며, 보증금반환청구권 포기 조건으로 매각이 진행되어 인수 부담은 없습니다.

그러나 명도 과정에서 추가적인 협의나 분쟁의 소지가 완전히 배제되지는 않으므로 주의가 필요합니다.

6.2. 토지이용계획상의 제한

본건 토지는 다음과 같은 용도지역 및 지구단위계획 등의 규제를 받습니다.

* 도시지역, 준주거지역

* 지구단위계획구역 (목동오거리)

* 가축사육제한구역

* 교육환경보호구역 (강서양천교육지원청 확인 필수)

* 대공방어협조구역

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에관한허가구역 (외국인 등 / 2025.8.26.~2026.8.25. 지정)

* 토지거래계약에관한허가구역 (아파트 / 2025.10.20. ~ 2026.12.31. 지정)

이러한 제한 사항은 향후 건물 증축, 개축 또는 재건축 시 용적률, 건폐율 등에 영향을 미칠 수 있으며, 개발 가능성을 제약할 수 있습니다.

6.3. 혐오시설

제공된 정보 상으로는 주변에 혐오시설에 대한 언급은 없습니다.

다만, '교육환경보호구역' 지정 여부에 따라 학교 인근 환경에 영향을 줄 수 있는 시설이 있을 수 있으므로, 별도의 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건 미림칸타빌2는 2021년 준공된 신축 도시형생활주택으로 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

입지적으로는 교통 및 생활 편의시설 접근성이 좋은 편입니다.

권리 관계는 인수되는 임차보증금이 없어 비교적 안전하다고 볼 수 있습니다.

그러나 상권 분석 결과, 감정가가 주변 시세 대비 높게 책정된 점이 가장 큰 부담 요인입니다.

토지이용계획상의 다양한 제한 사항으로 인해 향후 활용도에 제약이 있을 수 있습니다.

투자를 고려하신다면, 감정가 대비 상당한 할인율을 적용하여 입찰가를 산정해야 할 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 최신 건축물: 2021년 준공으로 신축급의 건물 컨디션 기대.

* 우수한 입지: 목동역 인근으로 교통 및 생활 편의시설 접근 용이.

* 권리상 안전: 인수되는 임차보증금 없음.

* 다양한 용도 규제: 추후 개발 용이성 검토 필요.

9. 예상 입찰가

감정가: 343,000,000원

주변 시세 분석 결과, 본건의 감정가는 신축이라는 점을 감안하더라도 제곱미터당 가격이 시장가 대비 높은 수준입니다.

이에 따라, 합리적인 투자 수익률을 확보하기 위해서는 감정가 대비 할인된 가격으로 접근하는 것이 필수적입니다.

보수적으로 접근할 경우, 감정가 대비 10% ~ 20% 할인을 적용한 280,000,000원 ~ 320,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

최종 입찰가 결정 전, 현장 방문을 통한 물건 상태 확인 및 주변 시세에 대한 추가적인 조사를 강력히 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.