나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4303 [1] 서울특별시 양천구 신월동 470-11 신영리치빌 제2층 제202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한미 · 평가일 2026.03.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동470-11 소재 "중앙로" 서측 인근,"양동초등학교" 서측 인근 에 위치하는 신영리치빌 제2층 제202호로서 주위환경은 학교,아파트단지,각종빌라,근린생활 시설,공원 등으로 형성되어 있고 각종편의시설과의 접근성 및 편리성은 보통인 편임.

교통상황

본건 동측 인근에 중앙로,인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 및 자동차 진출입이 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 7층 도시형생활주택(단지형다세대주택) 제2층 제202호, 외 벽 : 석재 마감 등, 내 벽 : 벽지,타일,미장 마감 등, 바 닥 : 석재,강화마루 마감 등, 창 호 : 칼라샷시 및 샷시도어 등.

이용상태

본건은 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 방2,거실,욕실,주방,보일러 발코니, 확장형발코니,현관 등으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비,도시가스에 의한 개별난방설비,승강기설비,주차장설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 도시형생활주택(단지형다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측이 포장도로와 접해 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),도로(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에관한 법률>,원추표면구역<공항시설법>,상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망<교육환경 보호에 관한 법률>,대공방어협조구역(위탁고도:위탁고도77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권정비계힉법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인 등/용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대/지정 기간:2025.8.26~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상:아파트/지정기간 :2025.10.20~2026.12.31)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계는 미상이며,본건의 내부구조는 폐문부재로 내부확인이 불가능하여 건축물현황도,외부관찰 등을 참조하여 작성하였고 인테리어마감은 동류물건의 통상 적이고 표준적인 마감을 기준하여 평가하였으니 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

본건은 서울특별시 양천구 신월동 470-11, 신영리치빌 제2층 제202호에 소재하는 도시형생활주택입니다.

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4303 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 470-11, 신영리치빌 제2층 제202호

용도: 도시형생활주택

감정가: 165,000,000원

토지면적: 16.59㎡ (약 5.02평)

건물면적: 24.34㎡ (약 7.36평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 서울특별시 양천구 신월동 470-11 소재 신영리치빌 제2층 제202호로서, "중앙로" 서측 인근, "양동초등학교" 서측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경: 주변은 학교, 아파트 단지, 각종 빌라, 근린생활시설, 공원 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통 상황: 본건 동측 인근에 중앙로가 있고, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준이며, 자동차 진출입 또한 편리한 편입니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 중 제2층에 위치하며, 2013년에 건축되었습니다. 외벽은 석재 마감 등, 내벽은 벽지, 타일, 미장 마감 등, 바닥은 석재, 강화마루 마감 등이며, 창호는 칼라샷시 및 샷시도어 등으로 구성되어 있습니다.

* 이용 상태: 본건은 방 2, 거실, 욕실, 주방, 보일러 발코니, 확장형 발코니, 현관 등으로 이용 중인 도시형생활주택(단지형 다세대주택)입니다.

* 설비 내역: 위생 및 급배수설비, 도시가스 개별난방설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 토지 이용 상태: 본건 토지는 위 도시형생활주택 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태: 본건 북측이 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 접합, 가축사육제한구역, 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부상 권리 현황:

* 소유권 이전: 진현철(2016.01.29), 연경례(2019.11.12), 김완태(2020.03.13) 순으로 소유권이 이전되었습니다.

* 주택임차권: 을6, 유창민, 148,500,000원 (2024.10.18 접수). 전입일자 2022-09-14, 확정일자 2022-07-21. 해당 권리는 말소되지 않고 매수인이 인수해야 합니다(인수).

* 가압류: 주택도시보증공사, 275,000,000원 (2023.09.05 접수). 본 건의 말소기준권리이며, 매각으로 인해 말소됩니다.

* 강제경매: 한국주택금융공사, 169,902,143원 (2026.03.24 접수). 본 건 경매로, 매각으로 인해 말소됩니다.

* 압류: 영등포구, (징수과-17 935) (2026.07.24 접수). 매각으로 인해 말소됩니다.

* 말소기준권리: 주택도시보증공사의 가압류 (2023.09.05 접수).

* 인수되는 권리: 유창민의 주택임차권 (대항력 있음).

* 임차인 현황:

* 임차인: 유창민 (양수인: 한국주택금융공사)

* 보증금: 148,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-09-14

* 확정일자: 2022-07-21

* 대항력: 있음

* 비고: 물건명세서에 따르면, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. (단, 권리분석 요약에는 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 배당으로 전액 변제될 것으로 예상되나 최종 확인 필요)

* 주의사항:

* 유창민 임차인은 대항력이 있으며, 전입일자(2022-09-14)가 말소기준권리(2023-09-05)보다 앞서므로 보증금 148,500,000원 중 배당으로 전액 변제받지 못할 경우, 잔액은 매수인이 인수하게 됩니다.

* 금액이 확정된 임차인이지만, 배당 이의 등으로 인해 인수 부담이 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 건물 용도: 본 물건은 도시형생활주택(단지형 다세대주택)으로 이용되고 있습니다.

* 주변 환경: 학교, 아파트 단지, 빌라, 근린생활시설, 공원 등이 혼재된 주거 지역입니다.

* 편의시설 접근성: 각종 편의시설과의 접근성은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 상권 특징: 주변의 근린생활시설을 이용하는 형태의 배후 주거 단지 상권으로, 개별 상가로서의 독립적인 상권은 미미합니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 단지 내 또는 인근 근린생활시설을 통해 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 양동초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 교통: 중앙로 및 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 기본 설비: 위생, 급배수, 도시가스 개별난방, 승강기, 주차장 등 현대생활에 필요한 기본적인 설비가 갖추어져 있습니다.

* 내부 구조: 방 2개, 거실, 욕실, 주방, 발코니 등으로 구성되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 선순위 임차권 부담: 유창민 임차인의 보증금 148,500,000원 중, 배당에서 전액 변제되지 못할 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이는 가장 큰 리스크 요인입니다.

* 내부 확인 불가: 폐문부재로 인해 물건 내부를 직접 확인할 수 없어 정확한 상태 파악 및 하자 여부 확인에 어려움이 있습니다.

* 건축물 노후화: 2013년 건축물로, 향후 유지보수 및 리모델링 비용이 발생할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약 허가구역 등 다수의 법적 규제가 존재하여 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

* 주변 환경: 현재까지 검색된 정보상으로는 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았으나, 실제 현장 확인을 통해 주변 환경을 면밀히 조사할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 양천구 신월동에 위치한 비교적 최근(2013년)에 건축된 도시형생활주택으로, 양동초등학교 인근에 자리하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

경매 절차상 말소되지 않는 선순위 임차권이 존재하며, 보증금 148,500,000원에 대한 인수 가능성이 잠재적인 리스크로 존재합니다. '인수 보증금 합계: 0원' 표기는 배당을 통해 임차인 보증금이 전액 변제될 가능성을 시사하지만, 최종 낙찰 전 배당표를 반드시 확인해야 합니다.

내부 확인이 불가한 점은 아쉬우나, 주변 시세와 비교했을 때 투자 가치를 검토해 볼 만한 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 위치: 양천구 신월동, 양동초등학교 인근의 준수한 주거 입지.

* 건축 연도: 2013년으로 상대적으로 신축에 속하여 주거 만족도가 높을 수 있습니다.

* 잠재적 시세 상승: 주변 최근 매매 사례를 볼 때, 시세 상승 여력이 존재합니다.

* 전용면적 대비 토지 지분: 소형 면적임에도 불구하고 토지 지분이 일정 부분 확보되어 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 주변 최근 매매 사례를 분석한 결과, 인근 다세대주택(2017년식, 52.41㎡)은 302,000,000원, (2019년식, 55.56㎡)은 329,000,000원에 거래되었습니다. 이를 평당 단가로 환산하면 약 576만원 ~ 592만원 수준입니다.

* 본 물건은 2013년식 건물이며, 전용면적 24.34㎡(약 7.36평)입니다.

* 본 물건의 전용면적에 앞서 분석된 평균적인 평당 단가(약 580만원/㎡)를 적용하면, 건물 가치는 약 141,172,000원 수준으로 추정됩니다.

* 인수 보증금:

* 유창민 임차인의 보증금은 148,500,000원이며, 대항력 있는 임차인으로 보증금 중 잔액 인수 가능성이 있습니다.

* 다만, '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재된 점은 배당을 통해 보증금 전액이 변제될 것으로 예상됨을 의미합니다. 따라서 매수인이 직접 인수해야 하는 보증금은 없을 가능성이 높습니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 주변 시세(약 14,100만원 ~ 15,000만원)와 감정가(165,000,000원)를 고려합니다.

* 임차인 보증금 인수 부담이 없다고 가정할 경우, 시세 수준 또는 감정가 이하에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

* 안정적인 투자 관점에서, 시세의 상단 또는 감정가 대비 합리적인 수준에서 입찰을 고려합니다.

* 최종 예상 입찰가 범위: 150,000,000원 ~ 160,000,000원.

* 제안 입찰가: 155,000,000원.

* 유의사항: 본 예상 입찰가는 임차인 보증금의 전액 배당 및 인수 부담이 없다는 가정 하에 산정되었습니다. 최종 입찰 전 반드시 배당표를 확인하여 임차인 보증금 인수 여부를 재확인하고, 실제 현장 조사를 통해 물건 상태 및 주변 환경을 면밀히 파악하여 입찰가를 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.