나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4282 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1107-3 연우넥스트뷰 제14층 제1407호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동 · 평가일 2026.03.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "등서초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 인근은 상업용 및 주거용 건물, 오피스텔, 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는바 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 / 지상16층 내 제14층 제1407호로써 (사용승인일: 2018.11.19) 외벽: 석재붙임 마감 등입니다. 창호: 알루미늄 프레임 마감 등입니다.

이용상태

공동주택(다세대주택-도시형생활주택)으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 등고평탄한 정방형의 토지로 업무시설 및 다세대주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 약6미터, 북서측으로 약17미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 도시기타용도지역지구기타(가로구역별건축물최고높이:건축과문의)<건축법>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31),도시관리계획 입안중

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타참고사항은 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 1107-3 연우넥스트뷰 제14층 제1407호에 소재한 도시형생활주택입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2026타경4282 (1)이며, 감정가는 136,000,000원입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

채권자는 충북신용보증재단입니다.

* 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4282 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1107-3 연우넥스트뷰 제14층 제1407호

* 용도: 도시형생활주택 (건축물대장상 주 용도는 업무시설, 부 용도는 다세대주택)

* 감정가: 136,000,000원

* 토지면적: 2.15㎡ (약 0.65평)

* 토지지분: 2.15㎡ (약 0.65평)

* 건물면적: 13.16㎡ (약 3.98평) (전용면적)

* 건물지분: 13.16㎡ (약 3.98평) (전용면적)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 충북신용보증재단

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "등서초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 인근 지역은 상업용 및 주거용 건물, 오피스텔, 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 제반 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 교통 상황은 보통입니다. 인접 도로로는 남서측 약 6미터, 북서측 약 17미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건은 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역에 해당하며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한 지역, 원추표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다수의 용도지역 지구 및 제한사항이 존재합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 삼성카드 가압류 (2024년 12월 18일 접수) 입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 본 물건에 실제로 지상권이 존재하는지에 대한 정보는 제공되지 않아 확인이 필요합니다. 그 외 등기된 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 등기부채권 총액: 148,200,481원 (삼성카드 20,204,309원, 충북신용보증재단 43,028,000원, 롯데카드 44,158,838원, 주식회사 케이뱅크 40,809,334원)

* 임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상입니다. 따라서 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성은 낮으나, 현황 조사 시 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 화곡동 일대는 주거 밀집 지역으로, 주변에 상업 시설 및 업무 시설이 발달되어 있어 지역 내 소비 활동을 위한 배후 수요를 갖추고 있습니다. 인근 등서초등학교의 존재는 교육 환경을 뒷받침합니다. 건축물대장상 주 용도는 업무시설이나, 현황 도시형생활주택으로 이용 중인 점을 고려할 때, 소형 주거 상품으로서의 가치를 지니고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 환경: 상업용, 주거용 건물, 오피스텔, 다세대주택 등이 혼재하여 생활 편의성이 양호합니다.

* 교통: 인근 버스 정류장을 통한 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 우수합니다.

* 교육시설: 등서초등학교가 북서측 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 조성되어 있습니다.

* 편의시설: 주변 상업 시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획상 제한: 본건은 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역, 건축법상 높이 제한 지역, 공항시설법상 원추표면구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 토지거래계약허가구역 등 다수의 제한 사항에 묶여 있어 향후 건축 또는 개발 행위에 제약을 받을 수 있습니다.

* 공부상 용도와 현황 불일치 가능성: 건축물대장상 주 용도는 업무시설이나, 현황은 도시형생활주택으로 이용 중입니다. 이는 추후 행정적인 문제 발생의 소지가 있습니다.

* 임대 관계 미상: 임대차 관계가 미상으로, 현재 점유자가 누구인지, 보증금 및 차임은 어떻게 되는지에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 지도 검색 범위를 통한 조사로는 인근에 혐오시설이 존재한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2018년 사용 승인된 비교적 신축급의 소형 도시형생활주택입니다. 서울 강서구 화곡동에 위치하며, 주거와 상업 시설이 혼재된 지역으로 교통 및 생활 여건은 보통 수준입니다. 권리 분석상 낙찰 후 인수할 권리가 없는 것으로 보이며, 채권 총액이 감정가를 상회하여 경매 진행 가능성이 높습니다. 다만, 토지이용계획상의 복잡한 제한 사항과 공부상 용도와 현황 이용 간의 잠재적 차이는 유의해야 할 부분입니다. 면적이 4평 미만으로 매우 작아 1인 가구 거주용이나 소형 임대 수익용으로 고려해볼 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 소형 주택: 2018년에 건축되어 건물 상태가 양호합니다.

* 교통 및 생활 편의성: 대중교통 접근성이 좋고, 주변 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

* 소형 면적 희소성: 1인 가구 증가 트렌드에 맞춰 소형 주택에 대한 수요는 꾸준합니다.

* 지역 개발 잠재력: 강서구 화곡동 일대는 지속적인 개발 및 정비가 이루어지고 있는 지역입니다. (단, 토지이용계획상 제한사항을 충분히 고려해야 합니다.)

1.8. 예상 입찰가

최근 주변 시세 분석 결과, 본건과 유사한 연식(2019년식)의 19.98㎡(약 6.04평) 다세대주택이 2026년 7월 21,600만원에 거래되었습니다. 이를 평당 약 3,576만원으로 환산할 수 있습니다. 본건의 면적(13.16㎡, 약 3.98평)에 이 평당가를 적용하면 약 14,230만원 수준으로 산정됩니다.

감정가 136,000,000원 대비 약 104.6% 수준입니다.

다만, 본건은 면적이 매우 작고, 토지이용계획상 다수의 제한 사항 및 공부상 용도와 현황 이용 간의 잠재적 차이, 임대 관계 미상 등의 리스크 요소를 고려해야 합니다.

따라서, 보수적인 접근을 위해 감정가 수준에서 100% ~ 110% 범위 내에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 136,000,000원 ~ 150,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.