나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4103 [1] 서울특별시 강서구 방화동 645-37 다온아르떼 제6층 제604호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이든 · 평가일 2026.03.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 ‘방화중학교’ 북측 인근에 위치하며, 주위는 학교, 단독주택, 다세대주택 및 주상용건물 등이 소재하는 주택지대로서 제반 주변환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 지하철 9호선'공항시장역' 및 노선버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 내 제6층 제604호로서, 사용승인일(2022.01.19) 외벽 : 석재붙임 마감 등, 창호 : 하이샷시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 승강기 설비, CCTV 및 주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 2필 일단지의 사다리형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 7미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

<기호1,2> 공히 도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),중요시설물보호지구(공항),중로3류(폭12m~15m)(3-3)(접합),가축사육제한구역(지역경제과확인요망)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,수평표면구역(수평표면)<공항시설법>,상대보호구역(2014-09-26)(학교환경위생정화구역(강서교육지원청에반드시확인요망)<학교보건법>)<교육환경보호에관한법률>,대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지및군사시설보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인등.용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서 상 임차권이 설정되어 있으며, 임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 현황

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4103 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 방화동 645-37 다온아르떼 제6층 제604호

건물명: 다온아르떼

구분: 집합건물 (도시형생활주택)

구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 제6층 제604호

사용승인일: 2022년 01월 19일

건물면적: 27.62㎡ (약 8.35평)

건물지분: 27.62㎡ (약 8.35평)

감정가: 301,000,000원

1.2. 토지 현황

토지면적: 22.83㎡ (약 6.91평)

토지제시외면적: 0.00㎡

토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 중로3류, 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역.

1.3. 매각 대상 및 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

채무총액(등기부): 352,000,000원

주요권리사항: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 ‘방화중학교’ 북측 인근에 위치합니다. 주변은 학교, 단독주택, 다세대주택 및 주상용건물 등이 혼재하는 주택지대로 형성되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 지하철 9호선 ‘공항시장역’ 및 다수의 노선버스를 이용할 수 있는 버스정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2023년 02월 07일 접수된 강서세무서장의 압류(갑5)입니다.

3.2. 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없습니다. 등기부등본 상 '을1' 주택임차권(유대향)은 말소 예정 사항으로 기재되어 있으며, '인수 보증금 합계: 0원'으로 나타나, 매각으로 인해 해당 임차권 및 관련 보증금은 인수되지 않을 것으로 보입니다.

3.3. 특이사항 및 주의사항

본 매각은 HUG(주택도시보증공사) 인수조건 변경으로 진행되며, 매수인은 임차인 및 주택임차권 승계인이 주택도시보증공사에 대해 가지는 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건을 수용해야 합니다. 이는 매수인이 임차인 관련 권리관계를 인수하지 않고 명도를 진행할 수 있도록 하는 조건입니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (실제 거주자: 유 )

* 보증금: 352,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업자등록일): 2022년 04월 08일

* 확정일자: 2022년 03월 11일

* 배당신고일자: 2023년 12월 27일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 관련 조건이 있으나, 대항력은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

최근 주변 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 규모의 다세대주택 거래가 활발하게 이루어지고 있습니다.

2026년 7월 거래된 서울 강서구 방화동 247-90번지 마곡팰리스(2017년 준공, 전용면적 38.95㎡)는 306,000,000원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 2,588만원 수준입니다.

또한, 2026년 7월 거래된 서울 강서구 방화동 648-31번지 대림캐슬(2015년 준공, 전용면적 29.97㎡)은 253,000,000원에 거래되었으며, 평당 약 2,789만원 수준입니다.

본건은 2022년 준공된 신축 건물로, 전용면적 27.62㎡ (약 8.35평)입니다. 감정가는 301,000,000원으로, 평당 약 3,600만원 수준입니다. 최근 거래 사례 대비 감정가 수준이 높게 책정되었으나, 신축 연식 및 지역 시세 상승 가능성을 고려할 때, 시장 상황에 따라 적정 입찰가 산정이 필요합니다.

5. 생활정보

본건은 방화동 주택가에 위치하여 주거 환경이 비교적 양호합니다. 인근에 학교가 있어 교육 환경이 갖추어져 있으며, 편의시설 접근성도 양호한 편입니다. 도시가스, 승강기, CCTV, 주차장 등 기본적인 생활 편의 설비가 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경 및 임차인 대항력 포기 조건이 매각 조건으로 명시되어 있어, 매각 이후 임차인 관련 이슈가 복잡하게 얽혀있을 가능성이 있습니다. 다만, '인수 보증금 합계: 0원'이라는 점과 채권자가 주택도시보증공사라는 점에서 매수인이 직접적인 임차 보증금 부담을 떠안을 가능성은 낮습니다. 그러나 해당 조건에 대한 명확한 이해와 법률적 검토가 필수적입니다. 또한, 감정평가액이 최근 유사 물건 실거래가 대비 다소 높게 책정된 점도 고려해야 할 부분입니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 방화동에 위치한 신축 도시형생활주택으로, 교통 및 주거 환경이 양호합니다. HUG 관련 복잡한 권리관계가 존재하나, 대항력 있는 임차인이 없고 인수 보증금도 없는 것으로 명시되어 있어 명도 리스크가 제한적일 것으로 예상됩니다. 신축 건물이라는 점은 장점이나, 감정가 수준에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 서울 강서구 방화동 중심 입지

* 2022년 준공된 신축 건물

* 지하철 9호선 공항시장역 인근의 편리한 교통

* HUG 관련 조건으로 임차인 관련 인수 부담이 적음

* 향후 지역 개발 및 시세 상승 잠재력

9. 예상 입찰가

제공된 감정가, 주변 시세, 권리 분석 내용을 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 255,000,000원으로 산정됩니다. 이는 감정가 대비 약 84.7% 수준이며, 최근 실거래가 대비하여 신축 연식의 가치를 반영한 보수적인 추정치입니다. 본 입찰가는 참고용이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 추가적인 권리 분석을 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.