나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4207 [1] 서울특별시 강서구 가양동 273-4 디아인스 제3층 제304호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더밸류 · 평가일 2026.03.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 가양동 소재 '양천초등학교' 북측 인접에 위치하며, 주위는 다세대주택, 오피스텔, 아파트, 학교, 공원 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 9호선 '양천향교역'이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층건 중 제3층 제304호로서, (사용승인일 : 2016.02.18.) 외벽 : 석재붙임 마감 등, 창호 : 샷시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생 및 급배수설비, 화재경보설비, 승강기설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 인접필지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 8미터 내외 및 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

가양동 273-4 :도시지역, 준공업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(한강변/서울특별시공고 제2016-2272호(2016.11.24)),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본 물건은 서울특별시 강서구 가양동 273-4 디아인스 제3층 제304호에 위치한 다세대주택입니다. 사건번호는 서울남부지방법원 2026타경4207(1)이며, 부동산 강제 경매로 진행됩니다. 감정가는 283,000,000원입니다. 토지 면적은 16.67㎡(약 5.04평)이며, 건물 면적은 29.99㎡(약 9.07평)입니다. 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다. 건물은 철근콘크리트구조이며, 2016년 2월 18일에 사용 승인되었습니다. 용도는 도시형생활주택(단지형 다세대)입니다.

2. 입지조건

본 건은 서울특별시 강서구 가양동 소재 '양천초등학교' 북측에 인접해 있습니다. 주변에는 다세대주택, 오피스텔, 아파트, 학교, 공원 등이 혼재하여 주거 지역으로서의 기본적인 환경을 갖추고 있습니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 9호선 '양천향교역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 2025년 4월 1일 접수된 서서울농업협동조합의 가압류(갑2)입니다.

등기부 상 주요 권리 현황은 다음과 같습니다.

* 소유권 보존 등기: 2016년 2월 29일, 박근수

* 주택 임차권: 2025년 3월 20일 말소 예정, 권리자 이 (주택도시보증공사), 금액 199,000,000원, 확정일자 2023년 12월 22일, 전입일자 2024년 2월 5일.

* 가압류: 2025년 4월 1일, 서서울농업협동조합, 금액 1,312,161,059원 (말소기준권리)

* 가압류: 2025년 8월 12일, 주택도시보증공사, 금액 199,000,000원

* 강제 경매: 2026년 3월 18일, 주택도시보증공사, 금액 199,000,000원

본 건은 HUG 인수조건 변경 및 선순위 임차권 관련 특이사항이 있습니다. 임차인 현황 상 주택도시보증공사(이진아)가 보증금 199,000,000원, 차임 0원으로 등재되어 있으나, 대항력은 없는 것으로 명시되어 있습니다. 또한, '임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각'이라는 특별 조건이 붙어 있어, 매수인이 해당 임차보증금을 인수할 가능성은 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본 건은 서울 강서구 가양동의 주거 지역에 위치하고 있습니다. 주변에 다세대주택, 오피스텔, 아파트 등이 혼재해 있으며, 양천초등학교가 인접해 있습니다.

최근 실거래 사례를 분석한 결과, 유사한 연식 및 면적의 다세대 주택 거래 가격은 다음과 같습니다.

* 마곡파크뷰비동 (2017년식, 22.26㎡) : 2026년 5월 23일, 22,200만원 (약 99.7만원/㎡)

* 아트리버빌 (2016년식, 28.7㎡) : 2026년 5월 13일, 23,300만원 (약 81.2만원/㎡)

* 청솔펠리체 (2014년식, 46.05㎡) : 2026년 5월 4일, 29,000만원 (약 63만원/㎡)

본 건은 29.99㎡ 면적으로, 가장 유사한 아트리버빌(28.7㎡)이 23,300만원에 거래된 점을 감안하면, 주변 시세는 약 22,000만원에서 24,000만원 수준으로 판단됩니다. 본 건의 감정가 28,300만원은 주변 실거래가 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 9호선 양천향교역이 인근에 있어 시내 및 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

* 교육: 양천초등학교가 가까이 있어 자녀 교육에 용이합니다.

* 편의시설: 주변에 생활 편의를 위한 상가 및 시설이 분포하고 있습니다.

* 주거환경: 다세대주택 밀집 지역으로 조용한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 권리관계 복잡성: 주택도시보증공사(HUG) 관련 채권 및 임차권이 복잡하게 얽혀 있습니다. 비록 대항력 없는 임차인으로 명시되고 대항력 포기 조건으로 매각되지만, 최종적인 권리 관계 확정 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로 법률 전문가의 면밀한 검토가 필요합니다.

* 토지 이용계획 및 제한: 본 건은 가양동 273-4번지로, 도시지역, 준공업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역 등 다수의 도시계획 및 법적 제한 사항이 존재합니다. 특히 공항 관련 구역 및 폐기물매립시설 설치 제한 구역 등은 장기적인 관점에서 고려해야 할 사항입니다.

* 감정가 대비 높은 가격: 주변 실거래가 대비 감정가가 높게 책정되어 있어, 시세보다 높은 가격에 낙찰받을 위험이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 가양동의 역세권에 위치한 비교적 신축(2016년 준공)의 소형 다세대 주택입니다. 지하철 9호선 양천향교역을 이용한 교통이 편리하며, 양천초등학교가 인접해 있어 주거 편의성이 높습니다. 주택도시보증공사(HUG) 관련 복잡한 권리관계가 있지만, 대항력 없는 임차인으로 분류되고 '대항력 포기 조건'으로 매각이 진행되어 매수인이 임차보증금을 인수할 위험은 없어 보입니다. 다만, 이러한 특수 조건으로 인해 명도 등 절차 진행 시 추가적인 확인이 필요합니다. 주변 시세 대비 감정가가 높은 점은 투자 시 유의해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 9호선 양천향교역 인근으로 향후 교통 편의성 증대 및 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 소형 면적: 1~2인 가구에 적합한 전용 면적으로, 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

* 권리관계 명확성 (매수인 입장에서): 인수할 보증금이 없어 명도 관련 위험이 낮아 상대적으로 안정적인 투자가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원

* 감정가: 283,000,000원

* 주변 시세 분석: 약 22,000만원 ~ 24,000만원 (유사 면적 및 연식 고려)

주변 실거래가 및 본 건의 면적을 고려했을 때, 보수적으로 시세 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. 감정가보다 낮은 가격으로 진입하여 수익성을 확보하는 전략이 필요합니다.

예상 입찰가 범위: 230,000,000원 ~ 250,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.