나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경137687 [1] 서울특별시 양천구 신월동 606-21 제1층 제103호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제이감정 · 평가일 2024.10.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "신남중학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세
대주택 및 아파트, 학교, 근린생활시설 등이 소재한 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 "신정네거리역"이 소재하
여 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콩크리트조 슬래브위 시멘트 기와지붕 지하1층/지상3층 내 제1층 제103호로,
(사용승인일 1982.06.07)

외벽 : 적별돌쌓기 등 마감,

창호 : 알루미늄 샷시 창호임.

이용상태

연립주택으로 이용중임.(후첨 내부구조도 참고)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스 및 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로 연립주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약6미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 도로(저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
제3종 구역(2017-06-30)(다지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 원추표
면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 교육환경보호구역(강서양천교육청에 반드시
확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및
군사시설 보호법>, 정비구역(주택재개발구역)<도시 및 주거환경정비법>, 재정비촉진지구<도
시재정비 촉진을 위한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경137687 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 606-21 제1층 제103호

용도: 연립주택

감정가: 294,000,000원

토지면적: 49.88㎡ (약 15.09평)

토지지분: 49.875㎡ (약 15.09평)

건물면적: 44.99㎡ (약 13.61평)

건물지분: 44.99㎡ (약 13.61평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOOO

건축물 구조: 철근콘크리트조 슬래브위 시멘트 기와지붕 지하1층/지상3층 내 제1층 제103호

건물 사용승인일: 1982년 06월 07일

1.2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "신남중학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위로는 다세대주택, 아파트, 학교, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지대입니다.

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 "신정네거리역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지 형상은 대체로 사다리형이며, 본건 동측으로 폭 약 6미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

1.3. 권리분석

본 건은 부동산강제경매로 진행 중이며, 채권자는 주OOOOOOOOOO입니다.

말소기준권리는 2016년 1월 15일 접수된 한국스탠다드차타드은행의 근저당 (96,000,000원)입니다.

이 근저당을 포함하여 그 이후 접수된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 현재까지 파악된 내용상 없습니다.

등기부등본상 현재 소유권은 이규상, 강지혜 씨 외 다수에게 이전되었으며, 한국스탠다드차타드은행의 근저당 2건과 주식회사서해종합건설의 강제경매 1건이 등기되어 있습니다. (총 채권액 120,000,000원)

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임대관계는 미상입니다. 보증금액이 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 명도 진행 시 세심한 주의가 필요합니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 주거지역에 위치하며, 주변에 다세대주택, 아파트, 학교, 근린생활시설 등이 분포하고 있습니다.

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 다음과 같습니다.

* 2026년 5월, 신월동 460-5번지 소재 연립주택 (1981년식, 55.27㎡)이 21,000만원에 직거래되었습니다. 본 건과 유사한 연식의 연립주택 사례입니다.

* 2026년 5월, 신월동 523-26번지 소재 다세대주택 (2017년식, 52.41㎡)이 30,200만원에 중개거래되었습니다.

* 2026년 5월, 신월동 9-3번지 소재 다세대주택 (2019년식, 55.56㎡)이 32,900만원에 중개거래되었습니다.

본 물건은 연립주택으로, 건축 연령이 40년 이상으로 노후화되어 있습니다. 최근 거래된 다세대주택들은 신축 또는 비교적 최신 건물로, 본 물건보다 높은 가격에 거래되었습니다. 재개발 및 재정비촉진지구 지정이라는 특수성이 있어 향후 가치 상승을 기대할 수 있으나, 현재 시점에서는 노후도에 따른 시세 반영이 필요합니다.

1.5. 생활정보

* 주변 교통: 인근 버스정류장 및 지하철 "신정네거리역" 이용 가능.

* 편의시설: 근린생활시설 이용 가능.

* 교육시설: "신남중학교"가 인근에 위치. (교육환경보호구역 등 관련 규제는 강서양천교육청 확인 필요)

1.6. 잠재적 리스크

* 건물 노후화: 1982년 준공으로 약 40년 이상 경과하여 수리 또는 재건축 필요 가능성.

* 재개발/재정비촉진지구 사업 불확실성: 사업 진행 시점, 방식, 결과 등에 대한 불확실성이 존재하며, 사업 지연 시 자금 회수가 늦어질 수 있습니다.

* 토지이용계획 제한: 도로 저촉, 공항 소음 방지/지원 구역, 대공방어협조구역 등 다양한 법규로 인한 개발 제한 사항이 있습니다.

* 임대관계 미상: 명확한 인수 부담은 없으나, 실제 점유자 현황 및 명도 진행 시 발생할 수 있는 문제에 대한 확인이 필수적입니다.

* 주변 혐오시설: 제공된 정보 및 주변 환경에 대한 분석 결과, 혐오시설에 대한 특별한 언급은 없었으나, 이는 별도의 확인이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 양천구 신월동에 위치한 연립주택으로, 재개발 및 재정비촉진지구로 지정되어 있어 향후 도시 환경 개선에 따른 가치 상승 잠재력을 지니고 있습니다.

다만, 건물의 노후도가 높고, 재개발 사업의 진행 여부 및 시기가 불확실하다는 점은 투자 결정 시 신중한 고려가 필요합니다.

권리관계는 말소기준권리 이후 소멸되는 채권으로 비교적 명확하나, 임대차 관계가 미상이라는 점은 명도 과정에서 발생할 수 있는 리스크를 내포하고 있습니다.

따라서 미래 가치 상승 가능성과 현재 건물의 노후도 및 사업 불확실성을 종합적으로 판단하여 입찰가를 결정해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 재개발 및 재정비촉진지구 지정으로 인한 잠재적 가치 상승 기대.

* 노후된 주택으로 향후 재개발 시 신축 주택으로의 전환 가능성.

* 신월동 지역의 지속적인 도시 발전 및 주거 선호도 상승에 따른 수혜 가능성.

1.9. 예상 입찰가

감정가 294,000,000원을 기준으로, 본 물건의 현재 상태(노후도, 면적)와 주변 시세, 그리고 미래 가치 상승 요인(재개발 가능성)을 종합적으로 고려하여 다음과 같이 예상 입찰가를 제안합니다.

최근 거래된 유사 연식의 연립주택(21,000만원)과 신축 다세대의 거래가(30,200만원 ~ 32,900만원)를 참고하여, 본 건은 연립주택의 특성과 노후도를 감안하여 감정가 대비 합리적인 수준에서 접근하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가 범위: 240,000,000원 ~ 265,000,000원

이 범위는 현재 시장 상황 및 물건의 특성을 분석한 결과이며, 실제 입찰 시에는 경쟁 상황, 자금 계획 등을 고려하여 최종 결정하시기 바랍니다. 인수할 보증금은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.