나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경131641 [1] 서울특별시 구로구 오류동 54-5 13층1301호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

물건 비고

감정시점 기준 일부 공실이며, 나머지부분은 "소생한의원"으로 이용중이라 함(감정서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

서울남부지방법원 2024타경131641 (1)호 물건에 대한 보고서입니다.

소재지: 서울특별시 구로구 오류동 54-5, 13층 1301호

건물명: 화인프라자

용도: 근린상가 (건축물대장상 제2종근린생활시설, 업무시설, 위락시설 포함)

감정가: 840,000,000원

토지면적: 35.59㎡ (약 10.77평)

토지지분: 35.59㎡ (약 10.77평)

건물면적: 221.18㎡ (약 66.92평)

건물지분: 221.18㎡ (약 66.92평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 검단농업협동조합 (등기사항증명서상 확인)

건물 규모: 지하 2층, 지상 14층

2. 입지조건

* 교통

1호선 오류동역 및 역곡역 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

주변으로 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 및 수도권 각지로의 접근성이 우수합니다.

* 주변 환경

해당 물건이 소재한 오류동은 주거단지와 상업시설이 혼합된 지역입니다.

대로변에 위치한 건물로 가시성이 좋으며, 주변에 다양한 편의시설 및 주거 밀집 지역이 있어 상권 형성에 유리한 조건입니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리

2019년 12월 6일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (806,000,000원)이 말소기준권리가 됩니다.

* 소유권 현황

2023년 3월 22일 엠제이부티끄주식회사 앞으로 소유권 이전(매매)되었습니다.

* 채권 총액

등기부상 채권 총액은 약 1,313,298,642원입니다.

* 임차인 현황

강희철 씨가 2016년 6월 3일 전입(사업)일자로 보증금 20,000,000원, 차임 2,500,000원으로 거주(이용) 중이며, 대항력이 있습니다.

* 인수되는 권리

인수 보증금 합계는 0원입니다. 즉, 낙찰자가 인수해야 할 별도의 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

단, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 이에 대한 추가적인 법률 검토 및 협의가 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

* 건물 용도

해당 물건은 제2종근린생활시설, 업무시설, 위락시설 등으로 복합적인 용도가 가능한 건물 내 1301호입니다.

* 현 임차 현황

현재 '소생한의원'으로 이용 중이라고 합니다.

감정평가 시점을 기준으로 일부 공실이 존재한다고 명시되어 있어, 임대 수익률 관리에 대한 고려가 필요합니다.

* 주변 상권

오류동 지역의 특성상, 배후 주거단지를 기반으로 한 근린상권과 업무시설 수요가 혼재되어 있습니다.

13층에 위치하여 조망권이 확보될 수 있으며, 업종에 따라 차별화된 상업 활동이 가능합니다.

5. 생활정보

* 편의시설

물건 주변으로 마트, 병원, 은행, 관공서 등 다양한 생활 편의시설이 밀집해 있습니다.

오류동 및 인근 지역의 상업 시설을 통해 생활에 필요한 모든 서비스를 쉽게 이용할 수 있습니다.

* 교육 및 주거 환경

인근에 다수의 학교가 있어 학생들을 위한 교육 환경이 조성되어 있습니다.

아파트 단지 및 주택가가 인접해 있어 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

* 혐오시설

주변 지역에 심각한 혐오시설이 소재한다는 정보는 현재까지 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인

강희철 씨는 대항력을 가지고 있어, 낙찰자는 해당 임차인의 영업/거주 권리를 고려해야 합니다.

인수 보증금 합계가 0원으로 계산되었으나, 임차인과의 원만한 협의 없이는 명도에 어려움이 발생할 수 있습니다.

* 공실 리스크

감정 시점 기준 일부 공실 상태이므로, 공실률 관리 및 임차인 유치 전략이 중요합니다.

* 중복사건

중복 사건으로 인한 경매 절차의 변동 가능성을 확인해야 합니다.

* 다수의 권리 관계

과거 다수의 압류 및 가압류가 설정되었으나, 모두 말소 예정으로 권리 관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 구로구의 교통 편리한 입지에 위치한 근린상가 및 업무시설로 활용 가능한 고층부 상가입니다.

대항력 있는 임차인이 존재하고 일부 공실 리스크가 있으나, 주변의 풍부한 배후 수요와 편리한 교통망을 바탕으로 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

권리 관계가 대부분 정리될 예정이므로, 명확한 권리 분석과 함께 임차인과의 협상을 통해 잠재적 가치를 극대화할 수 있을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 탁월한 접근성: 1호선 오류동역, 역곡역 인접 및 다수 버스 노선 이용 가능.

* 복합 용도 가능성: 제2종근린생활시설, 업무시설, 위락시설 등 다양한 업종 유치 가능.

* 안정적인 배후 수요: 인근 주거단지 및 상업시설로 인한 꾸준한 수요 기대.

* 장기 임차인 존재: '소생한의원'으로 현재 운영 중이라는 점은 영업 활동의 연속성 및 수익성 측면에서 긍정적 요인으로 작용할 수 있습니다.

* 권리 관계 정리: 말소기준권리 이하 모든 권리는 낙찰과 동시에 소멸될 예정으로, 인수되는 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가(840,000,000원)와 현재 임대 현황, 공실 가능성, 향후 예상 임대 수익률, 주변 시세, 그리고 명도 관련 제반 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

대항력 있는 임차인의 존재로 인한 명도 협상 비용 및 기간, 예상되는 공실 기간 등을 산정하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

정확한 입찰가 산출을 위해서는 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 주변 유사 물건의 실거래가 및 임대 사례 조사, 그리고 임대 수익률 분석이 선행되어야 합니다.

인수되는 보증금은 없으나, 임차인과의 원만한 명도를 위한 협상 비용을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.