나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경110419 [1] 부산광역시 서구 서대신동1가 34-2 대신에코팰리스 5층505호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 동대신동1가 소재 "부산도시철도1호선 동대신역" 남동측 직선
거리 약 230m 지점에 위치하고 있는 대신에코팰리스 5층 505호로서, 인근 주변은 공동
주택·업무시설 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 제반 주위환경은 보통
수준임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도1호선(동대
신역)이 각각 소재하고 있어 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 18층 건물 내 5층 505호로서,

- 외벽 : 시멘몰탈위 페인팅 및 석재패널 마감 등
- 내벽 : 시멘몰탈위 벽지 마감 등
- 창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 공동현관관리기,
기계식 주차설비 및 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

7필지 일단의 부정형의 토지로서 인근지세는 대체로 등고·평탄하며, 업무시설 및
공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 약 12m 내외 폭의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 중로3류(폭 12M-15M)(접함), 가로구역별 최고높이 제한지역
(48m이하), 상대보호구역, 절대보호구역, 가축사육제한구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 윤지현)로부터 2026.06.16.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 부산서부지원 2024타경110419 (1) 사건에 대한 경매 물건 정보를 제공합니다.

1.1. 사건 정보

사건번호: 부산서부지원 2024타경110419 (1)

소재지: 부산광역시 서구 서대신동1가 34-2 대신에코팰리스 5층505호

용도: 아파트

감정가: 314,000,000원

토지면적: 11.62㎡ (약 3.52평)

건물면적: 78.47㎡ (약 23.74평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 건물 및 토지 현황

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 18층 건물 내 5층 505호

전용면적: 78.47㎡ (약 23.74평)

분양면적: 별도 표기된 분양면적 정보는 없으나, 78.47㎡는 해당 호실의 전용면적으로 활용 중인 면적입니다.

토지 이용: 7필지 일단의 부정형 토지로서 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

1.3. 특이사항 및 HUG 확약서

본 물건은 대항력있는 임차인 관련 특이사항 및 HUG 인수조건 변경이 있습니다.

주택도시보증공사(HUG)는 양도 전 임차인 윤지현에 대해 2026년 6월 16일자로 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다'는 내용의 확약서를 제출하였습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 부산광역시 서구 동대신동1가 소재 "부산도시철도1호선 동대신역" 남동측 직선거리 약 230m 지점에 위치한 대신에코팰리스 5층 505호입니다. 인근 주변은 공동주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도1호선 동대신역이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로 상태

본건 건물은 남측으로 약 12m 폭의 포장도로와 접하고 있어 차량 및 보행자 통행이 용이합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 중로3류(폭 12M-15M), 가로구역별 최고높이 제한지역(48m 이하), 상대보호구역, 절대보호구역, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사(HUG) (전 임차인: 윤지현)

보증금: 262,500,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2019년 10월 18일

확정일자: 2019년 10월 18일

배당신고일자: 2023년 11월 03일

대항력: 없음 (물건명세서 및 임차인 현황상 명시)

비고: HUG와의 확약서에 따라 대항력을 포기하였음. 임차인 윤

3.2. 등기부 현황 요약

말소기준권리: 갑8. 가압류 (주택도시보증공사, 2024-05-30)

기타 권리:

* 갑6. 소유권이전 (신탁등기말소)

* 갑7. 소유권이전 (매매, 2019-11-01)

* 을1. 주택임차권 (윤지현, 2023-03-03 접수, 말소)

* 갑9. 강제경매 (주택도시보증공사, 2024-10-17 접수, 말소)

등기부채권 총액: 272,500,000원

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (지상권 등 별도 기재 사항 없음)

3.4. HUG 확약서 관련 상세 내용

주택도시보증공사(HUG)로부터 제출된 확약서에 따르면, 임차인 윤 은 보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하였으며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해주기로 하였습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 업무시설

본 건이 위치한 지역은 주거용 아파트 단지와 함께 다양한 근린생활시설 및 업무시설이 혼재되어 있어 상업 활동이 활발한 편입니다. 편의시설 이용이 용이하며, 지역 경제 활성화에 기여하는 입지입니다.

4.2. 혐오시설 여부

주변 지역에 대한 조사를 실시한 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 편의성

부산도시철도1호선 동대신역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 부산 시내 곳곳으로의 이동이 편리합니다. 차량 접근성 또한 양호한 편입니다.

5.2. 주변 편의시설

인근에 다수의 근린생활시설이 밀집해 있어 은행, 마트, 병원, 식당 등 일상생활에 필요한 각종 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

5.3. 주거 환경

본 건은 공동주택(아파트)으로 이용 중이며, 주변 역시 공동주택 및 업무시설이 함께 조성되어 있어 주거 및 생활 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 및 HUG 관련 리스크

임차인 윤 은 대항력이 없는 것으로 판단되나, HUG와의 확약서 내용에 따라 보증금 처리 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수 발생 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다. HUG와의 약정 내용을 면밀히 확인하고, 명도 절차에 대한 철저한 준비가 필요합니다.

6.2. 법적 리스크

본 물건은 강제경매로 진행 중이며, 말소기준권리보다 선순위 권리는 없는 것으로 분석됩니다. 그러나 법적 절차 진행 과정에서 예기치 못한 추가 권리 관계나 분쟁이 발생할 가능성에 대비해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 서구에 위치한 역세권 아파트로, 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 78.47㎡(약 23.74평)의 적절한 면적을 보유하고 있으며, 감정가는 314,000,000원입니다. 권리 분석상 낙찰자가 인수할 부담은 없어 보이나, 주택도시보증공사(HUG) 관련 임차인 윤 의 대항력 포기 및 확약서 내용은 명도 과정에서 주의 깊게 검토해야 할 사항입니다. 종합적으로 볼 때, 관련 리스크를 충분히 인지하고 관리할 수 있다면 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교통 여건: 부산도시철도1호선 동대신역 도보 이용 가능.

* 잘 갖춰진 생활 인프라: 다양한 근린생활시설, 업무시설 인접.

* 안정적인 주거 지역: 공동주택 밀집 지역으로 주거 수요 꾸준.

* HUG 관련 리스크 관리 용이성: 임차인의 대항력 포기 및 HUG 확약서로 인해 명도 관련 불확실성 해소 가능성 높음.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가를 산정하기 위해서는 본 물건과 유사한 조건의 주변 아파트 실거래가, 현재 부동산 시장 동향, 유사 물건의 경매 낙찰가율 등을 종합적으로 분석해야 합니다. 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 입찰 시에는 감정가 314,000,000원을 기준으로 하되, 본건의 입지, 상태, 그리고 HUG 관련 변수 등을 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다. 인수 보증금이 없으므로, 입찰가는 순수 물건의 가치와 향후 시세 차익 가능성을 기반으로 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.