나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경113395 [1] 부산광역시 사상구 주례동 149-4 로얄팰리스 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 주례동 소재 부산도시철도 2호선 "냉정역" 남서측 인근에 위치하는 로얄팰리스 3층 302호로 주위는 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량통행 용이하며 노선버스정류소 및 부산도시철도 2호선 "냉정역"에서 근거리로 제반 교통상황 편리함.

건물의 구조

2017년 09월 13일 준공되었으며
철근콘크리트조 슬래브지붕 6층건 내 제3층 제302호로
외벽 : 치장석 붙임 및 몰탈위페인트 마감임.
창호 등 : 샷시 창호이며 내부는 이해관계인의 부재로 조사하지 못했음.

이용상태

주변 탐문결과 다세대주택으로 이용중인 것으로 조사되었으나 이해관계인의 부재로 내부 이용상태를 확인하지 못하였음.
(정확한 내부 현황 등은 경매 응찰시 재확인이 필요함.)

설비내역

난방설비, 급배수위생설비, 승강기설비, 각종 소화설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북하향 경사지대 내 택지조성된 사다리형의 토지로 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측 폭 약 4미터 및 남서측 폭 약 4미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(제3종일반주거지역)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-30)(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타참고사항 : 본건은 집합건축물대상 표제부 상 위반건축물(2022.12.13. 건축과-50958호, ①5층/6㎡ ②5층/5㎡ ③6층/11㎡ ④6층/3.8㎡로 패널조 무단증축 주택)로 등재되어 있음.

물건 비고

해당 건물은 집합건축물대장 표제부 상 위반건축물로 등재되어 있음(2022.12.13. 건축과-50958, 5층 6㎡ , 5층 5㎡, 6층 3.8㎡로 패널조 무단증축 주택)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 건은 부산광역시 사상구 주례동 149-4 로얄팰리스 3층 302호에 소재한 다세대주택입니다.

사건번호는 부산서부지원 2024타경113395 (1)이며, 부동산 강제 경매로 진행 중입니다.

감정가는 123,000,000원입니다.

토지 면적은 17.67㎡ (약 5.35평)이며, 건물 면적은 21.37㎡ (약 6.46평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

채권자는 전OO입니다.

건물은 2017년 09월 13일 준공되었습니다.

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 사상구 주례동에 위치하며, 부산도시철도 2호선 "냉정역"에서 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변으로는 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

차량 통행이 용이하며, 노선버스정류소와 부산도시철도 2호선 "냉정역"이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

토지는 북하향 경사지대에 조성된 사다리형의 택지로, 공동주택 건부지로 이용되고 있습니다.

북서측 폭 약 4미터 및 남서측 폭 약 4미터의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 제3종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2024년 12월 18일에 접수된 전성준의 강제경매(을3)입니다.

본건에는 매수인이 인수해야 하는 권리가 존재합니다.

을구 3번 주택임차권 (권리자: 김 )이 있으며, 보증금은 89,850,000원입니다.

해당 임차인은 2023년 01월 13일에 전입하고 2022년 12월 23일에 확정일자를 받아 대항력을 갖추고 있습니다.

이 임차인의 보증금은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다.

이 외의 권리(갑1 소유권보존, 갑2 소유권이전, 갑3 강제경매)는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸됩니다.

총 인수 보증금은 89,850,000원입니다.

등기부상 채권 총액은 89,850,000원입니다.

1.3. 상권분석

본건은 주거 밀집 지역에 위치하고 있으며, 냉정역 역세권이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다.

주변 근린생활시설을 이용하기 편리한 환경입니다.

최근 매매 사례를 분석해보면 다음과 같습니다.

같은 단지인 로얄팰리스 2층 (21.372㎡)이 2026년 5월 28일 93,000,000원에 직거래된 사례가 있습니다.

비교적 오래된 호림하이츠빌라 1층 (41㎡)은 2025년 12월 5일에 73,000,000원에 매매되었습니다.

동양캐슬 10층 (16.36㎡)은 2026년 6월 15일에 40,500,000원에 매매되었습니다.

1.4. 생활정보

교통편의성이 우수하며, 부산지하철 2호선 냉정역과 다수의 버스 노선을 이용할 수 있습니다.

주변에 근린생활시설이 있어 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

토지이용계획상 상대보호구역으로 지정되어 있어 인근에 교육시설이 존재할 가능성이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건은 집합건축물대장 표제부 상 위반건축물로 등재되어 있어 주의가 필요합니다.

2022년 12월 13일 건축과-50958호에 따라 5층 6㎡, 5층 5㎡, 6층 3.8㎡ 면적에 패널조 무단 증축 주택으로 등재되어 있습니다.

이는 이행강제금 부과, 재산권 행사 제한 등의 불이익을 초래할 수 있습니다.

또한, 대항력 있는 임차인(김 )이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 89,850,000원은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다.

이해관계인 부재로 내부 이용상태를 정확히 확인하지 못하였으므로, 응찰 전 반드시 현장을 재확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 역세권 입지를 갖춘 신축급 다세대주택이라는 장점이 있으나, 위반건축물 등재와 대항력 있는 임차인의 존재라는 중대한 리스크 요인을 안고 있습니다.

따라서, 이러한 위험 요소를 충분히 인지하고, 인수해야 하는 보증금 및 위반건축물 관련 제재 조치 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 부산지하철 2호선 냉정역 이용이 편리하여 교통 환경이 우수합니다.

* 비교적 신축: 2017년 준공으로 건물 노후도가 적습니다.

* 주거 편의: 주변 주거 환경이 양호하고 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 123,000,000원이나, 최근 로얄팰리스 2층 매물이 93,000,000원에 거래된 점을 참고할 수 있습니다.

그러나 본건은 대항력 있는 임차인(보증금 89,850,000원)을 인수해야 하며, 위반건축물 등재로 인한 잠재적 부담이 있습니다.

따라서, 총 실질 부담액 (입찰가 + 인수 보증금)이 시장 가격 대비 합리적이어야 합니다.

현재 시세와 인수 보증금, 위반건축물 리스크를 종합적으로 고려할 때, 30,000,000원 ~ 50,000,000원 범위에서 신중하게 입찰가를 산정하는 것을 고려해볼 수 있습니다.

이는 총 실질 부담액이 약 119,850,000원에서 139,850,000원 수준이 될 수 있음을 의미하며, 위반건축물 관련 추가 비용 발생 가능성 등을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

또한, 본 물건은 인수해야 할 보증금과 위반건축물 리스크로 인해 투자 가치가 매우 낮을 수 있으므로, 현장 방문 및 전문가 상담을 통해 심층적인 분석 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

주변에 별도의 혐오시설이 확인되지는 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.