나이스옥션 법원경매 울산 2023타경108632 [27] 울산광역시 남구 장생포동 267-1 (주)태영화학 사원아파트 4층409호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브감정 · 평가일 2023.08.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 울산광역시 남구 장생포동에 소재하며 "울산해양공원" 북서측 인근에 소재하는 구분건물로서 주위는 자연림, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상까지 차량접근 가능하며, 일반적 교통상황 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건 중 1층 102호 외 32개호로
외벽: 모르타르 위 페인팅 등.
내벽: 벽지바름, 타일붙임 등.
창호: 샷시창호 등.

이용상태

아파트임.

설비내역

위생 및 급배수설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 기준시점 현재 주거용(아파트) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

주변 가로망 상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 울산지방법원 2023타경108632 (27)

소재지: 울산광역시 남구 장생포동 267-1 (주)태영화학 사원아파트 4층409호

용도: 아파트

감정가: 68,000,000원

토지면적: 78.24㎡ (약 23.67평) - 대지지분

건물면적: 49.65㎡ (약 15.02평) - 전용면적

건물층수: 총 5층 중 4층

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 맨OOOOOO

특이사항: 중복사건

주의사항: 없음

1.2. 감정평가 요약

대상물건은 울산광역시 남구 장생포동에 소재하며 "울산해양공원" 북서측 인근에 위치한 아파트입니다. 주위는 자연림, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 차량 접근이 가능하고 일반적인 교통상황은 보통입니다. 건물은 철근콘크리트 슬래브지붕 5층 건물 중 4층에 위치하며, 위생 및 급배수 설비 등이 설치되어 있습니다. 토지는 부정형으로 현재 아파트 건부지로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 없습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상물건은 울산광역시 남구 장생포동에 소재하며 "울산해양공원" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 환경은 자연림, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량으로 대상지까지 접근이 가능하며, 일반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 인접 도로상태

주변 가로망 상태는 보통입니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역에 해당하며, 가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률) 및 장애물 제한표면구역(공항시설법)에 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 박 , 보증금 40,000,000원, 차임 0원, 전입일자/확정일자 2022-06-16, 배당신고일자 2023-10-05, 대항력 없음.

* 임차인: 이 , 보증금 5,000,000원, 차임 100,000원, 전입일자/확정일자 2023-08-04, 배당신고일자 2023-10-10, 대항력 없음.

3.2. 권리 인수 여부

본 물건의 임차인들은 모두 대항력이 없으며, 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

대상지 인근에는 자연림, 단독주택, 근린생활시설 등이 분포하고 있습니다. 또한, 장생포 고래문화특구 및 장생포 고래생태체험관, 장생포 고래박물관 등이 소재하여 관광 및 여가 시설 이용이 가능합니다.

4.2. 혐오시설 유무 확인

주변 지역에 대한 조사 결과, 과거 장생포동 주민들이 '공해이주사업'에서 제외된 후 열악한 주거 환경을 견뎌왔다는 언급과 함께, 인근 주거지 인근에 창고 시설 건축이 허가되어 안전 문제를 우려하는 주민들의 반발이 있었다는 기사가 있습니다. 또한, 과거 삼산배수장이 악취 혐오시설로 분류되었으나 현재는 휴식 공간으로 재정비되었다는 정보가 있으나, 이는 본 물건 소재지와는 거리가 있는 것으로 파악됩니다. 현재 대상 물건과 직접적으로 인접한 혐오 시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 또한, 장생포 고래문화특구 및 주변 관광시설이 인접해 있어 다양한 문화생활 및 여가 활동을 즐길 수 있습니다.

5.2. 교육시설

대상 물건지 인근에는 장생포초등학교가 소재하고 있습니다. 중학교 및 고등학교는 남구 지역 내에 다수 분포하고 있으나, 본 물건지에서 도보 또는 대중교통으로 접근 가능한 교육시설에 대한 구체적인 정보는 추가 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건은 중복사건으로 경매 진행 중에 있습니다. 중복사건은 경매 절차의 복잡성이나 지연 가능성을 내포할 수 있습니다. 또한, 임대 관계 미상으로 표기되어 있으나, 다행히 현재 파악된 임차인 모두 대항력이 없어 인수되는 권리는 없는 것으로 보입니다. 다만, 향후 발생할 수 있는 미신고 임차인이나 유치권 등 예상치 못한 권리 관계 발생 가능성에 대한 대비가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 남구 장생포동에 위치한 아파트로, 감정가는 6,800만원입니다. 대항력 있는 임차인이 없어 권리 인수 부담이 적다는 점은 장점입니다. 인근에 장생포 고래문화특구 등 관광 자원이 있어 지역적 특색이 있으며, 장생포초등학교가 소재하여 기본적인 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 다만, 준공업지역에 위치하며 가축사육제한구역 등 토지이용계획상의 제한이 있습니다. 중복사건으로 인한 절차상 변수가 있을 수 있으며, 주변 주거 지역 인근의 창고 시설 건축 허가 관련 민원 사례가 있어 지역 개발 또는 민원 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 소액 투자가 가능한 감정가: 6,800만원의 감정가로 비교적 적은 금액으로 투자가 가능합니다.

* 인수 부담 없는 권리 관계: 모든 임차인의 대항력이 없어 권리 인수 부담이 없습니다.

* 지역 특색 및 관광 인프라: 장생포 고래문화특구 등 관광 명소와 인접하여 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 주거 및 편의시설 접근성: 장생포초등학교가 인근에 있고, 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가 6,800만원을 기준으로, 물건의 현황, 주변 시세, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 인수되는 보증금이 없으므로, 감정가를 초기 고려 대상으로 삼을 수 있습니다. 다만, 본 보고서의 예상 입찰가는 참고용이며, 실제 입찰 시에는 추가적인 현장 조사 및 시세 분석을 통해 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.