나이스옥션 법원경매 울산 2023타경108632 [33] 울산광역시 남구 장생포동 267-1 (주)태영화학 사원아파트 5층508호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브감정 · 평가일 2023.08.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 울산광역시 남구 장생포동에 소재하며 "울산해양공원" 북서측 인근에 소재하는 구분건물로서 주위는 자연림, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상까지 차량접근 가능하며, 일반적 교통상황 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건 중 1층 102호 외 32개호로
외벽: 모르타르 위 페인팅 등.
내벽: 벽지바름, 타일붙임 등.
창호: 샷시창호 등.

이용상태

아파트임.

설비내역

위생 및 급배수설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 기준시점 현재 주거용(아파트) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

주변 가로망 상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

* 사건번호: 울산지방법원 2023타경108632 (33)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 맨OOOOOO

1.2. 소재지 및 현황

* 소재지: 울산광역시 남구 장생포고래로183번길 42 (장생포동) (주)태영화학 사원아파트 5층508호

* 용도: 아파트 (공동주택)

* 건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 5층

* 사용승인일: 1993년 1월 18일

1.3. 면적 정보

* 토지 면적: 78.24㎡ (약 23.67평)

* 토지 지분: 78.24㎡ (약 23.67평)

* 건물 전용 면적: 49.65㎡ (약 15.02평)

* 건물 지분: 49.65㎡ (약 15.02평)

* (참고: 전체 건물 연면적은 3070.79㎡이며, 총 50세대로 구성되어 있습니다. 본건은 5층 건물에 위치한 508호입니다. 정확한 분양 면적은 별도 확인이 필요합니다.)

1.4. 매각 정보

* 감정가: 69,000,000원

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 공부상 차이: 없음

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주변 환경

* 울산광역시 남구 장생포동에 소재하며 "울산해양공원" 북서측 인근에 위치함.

* 주위는 자연림, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

1.1. 2. 교통 및 접근성

* 대상까지 차량 접근 가능하며, 일반적인 교통 상황은 보통 수준임.

* 주변 가로망 상태 또한 보통으로 평가됨.

1.1. 3. 토지 이용 현황

* 부정형의 토지로, 현재 주거용(아파트) 건부지로 이용 중임.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

* 경매 절차를 통해 본건 부동산에 설정된 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 예정임.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요는 명확하지 않으나, 해당 시 말소기준권리보다 선순위인지 후순위인지 확인 필요)

1.2. 2. 임차인 현황

* 임차인: 박 민

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 6월 15일

* 확정일자: 2022년 6월 17일

* 배당신고일자: 2023년 8월 16일

* 대항력: 없음

* (참고: 상기 임차인은 대항력이 없어 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 낙찰자가 인수할 가능성은 낮음. 그러나 배당 종기일 이전 배당요구를 하지 않았으므로, 최종 배당 결과 및 법원 판단에 따라 인수 여부가 달라질 수 있음.)

1.2. 3. 인수 보증금

* 상기 권리분석에 따른 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

1.3. 1. 주변 상업시설

* 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 편의는 가능함.

* 장생포 지역의 특성상 관광 및 지역 상권과의 연계 가능성이 있음.

1.3. 2. 지역 개발 현황

* 울산해양공원 인근으로, 지역 발전 및 관광 활성화에 따른 잠재적 가치 상승 요인 고려 가능.

1.4. 생활정보

1.4. 1. 편의시설

* 주변 자연림, 울산해양공원 등이 있어 쾌적한 주거 환경을 제공할 수 있음.

* 단지 내 또는 인근 근린생활시설을 통한 기본적인 생활 편의 가능.

1.4. 2. 주거 환경

* 단독주택 및 근린생활시설과 혼재된 지역으로, 조용하고 한적한 주거 분위기 형성.

* 주거용 아파트로서 기본적인 생활 편의 설비(위생 및 급배수 등)는 갖추고 있음.

1.4. 3. 교육/의료 시설

* 장생포초등학교, 울산대학교병원, 울산시립도서관 등이 차량으로 접근 가능한 거리에 위치함. (구체적인 소요 시간 및 편의성은 현장 확인 필요)

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1. 중복 사건

* 본 건은 중복 사건으로, 경매 진행 과정에서 예상치 못한 변동이 발생할 수 있으므로 철저한 확인이 필요함.

1.5. 2. 토지 이용 제한

* 도시지역, 준공업지역으로 지정되어 있으나, 가축사육제한구역 및 장애물제한표면구역(공항시설법)에 해당함. 향후 건축, 개발 등에 제한이 있을 수 있으므로 관련 법규 확인 필요.

1.5. 3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권이 등기되어 있을 경우, 이는 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 하는 부담이 될 수 있음. 등기부등본상의 정확한 권리 관계 확인이 필수적임.

1.5. 4. 주변 산업 시설 및 환경 영향

* 장생포 지역은 산업 시설(울산 석유화학 단지 등)과 인접해 있어, 소음, 대기 질 등 환경적 요인이 주거 만족도에 영향을 줄 수 있음. (구체적인 영향 범위는 현장 답사 필수)

1.6. 종합 의견

본 물건은 울산 남구 장생포동에 위치한 아파트로, 울산해양공원 인근에 자리 잡고 있어 자연 친화적인 환경을 누릴 수 있는 장점이 있습니다. 감정가는 6900만원으로 비교적 낮은 편이며, 건물 및 토지 면적 대비 적정한 수준으로 보입니다. 권리 관계상 대항력 있는 임차인은 없으나, 중복 사건 및 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권) 존재 가능성에 대한 철저한 분석이 요구됩니다. 토지이용계획상 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역 등에 해당하여 향후 재건축이나 개발 시 제약이 따를 수 있습니다. 전반적으로 투자 목적 및 리스크 감수 수준에 따라 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

1.7. 1. 낮은 감정가 및 잠재적 가치

* 6900만원이라는 상대적으로 낮은 감정가는 신규 진입자에게 매력적인 요소가 될 수 있음.

* 울산해양공원 인근이라는 입지적 장점과 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 기대.

1.7. 2. 실거주 목적 투자

* 쾌적한 자연 환경 및 기본적인 생활 편의 시설과의 연계를 고려할 때, 실거주 목적 투자 시에도 고려해볼 만함.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 제시된 감정가 69,000,000원을 기준으로 하되, 상기 권리분석에서 인수할 보증금이 없음을 확인하였습니다. 하지만 중복 사건, 토지 이용 제한, 미확인 지상권 등 잠재적 리스크 요인을 고려하여, 본 물건의 시장 가치 및 법원 경매 동향을 종합적으로 판단하여 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다. 유사 물건의 최근 실거래가, 주변 시세, 본건의 특수성(중복 사건 등)을 면밀히 분석하여 입찰가를 산정해야 합니다. (참고: 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 추가적인 시장 조사 및 전문가의 컨설팅이 권장됩니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.