나이스옥션 법원경매 울산 2023타경108632 [32] 울산광역시 남구 장생포동 267-1 (주)태영화학 사원아파트 5층507호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브감정 · 평가일 2023.08.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 울산광역시 남구 장생포동에 소재하며 "울산해양공원" 북서측 인근에 소재하는 구분건물로서 주위는 자연림, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상까지 차량접근 가능하며, 일반적 교통상황 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건 중 1층 102호 외 32개호로
외벽: 모르타르 위 페인팅 등.
내벽: 벽지바름, 타일붙임 등.
창호: 샷시창호 등.

이용상태

아파트임.

설비내역

위생 및 급배수설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 기준시점 현재 주거용(아파트) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

주변 가로망 상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 울산지방법원 2023타경108632 (32)

소재지: 울산광역시 남구 장생포동 267-1 (주)태영화학 사원아파트 5층 507호

물건종별: 아파트

감정가: 69,000,000원

건축연도: 1991년 준공

1.2. 면적 정보

토지면적: 78.24㎡ (약 23.67평)

건물면적 (전용면적): 49.65㎡ (약 15.02평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 맨OOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 울산광역시 남구 장생포동에 소재하며 "울산해양공원" 북서측 인근에 위치한 구분건물입니다.

주위는 자연림, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 도로상황

대상까지 차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

주변 가로망 상태 또한 보통입니다.

2.3. 건축물 구조 및 이용상태

건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 5층 507호이며, 아파트로 이용 중입니다.

외벽은 모르타르 위 페인팅, 내벽은 벽지 바름 및 타일 붙임, 창호는 샷시 창호 등으로 마감되어 있습니다.

위생 및 급배수 설비 등이 설치되어 있습니다.

토지는 부정형의 토지로, 기준 시점 현재 주거용(아파트) 건물 부지로 이용 중입니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률) 및 장애물제한표면구역(공항시설법)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

본 건은 중복사건으로 진행 중이며, 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 한

보증금: 40,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2014-04-16

확정일자: 2022-06-10

배당신고일자: 2023-08-31

대항력: 있음

본 건의 경우, 인수되는 임차인의 보증금 합계는 0원으로 분석되었습니다. 그러나 임차인은 대항력을 보유하고 있어, 명도 과정에서 주의가 필요할 수 있습니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권개요: 없음)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

물건지 주변으로 근린생활시설이 소재하고 있어 기본적인 상업시설 이용은 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 행정시설

인근에 야음장생포동 행정복지센터가 위치하여 행정 서비스 이용이 용이합니다.

또한, 울산남구 가족센터 등 지역 주민을 위한 복지시설이 인근에 있습니다.

5.2. 교육시설

단지 인근으로 장생포초등학교가 소재하여 초등 교육 시설 이용이 가능합니다.

또한, 학성중학교 등 중등 교육 시설도 인근에 위치합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복사건

동일 물건에 대한 중복 경매 사건이 진행 중으로, 관련 절차 및 진행 상황에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

6.2. 대항력 있는 임차인

해당 임차인은 대항력을 보유하고 있으나, 인수 보증금은 없는 것으로 분석되었습니다. 임차인의 점유 사용으로 인한 명도 관련 절차나 협의가 필요할 수 있습니다.

6.3. 산업 및 환경 관련 이슈

장생포동은 과거 고래잡이 산업 중심지에서 산업단지 내 위치로 변화하였으며, 인근 지역(용잠동)에는 폐기물 처리 시설 관련 증설 논의가 있었습니다. 이러한 산업 활동과 관련된 환경 영향 가능성을 잠재적 리스크로 고려할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 남구 장생포동에 위치한 아파트입니다. 기본적인 주거 환경과 교통 여건은 보통 수준이며, 초등학교 및 행정복지센터 등 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 다만, 중복사건으로 인한 절차적 복잡성, 대항력 있는 임차인의 존재, 그리고 주변 산업단지 및 환경 관련 이슈는 투자 시 유의해야 할 사항입니다. 아파트 단지 자체는 (주)태영화학 사원아파트로, 특정 기업의 종사자를 위한 주거 시설로서의 특징을 가집니다.

8. 투자 포인트

* 경매 물건으로서 감정가 대비 합리적인 취득 가능성을 고려할 수 있습니다.

* 울산항 및 산업단지와 인접하여 직주근접 수요가 있을 수 있습니다.

* 장생포 지역의 지속적인 도시 재생 및 관광 개발 가능성을 주목할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 69,000,000원

인수 보증금: 0원

예상 입찰가 산정 시, 낙찰자는 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없으므로, 감정가를 기준으로 시장 상황 및 권리관계 분석을 통해 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.