나이스옥션 법원경매 울산 2023타경108632 [31] 울산광역시 남구 장생포동 267-1 (주)태영화학 사원아파트 5층503호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브감정 · 평가일 2023.08.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 울산광역시 남구 장생포동에 소재하며 "울산해양공원" 북서측 인근에 소재하는 구분건물로서 주위는 자연림, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상까지 차량접근 가능하며, 일반적 교통상황 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건 중 1층 102호 외 32개호로
외벽: 모르타르 위 페인팅 등.
내벽: 벽지바름, 타일붙임 등.
창호: 샷시창호 등.

이용상태

아파트임.

설비내역

위생 및 급배수설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 기준시점 현재 주거용(아파트) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

주변 가로망 상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2023타경108632 (31)

물건 소재지: 울산광역시 남구 장생포동 267-1 (주)태영화학 사원아파트 5층 503호

신 주소: 울산광역시 남구 장생포고래로183번길 42 (장생포동)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 맨OOOOOO

1.2. 건물 및 토지 정보

용도: 아파트

총 층수: 5층 건물 중 5층

구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕

건물 면적 (전용 면적): 49.65㎡ (약 15.02평)

건물 면적 (공급 면적): 정보 없음 (전용 면적 기준)

토지 면적: 78.24㎡ (약 23.67평)

토지 지분: 78.24㎡ (약 23.67평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 감정가 및 특이사항

감정가: 69,000,000원

작성일 (감정평가서 요약): 2026-04-15

특이사항: 중복사건, 특수물건정보: 중복사건

채무 소멸 여부: 매각으로 소멸되지 않는 권리 없음

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 울산광역시 남구 장생포동에 소재하며 "울산해양공원" 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 자연림, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통 상황은 보통입니다. 주변 가로망 상태 또한 양호한 편입니다.

2.3. 토지 이용 현황

토지는 부정형의 토지이며, 기준 시점 현재 주거용(아파트) 건부지로 이용 중입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리관계

부동산 강제 경매로 진행 중이며, 채권자는 맨OOOOOO입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 엄정민

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2017-04-14

확정일자: 정보 없음

배당신고일자: 정보 없음

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 윤정탁

보증금: 17,500,000원

차임: 0원

전입일자: 2017-04-14

확정일자: 정보 없음

배당신고일자: 2023-09-22

대항력: 없음

비고:

3.3. 인수되는 권리 유무

현재 파악된 임차인 현황 상 대항력 있는 임차인은 없으며, 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건 인근에는 근린생활시설이 일부 소재하고 있으며, 생활 편의를 위한 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

4.2. 지역 특성

장생포동 일대는 과거 포경 산업의 중심지였으며, 현재는 고래를 테마로 한 문화 관광지(장생포고래문화특구, 장생포해양공원 등)가 조성되어 있어 관광 관련 시설이 발달해 있습니다.

4.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 직접적으로 주거 환경에 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의 시설

가까운 거리에 울산해양공원 등 휴식 공간이 있으며, 기본적인 생활 편의를 위한 근린생활시설이 분포합니다.

5.2. 교육 시설

관련 정보는 제공되지 않았으나, 일반적으로 아파트 단지 주변에는 초등학교, 중학교 등의 교육 시설이 위치할 가능성이 높습니다.

5.3. 의료 시설

관련 정보는 제공되지 않았으나, 울산광역시 남구의 의료 인프라를 고려할 때, 접근 가능한 거리에 병원 및 의원급 의료 시설이 존재할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 및 행정적 제한

* 토지이용계획 상 도시지역, 준공업지역으로 분류됩니다.

* 가축사육제한구역 (가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률) 및 장애물제한표면구역 (공항시설법)에 해당하여 일부 행위 제한이 있을 수 있습니다.

6.2. 물리적 리스크

건물 준공일이 1993년으로, 노후화에 따른 유지보수 필요성을 고려해야 합니다.

6.3. 기타 리스크

* 중복사건: 동일 물건에 대해 여러 개의 경매 사건이 진행 중일 수 있어, 복잡한 권리 관계나 추가적인 변수가 발생할 가능성이 있습니다. 사건의 정확한 진행 상황과 다른 사건과의 관계를 면밀히 파악할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산 남구 장생포동에 위치한 아파트로, 현재 대항력 있는 임차인이 없어 인수 부담이 없는 점이 강점입니다. 주변에 고래문화마을 등 관광 시설이 있어 지역 특색을 가지며, 생활 편의 시설 접근성도 보통 수준입니다. 다만, 중복사건이라는 특이사항은 추가적인 법률 검토를 요하며, 건물 노후화 및 일부 행위 제한 지역에 속하는 점은 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 인수되는 임차인 보증금 없음 (0원).

* 장생포 지역의 관광 개발 및 문화적 가치 상승 가능성.

* 비교적 낮은 감정가 대비 시세 차익 기대 가능성 (별도 시세 조사 필요).

9. 예상 입찰가 분석

본건의 예상 입찰가는 감정가 69,000,000원을 기준으로 하되, 유사 물건의 실거래가 및 주변 시세를 충분히 조사하여 시장 가격을 반영해야 합니다. 인수되는 보증금이 없으므로, 감정가 이하 또는 근접한 금액으로도 신중하게 접근할 수 있습니다. 단, 중복사건으로 인한 변수와 건물 노후도, 지역 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.