나이스옥션 법원경매 울산 2023타경108632 [26] 울산광역시 남구 장생포동 267-1 (주)태영화학 사원아파트 4층408호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브감정 · 평가일 2023.08.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 울산광역시 남구 장생포동에 소재하며 "울산해양공원" 북서측 인근에 소재하는 구분건물로서 주위는 자연림, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상까지 차량접근 가능하며, 일반적 교통상황 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건 중 1층 102호 외 32개호로
외벽: 모르타르 위 페인팅 등.
내벽: 벽지바름, 타일붙임 등.
창호: 샷시창호 등.

이용상태

아파트임.

설비내역

위생 및 급배수설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 기준시점 현재 주거용(아파트) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

주변 가로망 상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

* 사건번호: 울산지방법원 2023타경108632 (26)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 개요

* 소재지: 울산광역시 남구 장생포동 267-1 (주)태영화학 사원아파트 4층 408호 (신주소: 울산광역시 남구 장생포고래로183번길 42)

* 용도: 아파트 (공동주택)

* 건물 층수: 5층 건물 중 4층

* 건축년도: 1991년 5월 (사용승인일: 1993년 1월 18일)

1.3. 면적 및 감정가

* 토지면적(대지권): 78.24㎡ (약 23.68평)

* 건물면적(전용면적): 49.65㎡ (약 15.02평)

* 건물면적(추정 분양면적): 약 61.42㎡ (건축물대장상 총 연면적 3070.79㎡ / 50세대 기준 추정)

* 감정가: 68,000,000원

1.4. 건물 정보

* 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물

* 건폐율: 18.19%

* 용적률: 80.51%

* 총 세대수: 50세대

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

* 대상 물건은 울산광역시 남구 장생포동에 소재하며, "울산해양공원" 북서측 인근에 위치합니다.

* 주변은 자연림, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주거 환경과 자연 환경이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

* 차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 주변 가로망 상태 또한 보통으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다 (물건명세서 참고).

3.2. 임차인 현황

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원입니다.

* 임대 관계는 미상이며, 세부 임차인 정보는 파악되지 않았습니다.

* 임대 관계가 미상이고 금액이 확인되지 않은 임차인이 있을 수 있으므로, 현장 방문 및 별도 확인이 반드시 필요합니다.

4. 상권분석

* 물건이 위치한 장생포동은 과거 산업단지였던 지역이나, 현재는 고래문화마을 조성 등 관광 및 휴양지로 개발이 진행 중인 곳입니다.

* 인근에 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의는 가능하나, 대규모 상업 시설이나 쇼핑몰 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다.

* 울산항 및 인근 산업단지의 배후 주거지로서의 기능도 일부 가질 수 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설: 울산해양공원 인근으로 산책 및 여가 활동 공간 확보가 용이합니다. 근린생활시설이 있어 일상적인 쇼핑이나 식사는 가능합니다.

* 교육시설: 해당 지역의 초등학교, 중학교 등 교육시설 접근성은 추가 확인이 필요합니다.

* 의료시설: 종합병원급 의료 시설은 차량 이동이 필요할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용 계획 및 제한

* 대상 토지는 도시지역, 준공업지역에 속해 있습니다.

* 가축사육제한구역 (가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)으로 지정되어 있어 축산업 관련 행위가 제한될 수 있습니다.

* 장애물제한표면구역 (공항시설법)으로 지정되어 있어 신규 건축물 신축 시 항공기 운항과 관련된 높이 제한 등의 제약을 받을 수 있습니다. (본건은 기존 건축물임)

6.2. 건물 노후도

* 1991년에 건축된 아파트로, 30년 이상 경과하여 일부 시설의 노후화 및 유지보수에 대한 추가적인 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.3. 중복 사건

* 본 건은 중복 사건으로 처리되고 있어, 경매 진행 절차 및 낙찰 후 권리 관계에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 울산 장생포동에 위치한 30년 이상 경과된 아파트입니다. 울산해양공원 인근의 자연 환경과 도시 지역의 기반 시설을 함께 누릴 수 있는 입지를 가지고 있습니다.

* 다만, 준공업지역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역 등으로 인한 토지 이용상의 제약이 일부 존재하며, 건물 노후도에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 중복 사건이라는 점도 유의하여 권리 관계 및 진행 상황을 면밀히 파악해야 할 것입니다.

8. 투자 포인트

* 저평가 가능성: 감정가 6,800만원으로, 지역 시세 대비 추가적인 가격 상승 여력을 기대해 볼 수 있습니다.

* 개발 호재: 장생포 지역의 관광 개발(고래문화마을 등)과 연계한 지역 가치 상승 가능성을 고려할 수 있습니다.

* 실거주 목적: 소형 아파트로, 1인 가구나 소규모 가구의 실거주 용도로 활용 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 6,800만원입니다.

* 현재 인수해야 할 보증금이 0원이므로, 감정가를 기준으로 하되, 주변 시세, 물건의 상태, 낙찰률 등을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

* 보수적으로 접근 시 감정가 수준 또는 그 이하에서 검토해 볼 수 있으며, 적극적으로 접근 시 감정가의 100% ~ 110% 수준까지도 고려해 볼 수 있으나, 이는 현장 조사 및 시세 분석 후 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.