나이스옥션 법원경매 울산 2023타경108632 [21] 울산광역시 남구 장생포동 267-1 (주)태영화학 사원아파트 4층402호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브감정 · 평가일 2023.08.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 울산광역시 남구 장생포동에 소재하며 "울산해양공원" 북서측 인근에 소재하는 구분건물로서 주위는 자연림, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상까지 차량접근 가능하며, 일반적 교통상황 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건 중 1층 102호 외 32개호로
외벽: 모르타르 위 페인팅 등.
내벽: 벽지바름, 타일붙임 등.
창호: 샷시창호 등.

이용상태

아파트임.

설비내역

위생 및 급배수설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 기준시점 현재 주거용(아파트) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

주변 가로망 상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

물건 사건번호: 울산지방법원 2023타경108632 (21)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 맨텍주식회사

매각 대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 건물 정보

건물 명칭: (주)태영화학 사원아파트

구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 4층 402호

건축 허가일: 1991년 5월 27일

사용 승인일: 1993년 1월 18일

전체 층수: 5층 (옥탑 제외)

총 세대수 (건물): 50세대 (건축물대장 기준)

건물 용도: 아파트

1.3. 면적 정보

소재지: 울산광역시 남구 장생포동 267-1 (도로명: 울산광역시 남구 장생포고래로183번길 42)

토지 면적: 78.24 ㎡ (약 23.67 평)

토지 지분: 78.24 ㎡ (약 23.67 평)

건물 면적 (전용면적): 49.65 ㎡ (약 15.02 평)

건물 지분: 49.65 ㎡ (약 15.02 평)

토지/건물 제시외 면적: 없음

1.4. 감정가

총 감정가: 68,000,000 원

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위 환경

대상 물건은 울산광역시 남구 장생포동에 소재하며 "울산해양공원" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 자연림, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

주변 가로망 상태 또한 양호한 편입니다.

2.3. 토지이용계획

도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률), 장애물제한표면구역(공항시설법)에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

집합건물 등기부등본상 소유권 이전, 근저당권, 압류, 가압류, 강제경매, 임의경매, 주택임차권 등 다양한 권리들이 등기되어 있습니다.

3.2. 말소기준권리 및 인수/말소 권리

말소기준권리: 2021년 4월 16일 접수된 주식회사 씨티건설의 근저당권 (을3) 입니다.

말소되는 권리: 말소기준권리보다 늦은 순위의 모든 권리는 매각으로 인해 소멸됩니다. (을3 근저당권, 갑2 소유권이전, 갑3 압류, 갑4 압류, 갑5 가압류, 갑6 강제경매, 갑7 임의경매)

3.3. 임차인 분석

* 임차인: 강봉우 (성명: 강 )

* 보증금: 17,500,000 원

* 차임: 0 원

* 전입일자: 2003년 3월 13일

* 확정일자: 2021년 3월 2일

* 배당신고일자: 2022년 8월 30일

* 대항력: 있음

* 비고: 매각으로 인해 말소되지 않는 권리로, 보증금 전액이 배당되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.4. 기타 특이사항

* 중복사건: 본 건은 중복 사건이 존재하나, 현재 진행 중인 사건을 중심으로 분석합니다.

* 공동담보: 관련 정보는 명시되지 않았으나, 경매 물건에서 통상적으로 발생할 수 있는 사항입니다.

* 선순위임차권: 전입일자(2003-03-13)는 매우 빠르나, 확정일자(2021-03-02)가 말소기준권리(2021-04-16)보다 선순위에 해당하며, 대항력이 있어 보증금 인수 가능성이 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경 특성

주변에 울산해양공원이 위치하여 주거 환경의 쾌적성을 더할 수 있습니다.

아파트 단지 인근으로 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의는 가능하나, 대규모 상업 지역과는 다소 거리가 있습니다.

(주)태영화학 사원아파트라는 명칭으로 보아 특정 기업의 사원 주거용으로 조성되었을 가능성이 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 설비

내부에는 위생 및 급배수 설비 등이 설치되어 있습니다.

일반적인 아파트 설비 수준을 갖추고 있습니다.

5.2. 주변 편의시설 및 환경

* 편의시설: 울산해양공원, 장생포고래박물관, 장생포문화마을 등이 인근에 위치하여 여가 활동이 가능합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대규모 산업 단지가 있으나, 대상 물건 자체와 직접적으로 인접한 혐오 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 준공업지역 및 가축사육제한구역으로 분류되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

* 대항력 있는 임차인 (강봉우)의 보증금 17,500,000원의 미변제분 인수 가능성이 가장 큰 리스크입니다.

6.2. 물건 자체 리스크

* 건물 노후화: 1993년 사용 승인된 건물로, 일정 수준 이상의 노후화가 진행되었을 수 있습니다.

* 건물 관리 상태: 사원아파트 특성상, 기업의 관리 정책에 따라 유지보수 상태가 달라질 수 있습니다.

6.3. 지역적 리스크

* 용도 지역 제한: 준공업지역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역 등으로 향후 개발이나 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 장생포 지역의 산업적 특성: 과거 고래잡이 산업 중심지였던 역사적 배경을 가지고 있어, 지역 특유의 환경이나 이미지가 존재할 수 있습니다.

7. 종합 의견

울산지방법원 2023타경108632호 물건은 울산광역시 남구 장생포동에 위치한 (주)태영화학 사원아파트로서, 감정가는 68,000,000원입니다. 본 건의 가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인 강봉우 씨의 보증금 17,500,000원 전액 또는 일부를 매수인이 인수해야 할 가능성이 있다는 점입니다. 말소기준권리보다 빠른 전입일자를 가지고 있으나, 확정일자도 비교적 최근에 받아 배당받지 못한 금액은 인수해야 합니다. 건물은 1993년에 사용 승인되어 노후화가 진행되었을 수 있으며, 준공업지역 등 용도 제한이 있습니다. 울산해양공원 등 근린 시설이 인접해 있으나, 지역 특성상 투자 가치 판단 시 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 상대적으로 낮은 감정가: 68,000,000원의 감정가는 지역 시세를 고려했을 때 매력적인 수준일 수 있습니다.

* 인수 부담금 고려 시 시세 대비 저가 낙찰 가능성: 임차인 보증금 인수 부담을 고려하더라도, 시장 가격보다 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

* 관광지 인접: 울산해양공원 등 관광 시설과의 인접성은 향후 거주 또는 임대 수익 측면에서 긍정적인 요인이 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 인수 보증금 고려

본 건은 대항력 있는 임차인 강봉우 씨의 보증금 17,500,000원을 배당받지 못할 경우 인수해야 합니다. 따라서 실질적인 낙찰가 상한선은 감정가에서 인수 보증금을 제외한 금액을 기준으로 판단해야 합니다.

최대 인수 가능 금액 = 감정가 68,000,000원 - 인수 보증금 17,500,000원 = 50,500,000원

9.2. 제안 입찰가 범위

상기 인수 금액을 고려하여, 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다.

권리 분석 및 물건 상태, 지역 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

제안 입찰가 범위: 약 40,000,000 원 ~ 45,000,000 원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.