나이스옥션 법원경매 울산 2023타경108632 [23] 울산광역시 남구 장생포동 267-1 (주)태영화학 사원아파트 4층404호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브감정 · 평가일 2023.08.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 울산광역시 남구 장생포동에 소재하며 "울산해양공원" 북서측 인근에 소재하는 구분건물로서 주위는 자연림, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상까지 차량접근 가능하며, 일반적 교통상황 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건 중 1층 102호 외 32개호로
외벽: 모르타르 위 페인팅 등.
내벽: 벽지바름, 타일붙임 등.
창호: 샷시창호 등.

이용상태

아파트임.

설비내역

위생 및 급배수설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 기준시점 현재 주거용(아파트) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

주변 가로망 상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

울산지방법원 2023타경108632 (23)

1.2. 소재지

울산광역시 남구 장생포동 267-1 (주)태영화학 사원아파트 4층404호

도로명 주소: 울산광역시 남구 장생포고래로183번길 42 (장생포동)

1.3. 용도

아파트 (공동주택)

1.4. 감정가

68,000,000원

1.5. 면적 정보

* 토지면적: 78.24㎡ (약 23.67평)

* 토지 지분: 78.24㎡ (약 23.67평)

* 건물면적 (전용면적): 49.65㎡ (약 15.02평)

* 건물 지분: 49.65㎡ (약 15.02평)

* 아파트 분양면적: 해당 호실의 분양면적은 명시적으로 기재되어 있지 않으나, 건물 전체 총면적은 3070.79㎡입니다.

1.6. 매각 대상 및 경매 구분

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

1.7. 채권자

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1.8. 특이사항

중복 사건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 남구 장생포동에 소재하며 "울산해양공원" 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 자연림, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통 상황은 보통입니다. 주변 가로망 상태 또한 보통으로 평가됩니다.

2.3. 건물 구조 및 이용 상태

본 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 4층 404호입니다. 외벽은 모르타르 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시로 구성되어 있습니다. 본건은 현재 아파트로 이용 중입니다. 위생 및 급배수 설비 등이 설치되어 있습니다.

2.4. 토지 형상 및 이용 상태

토지는 부정형이며, 현재 주거용(아파트) 건부지로 이용 중입니다.

2.5. 토지 이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역에 속하며, 가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률), 장애물제한표면구역(공항시설법)에 해당됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 17,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-05-20

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: 2023-09-19

* 대항력: 없음

* 비고: (정보 없음)

3.2. 권리 분석 요약

* 인수 보증금 합계: 0원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음

* 물건명세서 참고사항 작성일: 2026-04-15 (참고용)

본건은 임차인의 대항력이 없어 매각으로 모든 권리가 소멸될 것으로 분석됩니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 장생포동은 과거 산업 시설과 주거지가 혼재된 지역으로, 현재는 도시 재생 및 관광 개발이 이루어지고 있는 곳입니다. 인근에 분포하는 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 얻을 수 있으며, 아파트 단지 자체의 커뮤니티 시설 또한 상권의 일부를 구성할 수 있습니다. 다만, 대규모 상업 시설이나 유동인구가 많은 지역과는 거리가 있어, 일반적인 도심 상권과는 차이가 있습니다.

5. 생활정보

본건 인근에는 울산해양공원이 위치하여 산책 및 여가 활동을 즐기기에 좋습니다. 주거 밀집 지역에 속해 기본적인 편의시설 접근성은 양호할 것으로 예상됩니다. 단, 대중교통 이용 편의성이나 학군 등은 해당 지역의 특성에 따라 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복 사건: 본건은 중복 사건으로, 경매 진행 과정에서 변동 사항이 발생할 수 있으므로 진행 상황을 주기적으로 확인해야 합니다.

* 임대 관계 미상: 기타 참고사항에 임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 혹시 모를 미신고 임차인이나 특이사항 발생 가능성에 대한 주의가 필요합니다. (단, 현재 파악된 임차인 김 은 대항력이 없는 것으로 분석되었습니다.)

* 토지이용계획: 토지가 가축사육제한구역 및 장애물제한표면구역에 포함되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 본건과 직접적으로 연관된 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 장생포 지역의 산업적 특성을 고려할 때 일부 공업 시설이 존재할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 울산광역시 남구 장생포동에 위치한 아파트로, 감정가 6800만 원에 경매 진행 중입니다. 토지 및 건물 일괄 매각 대상이며, 임차인 정보상 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 분석됩니다. 주변 자연환경과 생활 편의시설 접근성이 양호하나, 중복 사건 및 일부 토지 이용 제한 사항, 임대 관계 불분명성은 유의해야 할 점입니다.

8. 투자 포인트

* 저렴한 감정가: 6천만 원대의 감정가로 신규 투자 진입 장벽이 낮습니다.

* 권리 인수 부담 없음: 임차인 대항력이 없어, 매각 후 낙찰자가 인수해야 할 별도의 보증금은 없습니다.

* 주변 개발 가능성: 장생포 지역의 관광 및 개발 계획에 따른 미래 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 68,000,000원입니다. 권리 분석상 인수해야 할 보증금이 0원이므로, 감정가를 기준으로 입찰가를 산정하는 것을 고려해볼 수 있습니다. 다만, 최종 예상 입찰가 산정 시에는 주변 실거래가, 매물 현황, 경매 시장 분위기, 물건의 상태 및 수리 필요성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.