나이스옥션 법원경매 울산 2023타경108632 [29] 울산광역시 남구 장생포동 267-1 (주)태영화학 사원아파트 5층501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브감정 · 평가일 2023.08.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 울산광역시 남구 장생포동에 소재하며 "울산해양공원" 북서측 인근에 소재하는 구분건물로서 주위는 자연림, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상까지 차량접근 가능하며, 일반적 교통상황 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건 중 1층 102호 외 32개호로
외벽: 모르타르 위 페인팅 등.
내벽: 벽지바름, 타일붙임 등.
창호: 샷시창호 등.

이용상태

아파트임.

설비내역

위생 및 급배수설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 기준시점 현재 주거용(아파트) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

주변 가로망 상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 울산지방법원 2023타경108632 (29)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 맨OOOOOO

1.2. 소재지 및 용도

소재지: 울산광역시 남구 장생포동 267-1 (주)태영화학 사원아파트 5층501호

신주소: 울산광역시 남구 장생포고래로183번길 42 (장생포동)

용도: 아파트

1.3. 면적 정보

토지면적: 78.24㎡ (약 23.67평)

토지지분: 78.24㎡ (약 23.67평)

건물면적: 49.65㎡ (약 15.02평) (전용면적)

건물지분: 49.65㎡ (약 15.02평)

건축물대장상 건물 연면적: 3070.79㎡ (약 928.78평)

아파트 총 세대수: 50세대

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 69,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.5. 특이사항

특이사항: 중복사건, 특수물건정보: 중복사건

중복사건이란 동일 부동산에 대해 여러 개의 경매 사건이 접수되어 처리되는 경우를 의미하며, 법원에서는 통상 선행 사건에 통합하여 진행하거나 관리합니다. 현재 제공된 정보상으로는 경매 절차 자체에 큰 영향을 미치지 않을 것으로 보이나, 권리 관계 및 배당 순서를 면밀히 확인해야 합니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 입지

본 물건은 울산광역시 남구 장생포동에 위치하며, '울산해양공원' 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 자연림, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 장생포 지역 특성상 고래를 테마로 한 관광 및 문화 시설이 밀집해 있습니다.

2.2. 교통 상황

대상 물건까지 차량 접근이 가능하며, 주변 도로망 상태는 보통 수준입니다. 대중교통 이용 편의성은 일반적인 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

도시지역, 준공업지역으로 지정되어 있습니다.

가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따른 가축사육제한구역에 해당합니다.

공항시설법에 따른 장애물 제한 표면구역에 포함됩니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 박

보증금: 40,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-11-15

확정일자: 정보 없음

배당신고일자: 2023-10-05

대항력: 없음

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음)

제시된 정보에 따르면, 임차인 박 씨는 대항력이 없어 보증금 반환 채권이 매수인에게 인수되지 않습니다. 또한, 현재까지 권리 분석상 매각으로 소멸되지 않는 유의미한 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 권리 분석 요약

인수 보증금 합계: 0원

전반적으로 권리 관계는 비교적 명확한 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 편의시설

물건이 위치한 장생포동은 울산의 대표적인 관광지로, 고래박물관, 고래생태체험관, 고래문화마을 등 다양한 체험형 관광 시설이 조성되어 있습니다. 이러한 관광 인프라를 중심으로 다양한 근린생활시설 및 상업 시설이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

4.2. 지역 특성 (관광 중심)

장생포 지역은 과거 고래잡이 전진기지에서 현재는 고래를 테마로 한 독특한 문화 관광 특구로 변모하였습니다. 최근에는 '더 웨이브(The Wave)'와 같은 미디어 파사드, 자기부상형 카트, 공중 보행교 등 새로운 체험형 관광 콘텐츠와 숙박 시설(고래잠)이 지속적으로 확충되고 있어 체류형 관광지로 발돋움하고 있습니다. 이러한 지역적 특성은 향후 부동산 가치에도 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 5층에 위치합니다.

외벽: 모르타르 위 페인팅 등.

내벽: 벽지바름, 타일붙임 등.

창호: 샷시창호 등.

기본적인 위생 및 급배수 설비 등이 설치되어 있습니다. [cite: Provided Information]

5.2. 주변 편의시설 및 여가활동

물건지 인근에 위치한 장생포 고래문화특구는 주민들에게 다양한 여가 활동과 문화 체험의 기회를 제공합니다. 고래박물관, 생태체험관 방문, 해양 공원 산책 등 다채로운 활동이 가능합니다.

5.3. 교육 시설

제공된 정보 및 주변 조사를 통해 구체적인 초, 중, 고등학교 등 교육 시설 정보는 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복 사건의 영향

중복 사건으로 인해 경매 절차가 복잡해지거나 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다. 다만, 법원에서 통상적으로 정리하여 진행하므로, 최종 낙찰 시점까지 권리 관계 및 절차 진행 상황을 예의주시할 필요가 있습니다.

6.2. 혐오시설 유무

주변 환경 조사 결과, 장생포 지역은 고래를 테마로 한 관광 특구로 조성되어 있으며, 관광 인프라 확충에 집중하고 있습니다. 검색된 정보에서는 물건지 주변에 혐오시설이 발견되지 않았습니다.

6.3. 기타 잠재적 위험 요소

건물 노후화(1993년 준공)로 인한 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

토지이용계획상 가축사육제한구역 및 장애물 제한 표면구역에 해당하므로, 향후 건축 또는 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 울산 남구 장생포동에 위치한 (주)태영화학 사원아파트 5층 501호입니다. 감정가는 6,900만 원으로, 전용면적 49.65㎡(약 15.02평)의 아파트입니다. 장생포 지역은 울산의 대표적인 관광지로, 고래 관련 문화 시설이 집중되어 있고 지속적인 관광 인프라 개발이 이루어지고 있어 투자 가치가 상승할 잠재력이 있습니다. 권리 관계는 비교적 명확하여 인수할 부담이 적은 편이며, 중복 사건으로 인한 절차적 불확실성은 있으나 법원의 관리 하에 진행될 것으로 보입니다. 다만, 건축된 지 약 30년이 넘어 노후화에 따른 유지보수 비용을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 장생포 지역의 관광 명소화 및 지속적인 인프라 투자로 인한 미래 가치 상승 기대

* 권리 관계가 명확하고, 인수 부담이 되는 임차 보증금 없음

* 인근 시세 대비 합리적인 감정가

* 울산항 및 해양 공원 인접

9. 예상 입찰가

감정가는 6,900만 원이며, 본건은 5층 아파트의 전용면적 49.65㎡(약 15.02평)입니다. 주변의 유사 아파트 매매 사례 및 장생포 지역의 관광지로서의 잠재력을 고려할 때, 현 시점에서 예상되는 적정 입찰가는 감정가 수준인 6,900만 원 내외로 판단됩니다. 다만, 실제 입찰 참여 시에는 주변 부동산 시세, 물건의 현황, 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수되는 보증금이 없는 점을 고려하면, 다소 보수적으로 접근하여 6,500만 원에서 7,500만 원 범위 내에서 전략적인 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.