나이스옥션 법원경매 울산 2023타경108632 [28] 울산광역시 남구 장생포동 267-1 (주)태영화학 사원아파트 4층410호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브감정 · 평가일 2023.08.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 울산광역시 남구 장생포동에 소재하며 "울산해양공원" 북서측 인근에 소재하는 구분건물로서 주위는 자연림, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상까지 차량접근 가능하며, 일반적 교통상황 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건 중 1층 102호 외 32개호로
외벽: 모르타르 위 페인팅 등.
내벽: 벽지바름, 타일붙임 등.
창호: 샷시창호 등.

이용상태

아파트임.

설비내역

위생 및 급배수설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 기준시점 현재 주거용(아파트) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

주변 가로망 상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2023타경108632 (28) 사건의 물건 기본 정보는 다음과 같습니다.

* 사건번호: 울산지방법원 2023타경108632 (28)

* 소재지: 울산광역시 남구 장생포고래로183번길 42 (장생포동) (주)태영화학 사원아파트 4층 410호

* 용도: 아파트

* 건물구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건물 중 4층

* 준공일자: 1991년 5월 (사용승인일: 1993년 1월)

* 감정가: 68,000,000원

* 토지면적: 78.24㎡ (약 23.67평)

* 건물면적 (전용): 49.65㎡ (약 15.02평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 맨OOOOOO

1.1. 입지조건

해당 물건은 울산광역시 남구 장생포동에 위치하고 있으며, '울산해양공원' 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 자연림, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다. 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 주변 도로망 상태 역시 양호하여 접근성이 무난한 편입니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 매각으로 인해 모든 등기부상 권리가 소멸될 예정입니다. 인수되는 권리 사항은 없습니다. 임차인과 관련해서는, 인수 보증금 합계가 0원으로 파악되어, 특별히 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 보입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음

* 인수되는 보증금: 0원

* 임차인 현황: 임대 관계는 미상입니다. 금액이 미상인 경우라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

물건이 위치한 장생포동은 고래 문화와 관련된 특색을 지닌 지역입니다. 최근 울산 남구에서는 장생포를 고래문화와 수국정원이 어우러진 체류형 관광단지로 조성하기 위한 마스터플랜을 추진 중이며, 2027년까지 대규모 예산이 투입될 예정입니다. 이러한 관광 개발 사업은 장기적으로 지역 활성화와 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다. 다만, 현재 주변 상권은 주거 지역과 근린생활시설이 주를 이루고 있어, 대규모 상업 시설보다는 지역 기반 상권으로 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 단지 인근에 기본적인 근린생활시설이 있어 일상생활에 필요한 편의 시설 이용이 가능합니다. 또한, 장생포 지역의 관광 명소 및 문화 시설 접근성이 좋습니다.

* 교통: 차량 접근은 용이하며, 대중교통 이용도 가능한 수준입니다.

* 교육시설: 인근에 초등학교 등이 있을 것으로 예상되나, 구체적인 학군 정보는 추가 확인이 필요합니다.

* 의료시설: 울산 남구 지역 내의 병원 및 의료 시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건축 연식: 1991년에 준공되어 건축된 지 30년 이상 경과하여 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 중복 사건: 본 건은 중복 경매 사건으로, 경매 진행 및 낙찰 후 절차에 있어 추가적인 확인이 필요합니다.

* 토지 이용 계획: 해당 토지는 도시지역, 준공업지역에 속하며, 가축사육제한구역 및 장애물제한표면구역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역을 조사한 결과, 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 지역 특성 및 개발에 따른 환경 변화 가능성은 주시할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 울산 남구 장생포동에 위치한 (주)태영화학 사원아파트 4층 410호입니다. 감정가는 6천8백만원이며, 토지와 건물이 일괄 매각됩니다. 권리 분석상 인수되는 권리나 보증금이 없어 비교적 깔끔한 권리 상태를 가지고 있습니다. 다만, 1991년식의 노후된 건물이라는 점과 중복 경매 사건이라는 점은 유의해야 할 부분입니다. 장생포 지역은 관광 개발이 활발히 진행되고 있어 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 합리적인 감정가: 6천8백만원의 감정가는 비교적 낮은 진입 장벽을 제공합니다.

* 권리상의 하자 없음: 매각으로 모든 권리가 소멸되므로, 명도 절차 외에 추가적인 권리 관계 부담이 없습니다.

* 지역 개발 잠재력: 울산의 주요 관광 거점인 장생포 지역의 관광 활성화 계획은 장기적인 투자 가치를 높일 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 물건의 노후화와 중복 사건의 존재 등을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

* 감정가: 68,000,000원

* 최저 입찰가 (감정가의 70% 가정 시): 47,600,000원 (참고용)

* 예상 입찰가 범위: 60,000,000원 ~ 75,000,000원

(본 정보는 제공된 자료 및 공개된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 투자는 반드시 현장 방문 및 전문가와의 상담을 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.