나이스옥션 법원경매 울산 2023타경108632 [22] 울산광역시 남구 장생포동 267-1 (주)태영화학 사원아파트 4층403호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브감정 · 평가일 2023.08.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 울산광역시 남구 장생포동에 소재하며 "울산해양공원" 북서측 인근에 소재하는 구분건물로서 주위는 자연림, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상까지 차량접근 가능하며, 일반적 교통상황 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건 중 1층 102호 외 32개호로
외벽: 모르타르 위 페인팅 등.
내벽: 벽지바름, 타일붙임 등.
창호: 샷시창호 등.

이용상태

아파트임.

설비내역

위생 및 급배수설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 기준시점 현재 주거용(아파트) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

주변 가로망 상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 울산지방법원 2023타경108632 (22)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 맨OOOOOO

중복사건: 해당 (권리분석 시 유의 필요)

1.2. 소재지 및 건물정보

소재지: 울산광역시 남구 장생포동 267-1 (주)태영화학 사원아파트 4층 403호

신주소: 울산광역시 남구 장생포고래로183번길 42 (장생포동)

용도: 아파트

건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 4층

준공일자: 1993년 01월 18일

1.3. 면적 정보

토지면적: 78.24㎡ (약 23.67평)

토지지분: 78.24㎡ (약 23.67평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적 (전용면적): 49.65㎡ (약 15.02평)

건물지분: 49.65㎡ (약 15.02평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

총 건물 면적 (연면적): 3070.79㎡

대지권 비율: 3549.4㎡ (대지면적) 중 78.24㎡ (건물 전용면적 합계 대비)

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 68,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 울산광역시 남구 장생포동에 위치하며, "울산해양공원" 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 자연림, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 주변 가로망 상태 역시 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 계획

도시지역, 준공업지역에 해당하며, 가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률) 및 장애물제한표면구역(공항시설법)에 속해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 기본 권리 내역

경매 구분상 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 맨OOOOOO입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 윤

* 보증금: 17,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2014-04-22

* 확정일자: 2023-01-11

* 배당신고일자: 2023-09-22

* 대항력: 있음

3.3. 권리 분석 요약

* 인수 보증금 합계: 0원

3.4. 권리상 특이사항

임차인 윤 는 대항력이 있으나, 보증금 17,500,000원에 차임 0원으로 배당신고일자가 2023-09-22입니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있어 낙찰자가 추가 부담이 없을 가능성이 있으나, 대항력 있는 임차인이므로 관련 법률 및 낙찰 조건, 임차인과의 직접 소통 등을 통해 인수 여부를 반드시 면밀히 확인해야 합니다.

건축물대장 상 공부와의 차이는 없습니다.

3.5. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권 (일반적인 아파트에서는 보기 드문 권리이므로, 실제 존재 여부 및 해당 물건과의 관련성을 면밀히 검토해야 합니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

대상 물건 인근은 자연림, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어, 대규모 상업 시설보다는 소규모 점포 위주의 환경으로 추정됩니다.

4.2. 지역 특성

울산해양공원 북서측 인근에 위치하여, 공원 및 자연 환경을 가까이 누릴 수 있는 주거 환경을 제공합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

울산해양공원이 인접해 있어 산책 및 여가 활동에 용이합니다. 또한, 기본적인 위생 및 급배수 설비가 갖추어져 있습니다.

5.2. 주거 환경

아파트 단지 내에서 기본적인 생활 편의시설을 이용할 수 있으며, 주변의 자연 환경이 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

* 대항력 있는 임차인: 인수 보증금 0원 명시에도 불구하고, 법률적으로 대항력을 가진 임차인이 존재하므로 명도 및 보증금 관련 분쟁 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 중복사건: 해당 사건이 중복으로 진행되는 경우, 어떤 사건이 최종적으로 매각을 진행하는지 명확히 확인해야 합니다.

6.2. 토지 이용 제한

준공업지역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용이나 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 주변 시설

주변에 산업 시설이나 이로 인한 환경적 영향 가능성을 배제할 수 없으나, 제공된 정보와 자체 검색 결과로는 본 물건지 인근에 직접적인 혐오시설이 명확히 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 (주)태영화학 사원아파트라는 점을 감안할 때, 지역의 산업적 배경을 고려할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 울산광역시 남구 장생포동에 위치한 아파트로, 울산해양공원 인근에 있어 자연 친화적인 환경을 자랑합니다. 감정가는 6,800만원으로 비교적 낮게 책정되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재와 인수 보증금 0원이라는 상반된 정보, 그리고 중복사건 여부 등 권리 분석에 있어 매우 신중한 접근이 요구되는 물건입니다. 또한, 토지 이용 계획상 일부 제한 사항이 존재합니다. 이러한 여러 위험 요소를 충분히 인지하고 철저한 사전 조사를 거친 후에 입찰을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 낮은 감정가: 리스크 해소 시 시세 대비 저렴하게 취득할 가능성이 있습니다.

* 자연 환경 접근성: 울산해양공원 인근으로 쾌적한 주거 환경을 선호하는 수요층에게 어필할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재로 인한 잠재적 위험을 고려해야 합니다. 이러한 복합적인 요소를 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 감정가 68,000,000원을 기준으로, 권리 관계 명확화 및 실질적인 명도 가능성 등을 종합적으로 판단하여, 보수적으로는 감정가의 70% 수준인 약 47,600,000원 선에서 시작하여, 현장 조사 및 권리 분석 심화 후 신중하게 입찰가를 산정하는 것을 권고합니다. 단, 이는 참고용이며 실제 입찰가는 시장 상황 및 상세 조사 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.