나이스옥션 법원경매 울산 2023타경108632 [17] 울산광역시 남구 장생포동 267-1 (주)태영화학 사원아파트 3층301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브감정 · 평가일 2023.08.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 울산광역시 남구 장생포동에 소재하며 "울산해양공원" 북서측 인근에 소재하는 구분건물로서 주위는 자연림, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상까지 차량접근 가능하며, 일반적 교통상황 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건 중 1층 102호 외 32개호로
외벽: 모르타르 위 페인팅 등.
내벽: 벽지바름, 타일붙임 등.
창호: 샷시창호 등.

이용상태

아파트임.

설비내역

위생 및 급배수설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 기준시점 현재 주거용(아파트) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

주변 가로망 상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2023타경108632 (17)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 맨OOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 정보

소재지: 울산광역시 남구 장생포동 267-1 (주)태영화학 사원아파트 3층301호 (신주소: 울산광역시 남구 장생포고래로183번길 42 (장생포동))

용도: 아파트

감정가: 68,000,000원

토지면적: 78.24㎡ (약 23.67평)

토지지분: 78.24㎡ (약 23.67평)

건물면적: 49.65㎡ (약 15.02평) (전용면적)

건물지분: 49.65㎡ (약 15.02평)

1.3. 건물 개요

건축구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 3층 301호

주요 마감: 외벽 - 모르타르 위 페인팅, 내벽 - 벽지바름, 타일붙임, 창호 - 샷시창호

준공일: 1991년 6월 1일 (준공 승인일 기준)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 울산광역시 남구 장생포동에 소재하며, "울산해양공원" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 자연림, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 도로상황

차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 주변 가로망 상태 또한 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

해당 토지는 도시지역, 준공업지역에 속하며, 가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률) 및 장애물 제한표면구역(공항시설법)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 현황

채권자는 맨OOOOOO이며, 부동산강제경매로 진행 중입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다. (물건명세서상 별도 기재 없음)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-11-21

* 확정일자: 2023-10-05

* 배당신고일자: 2023-10-10

* 대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리

인수 보증금 합계는 0원이므로, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

물건지 인근에는 장생포 고래박물관, 장생포 고래생태체험관, 장생포 모노레일, 고래문화마을 등 다양한 관광 및 체험 시설이 집중되어 있습니다. 또한, 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

4.2. 지역 개발 현황

장생포 고래문화특구를 중심으로 체류형 관광지로의 전환을 위한 '고래잠' (관광숙박시설), '웨일즈카트', '더 웨이브(The Wave)' (복합 문화시설), '고래등길' (공중보행교) 등의 개발이 진행되거나 완료되어 관광 활성화가 기대됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 공공시설

주변에 장생포고래박물관, 장생포고래생태체험관 등 관광 관련 시설이 다수 위치하고 있습니다. 또한, 야음장생포동 행정복지센터가 인근에 있으며, 복지시설로는 다양한 장애인 관련 시설들이 남구청에 등록되어 있습니다.

5.2. 교통

차량 접근은 보통 수준이며, 대중교통 이용 시 인근 버스 정류장을 통해 시내 이동이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복사건

본건은 중복사건으로 분류되어 있어, 경매 진행 과정에서 변동 사항이 발생할 수 있습니다.

6.2. 토지 이용 제한

토지이용계획상 가축사육제한구역 및 공항시설법에 따른 장애물 제한표면구역으로 지정되어 있어 건축 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 혐오 및 위험시설

주변 지역에서 산업 폐기물 처리 시설(NC울산(주)) 운영에 대한 주민들의 우려가 존재합니다. 다만, 대상 물건지에서 직접적으로 인접한 혐오 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산 남구 장생포동에 위치한 아파트로, 지역의 주요 관광자원인 고래문화특구 인근에 자리하고 있습니다. 고래박물관, 고래생태체험관 등 다양한 문화 시설이 밀집해 있어 관광객 유입이 꾸준할 것으로 예상됩니다. 최근 체류형 관광을 위한 숙박시설 및 체험시설 확충 등 지역 개발이 활발히 이루어지고 있으며, 이는 향후 부동산 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 다만, 중복사건이라는 점과 토지 이용 제한, 그리고 인근 산업 폐기물 처리 시설에 대한 지역 주민들의 우려 사항은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다. 현재 임차인은 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다.

8. 투자 포인트

* 장생포 고래문화특구의 지속적인 관광 활성화 및 개발 호재

* 인근 관광 시설 접근성 우수

* 체류형 관광 전환에 따른 지역 가치 상승 기대

* 인수되는 임차 보증금 없어 권리관계 명확

9. 예상 입찰가

본 경매 물건은 인수 보증금이 0원이므로, 낙찰자가 추가로 부담해야 할 임차인의 보증금은 없습니다. 예상 입찰가는 감정가 68,000,000원을 기준으로 하되, 최근 부동산 시장 동향, 유사 물건의 거래 사례, 현장 조사 결과 및 본 물건의 장단점 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 고래문화특구 주변의 투자 가치 상승 가능성을 감안하여 적정 수준의 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.