나이스옥션 법원경매 울산 2023타경108632 [25] 울산광역시 남구 장생포동 267-1 (주)태영화학 사원아파트 4층407호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브감정 · 평가일 2023.08.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 울산광역시 남구 장생포동에 소재하며 "울산해양공원" 북서측 인근에 소재하는 구분건물로서 주위는 자연림, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상까지 차량접근 가능하며, 일반적 교통상황 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건 중 1층 102호 외 32개호로
외벽: 모르타르 위 페인팅 등.
내벽: 벽지바름, 타일붙임 등.
창호: 샷시창호 등.

이용상태

아파트임.

설비내역

위생 및 급배수설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 기준시점 현재 주거용(아파트) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

주변 가로망 상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2023타경108632 (25)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 맨OOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 울산광역시 남구 장생포동 267-1 (주)태영화학 사원아파트 4층407호

도로명 주소: 울산광역시 남구 장생포고래로183번길 42

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 4층

건축 연도: 1993년 1월 18일 사용 승인

건물 용도: 아파트 (공동주택)

1.3. 면적 정보

토지 면적: 78.24㎡ (약 23.67평)

토지 지분: 78.24㎡ (약 23.67평)

건물 전용 면적: 49.65㎡ (약 15.02평)

건물 공급 면적: 약 61.42㎡ (추정치)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 68,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 울산광역시 남구 장생포동에 소재하며 "울산해양공원" 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 지역은 자연림, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

대상지까지 차량으로 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 도로 상황

주변 가로망 상태는 보통으로, 차량 통행 및 접근성이 원활한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 관계

제공된 정보에 따르면, 본 건 매각으로 인해 말소되는 권리 외에 별도로 인수해야 할 등기부상 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.2. 임차인 현황

해당 물건에는 대항력 있는 임차인 권태로 씨가 등재되어 있습니다.

권 씨의 전입일자는 1999년 5월 25일이며, 보증금과 차임은 0원으로 기재되어 있습니다.

확정일자 및 배당신고일자 정보는 누락되었습니다.

임대 관계는 미상으로 확인되었습니다.

3.3. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음

3.4. 권리분석 요약

대항력 있는 임차인 권태로 씨가 존재하나, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있어 금전적으로 인수되는 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 임차인의 실제 점유 및 권리 관계에 대한 추가적인 확인 및 명도 과정에서의 변수에 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 지역은 아파트 단지와 더불어 근린생활시설이 일부 분포하고 있습니다.

장생포 지역은 고래문화특구 등 관광 자원과 연계된 특성이 있으며, 이에 따른 상권의 영향을 받을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

인근의 울산해양공원은 여가 및 휴식 공간으로 활용 가치가 높습니다.

소재지 주변에 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 주변 환경

자연림이 인접해 있어 쾌적한 주거 환경을 일부 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복 사건

본 사건은 중복 사건으로 분류되어 있어, 유사한 다른 경매 사건과의 진행 내용 및 결과 등을 종합적으로 파악하여 입찰에 신중을 기할 필요가 있습니다.

6.2. 대항력 있는 임차인 (보증금 0원, 차임 0원)

보증금 및 차임이 0원으로 등재된 대항력 있는 임차인의 존재는 본건의 가장 큰 특징이자 잠재적 리스크 요인입니다. 임차인의 실제 거주 여부, 권리 해석, 명도 과정에서의 예상치 못한 상황 발생 가능성에 대한 면밀한 사전 조사가 필수적입니다.

6.3. 토지 이용 제한

본 토지는 도시지역, 준공업지역에 속하며, 가축사육제한구역 및 장애물제한표면구역으로 지정되어 있습니다. 이로 인해 향후 토지 이용 및 건축 행위에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

6.4. 혐오시설 여부

주변 지역에 대한 일반적인 조사 결과, 본 물건 인근에 직접적으로 보고될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 남구 장생포동에 위치한 아파트로서, 6천 8백만원의 비교적 낮은 감정가를 가지고 있습니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금이 0원이기에 금전적으로 인수되는 부담은 없으나, 명도 과정에서의 변수를 충분히 고려해야 합니다. 또한 중복 사건이라는 점도 유의해야 할 사항입니다. 장생포 지역의 특성과 주변 자연 환경을 고려할 때, 소액으로 투자하거나 실거주 목적으로 접근할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

낮은 감정가 대비 입지 잠재력: 장생포 지역의 특화된 개발 계획 및 관광 자원과의 연계성을 고려할 때 향후 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

권리 관계 명확성: 매각으로 인해 인수되는 유효한 권리가 없어 권리 분석이 비교적 간결합니다. (단, 임차인 관련 이슈는 별도 검토 필요)

실거주 및 소액 투자 용이성: 소형 면적의 아파트로, 적은 자본으로 소유권을 확보하여 실거주하거나 시세 차익을 노리는 투자 전략에 적합합니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금: 0원

경매 컨설턴트의 예상 입찰가는 55,000,000원에서 65,000,000원 사이로 권고합니다.

이는 본건의 제반 사항, 인근 시세, 유사 물건의 낙찰가율 등을 종합적으로 고려한 추정치이며, 최종 입찰 결정은 개별적인 시장 조사와 물건 가치 평가에 기반해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.