나이스옥션 법원경매 울산 2023타경108632 [20] 울산광역시 남구 장생포동 267-1 (주)태영화학 사원아파트 3층309호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브감정 · 평가일 2023.08.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 울산광역시 남구 장생포동에 소재하며 "울산해양공원" 북서측 인근에 소재하는 구분건물로서 주위는 자연림, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상까지 차량접근 가능하며, 일반적 교통상황 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건 중 1층 102호 외 32개호로
외벽: 모르타르 위 페인팅 등.
내벽: 벽지바름, 타일붙임 등.
창호: 샷시창호 등.

이용상태

아파트임.

설비내역

위생 및 급배수설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 기준시점 현재 주거용(아파트) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

주변 가로망 상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2023타경108632 (20)

소재지: 울산광역시 남구 장생포동 267-1 (주)태영화학 사원아파트 3층 309호

용도: 아파트

감정가: 68,000,000원

토지면적: 78.24㎡ (약 23.67평)

토지제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

건물면적: 49.65㎡ (약 15.02평) - 전용면적

건물제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

채권자: 맨OOOOOO

건축물 사용승인일: 1993년 1월 18일

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

울산광역시 남구 장생포동에 위치하며, "울산해양공원" 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 자연림, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

교통상황:

대상 물건까지 차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 주변 가로망 상태 또한 보통으로 평가됩니다.

토지이용계획 및 제한상태:

도시지역, 준공업지역에 속하며, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따른 가축사육제한구역, 공항시설법에 따른 장애물 제한표면구역에 해당합니다.

3. 권리분석

임차인 현황:

* 임차인: 김태현

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2019-12-10

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* 임차인: 이부근

보증금: 35,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-05-17

확정일자: 2022-07-27

배당신고일자: 2023-09-04

대항력: 없음

비고:

인수 보증금 합계: 0원

매각으로 소멸되지 않는 권리:

명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리에 대한 구체적인 내용은 확인되지 않습니다.

4. 상권분석

주변 시설:

물건지 인근에는 울산해양공원, 장생포 고래문화마을, 장생포 고래박물관, 고래생태체험관 등 관광 시설이 위치해 있습니다. 이는 지역 상권 활성화 및 주거 환경의 긍정적 요소로 작용할 수 있습니다. 또한, 태화강 국가정원과 같이 자연환경이 우수한 지역이 울산에 조성되어 있어 전반적인 도시의 쾌적성이 높습니다.

혐오시설:

주변 지역에 대한 조사 결과, 직접적으로 확인되는 혐오시설 정보는 없습니다. 그러나 산업도시의 특성상 잠재적인 공해 시설이나 기타 혐오시설의 존재 가능성은 배제할 수 없습니다.

5. 생활정보

주거환경:

아파트 단지로서 기본적인 주거 편의시설을 갖추고 있으며, 인근의 관광 자원들은 지역 주민들에게 여가 활동 공간을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

중복사건:

본 사건은 중복 사건으로, 경매 절차 진행 시 이해관계인 간의 복잡한 문제가 발생할 수 있습니다.

대항력있는임차인:

임차인 김태현 씨는 전입일자가 2019년 12월 10일로, 대항력을 갖춘 것으로 판단됩니다. 보증금 및 차임 정보가 미상임에도 불구하고 대항력이 있다는 점은 낙찰 후 임차인과의 관계에서 예상치 못한 금전적, 법적 문제가 발생할 수 있는 주요 리스크 요인입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 남구 장생포동에 위치한 아파트로, 감정가는 6,800만원입니다. 주변에 울산해양공원, 고래문화마을 등 관광 인프라가 잘 갖추어져 있어 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다. 그러나 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 및 차임 정보가 미상이라는 점입니다. 이는 낙찰자가 추가적인 부담을 안게 될 가능성을 시사합니다. 또한, 중복 사건이라는 점도 권리 관계를 복잡하게 만들 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 장생포 지역의 관광 개발 사업으로 인한 미래 가치 상승 잠재력.

* 저렴한 감정가 대비 넓은 토지 지분 (78.24㎡).

* 주변 관광 자원과 연계한 주거 환경의 쾌적성.

9. 예상 입찰가

인수 보증금 합계가 0원이므로, 감정가 68,000,000원을 기준으로 입찰가를 산정합니다. 대항력 있는 임차인 김태현 씨의 보증금 미상분을 낙찰자가 인수해야 할 경우, 최소 35,000,000원(다른 임차인의 보증금) 이상의 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다. 따라서, 이러한 위험 요소를 충분히 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 예상 입찰가는 약 50,000,000원 ~ 60,000,000원 범위에서 고려해 볼 수 있으나, 실제 권리 분석 및 현장 조사를 통해 정확한 인수 금액을 파악한 후 결정하는 것이 중요합니다.1.물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2023타경108632 (20)

소재지: 울산광역시 남구 장생포동 267-1 (주)태영화학 사원아파트 3층 309호

용도: 아파트

감정가: 68,000,000원

토지면적: 78.24㎡ (약 23.67평)

토지제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

건물면적: 49.65㎡ (약 15.02평) - 전용면적

건물지분: 49.65㎡ (약 15.02평)

건물제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

채권자: 맨OOOOOO

건축물 사용승인일: 1993년 1월 18일

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

대상 물건은 울산광역시 남구 장생포동에 위치하며, "울산해양공원" 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 자연림, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

교통상황:

대상 물건까지 차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 주변 가로망 상태 또한 보통으로 평가됩니다.

토지이용계획 및 제한상태:

대상 토지는 도시지역, 준공업지역에 속하며, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따른 가축사육제한구역, 공항시설법에 따른 장애물 제한표면구역에 해당합니다.

3. 권리분석

임차인 현황:

* 임차인: 김태현

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2019-12-10

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* 임차인: 이부근

보증금: 35,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-05-17

확정일자: 2022-07-27

배당신고일자: 2023-09-04

대항력: 없음

비고:

인수 보증금 합계: 0원

매각으로 소멸되지 않는 권리:

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리에 대한 구체적인 내용은 확인되지 않습니다.

4. 상권분석

주변 시설:

물건지 인근에는 울산해양공원, 장생포 고래문화마을, 장생포 고래박물관, 고래생태체험관 등 다양한 관광 및 문화 시설이 위치해 있습니다. 이러한 시설들은 장생포 지역의 관광 활성화에 기여하며, 지역 상권 및 주거 환경에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다. 또한, 울산시는 태화강 국가정원과 같이 자연환경을 복원하고 보존하는 노력을 통해 전반적인 도시의 쾌적성을 높이고 있습니다.

혐오시설:

제공된 정보 및 주변 지역 조사 결과, 본 물건지 인근에 직접적으로 확인되는 혐오시설은 없습니다.

5. 생활정보

주거환경:

본 물건은 아파트로서 기본적인 주거 편의시설을 갖추고 있습니다. 인근의 다양한 관광 자원은 지역 주민들에게 풍부한 여가 및 문화 활동 공간을 제공할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

중복사건:

본 사건은 중복 사건으로, 경매 절차 진행 시 권리 관계가 복잡하여 이해관계인 간의 분쟁 소지가 있습니다.

대항력있는임차인:

임차인 김태현 씨는 2019년 12월 10일에 전입하여 대항력을 갖춘 것으로 판단됩니다. 해당 임차인의 보증금 및 차임 정보가 미상이므로, 낙찰자가 인수해야 할 금전적 부담이 발생할 수 있으며, 이는 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 남구 장생포동에 소재한 아파트로, 감정가는 6,800만원입니다. 장생포 지역은 고래 문화 특구 지정과 더불어 다양한 관광 인프라 확충으로 인해 미래 가치 상승이 기대되는 곳입니다. 그러나 가장 큰 우려는 대항력 있는 임차인 김태현 씨의 존재와 그의 보증금 및 차임 정보 미상입니다. 이는 낙찰 후 추가적인 금전적 부담을 야기할 수 있는 명백한 리스크입니다. 또한, 중복 사건이라는 점은 권리 분석을 더욱 복잡하게 만듭니다.

8. 투자 포인트

* 장생포 지역의 지속적인 관광 개발 및 인프라 확충으로 인한 미래 가치 상승 잠재력.

* 감정가 대비 넓은 토지 지분 (78.24㎡).

* 인근의 풍부한 관광 자원과 연계된 주거 환경의 쾌적성.

9. 예상 입찰가

인수 보증금 합계는 0원이지만, 대항력 있는 임차인 김태현 씨의 보증금 및 차임 정보가 미상이므로, 낙찰 시 해당 임차인의 권리를 인수해야 할 가능성이 높습니다. 다른 임차인의 보증금이 35,000,000원인 점을 고려할 때, 실제 인수해야 할 금액은 이보다 높을 수 있습니다. 따라서, 예상 입찰가는 이러한 잠재적 인수 부담을 충분히 반영하여 신중하게 산정해야 합니다. 감정가 68,000,000원을 기준으로 하되, 추가적인 위험 요소를 고려하여 50,000,000원 ~ 60,000,000원 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 정확한 입찰가 결정 전, 반드시 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 인수될 수 있는 금액을 명확히 파악하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.