나이스옥션 법원경매 울산 2023타경108632 [19] 울산광역시 남구 장생포동 267-1 (주)태영화학 사원아파트 3층307호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브감정 · 평가일 2023.08.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 울산광역시 남구 장생포동에 소재하며 "울산해양공원" 북서측 인근에 소재하는 구분건물로서 주위는 자연림, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상까지 차량접근 가능하며, 일반적 교통상황 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건 중 1층 102호 외 32개호로
외벽: 모르타르 위 페인팅 등.
내벽: 벽지바름, 타일붙임 등.
창호: 샷시창호 등.

이용상태

아파트임.

설비내역

위생 및 급배수설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 기준시점 현재 주거용(아파트) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

주변 가로망 상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 울산지방법원 2023타경108632 (19)

* 소재지: 울산광역시 남구 장생포동 267-1 (주)태영화학 사원아파트 3층 307호 (신주소: 울산광역시 남구 장생포고래로183번길 42)

* 용도: 아파트 (공동주택)

* 감정가: 68,000,000원

* 토지면적: 78.24㎡ (약 23.67평)

* 건물면적: 49.65㎡ (약 15.02평) - 전용면적 기준

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 맨OOOOOO

* 건축물 정보:

* 구조: 철근콘크리트구조, 슬래브지붕

* 사용승인일: 1993년 1월 18일

* 총 층수: 지하 1층, 지상 5층

* 해당 층: 3층 307호

* 총 세대수: 50세대

1.1. 입지조건

* 위치: 울산광역시 남구 장생포동에 소재하며 "울산해양공원" 북서측 인근에 위치함.

* 주위 환경: 대상 물건 주변으로는 자연림, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 형성되어 있음.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 일반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됨. 또한 주변 가로망 상태 역시 양호한 편임.

* 지역 지구 지정: 도시지역, 준공업지역에 해당하며, 가축사육제한구역 및 장애물제한표면구역으로 지정되어 있어 향후 개발 및 이용에 일부 제약이 있을 수 있음.

1.2. 권리분석

* 경매 유형: 부동산강제경매로 진행 중인 사건임.

* 채권자: 맨OOOOOO

* 권리 소멸: 본 경매 절차를 통해 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됨. 인수해야 할 별도의 권리(예: 지상권)는 파악되지 않음.

* 임차인 현황: 현재 파악된 임차인 정보상 인수해야 할 보증금은 없으며 (인수 보증금 합계 0원), 임대차 관계는 미상으로 확인됨.

1.3. 상권분석

* 주변 지역은 주거 시설과 자연 녹지, 그리고 소규모 근린생활시설이 복합적으로 분포하는 지역임.

* 대규모 상업 시설보다는 장생포 지역 고유의 특색을 반영한 관광 및 생활 편의 시설이 발달해 있을 것으로 예상됨.

1.4. 생활정보

* 건물 구성: 철근콘크리트조로 건축된 5층 아파트 건물이며, 해당 물건은 3층에 위치함.

* 내외부 마감: 외벽은 모르타르 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시 창호 등이 사용되었음.

* 기본 설비: 위생 및 급배수 설비 등이 설치되어 있어 주거 생활에 필요한 기본적인 설비는 갖추고 있음.

* 주변 시설: 울산해양공원 인근에 위치하여 여가 및 휴식 공간 접근성이 양호하며, 장생포 문화마을 등 지역 명소가 인접해 있음. 주거에 필요한 기본적인 상업 시설 및 편의 시설도 주변에 분포하고 있을 것으로 예상됨.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복사건: 동일 물건에 대해 중복으로 경매가 진행되고 있다는 점은 주의 깊게 살펴볼 필요가 있음. 이는 경매 절차의 변동 가능성이나 추가적인 확인 사항이 있을 수 있음을 시사함.

* 임대관계 미확인: 임대차 관계가 미상으로, 명도 과정에서 세입자와의 협의 또는 법적 절차가 필요할 경우 예상치 못한 시간이나 비용이 소요될 가능성이 있음.

* 토지이용 제한: 준공업지역에 해당하며, 가축사육제한구역 및 장애물제한표면구역으로 지정된 점은 향후 용도 변경이나 증축 등 개발 시 제약으로 작용할 수 있음.

* 혐오시설 유무: 현재까지 제공된 정보나 일반적인 조사로는 특정 혐오시설과의 근접성은 보고되지 않았으나, 해당 지역의 과거 산업적 특성을 고려하여 주변 환경을 면밀히 확인할 필요가 있음.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 울산광역시 남구 장생포동에 위치한 (주)태영화학 사원아파트 307호로, 감정가 6,800만 원으로 책정된 경매 물건임.

* 주변 환경은 자연과 어우러져 있으며, 기본적인 생활 편의시설 접근성은 보통 수준임.

* 권리관계상 인수해야 할 부담이 없어 비교적 안전하게 취득할 수 있는 물건으로 판단되나, 중복사건 및 임대관계 미상 등의 특이사항에 대한 충분한 검토가 필요함.

1.7. 투자 포인트

* 합리적인 감정가: 6,800만 원이라는 감정가는 신규 투자자나 소액 투자자에게 매력적인 진입 장벽을 제공함.

* 토지건물 일괄매각: 토지와 건물을 일괄하여 매각하므로 재산권 행사에 있어 유리한 조건임.

* 권리 인수 부담 없음: 임차인 관련 보증금 인수 부담이 전혀 없어, 명확한 예산 계획 수립 및 차후 관리가 용이함.

1.8. 예상 입찰가

* 본 건은 별도의 인수 보증금이 없는 상황이므로, 감정가 68,000,000원을 기준으로 적정 낙찰가율(약 90%~110%)을 고려하여 61,200,000원에서 74,800,000원 사이에서 신중하게 입찰가를 산정하는 것을 제안함. 실제 입찰가는 시장 상황, 경쟁 구도, 개인적인 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.