나이스옥션 법원경매 울산 2023타경108632 [13] 울산광역시 남구 장생포동 267-1 (주)태영화학 사원아파트 2층207호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브감정 · 평가일 2023.08.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 울산광역시 남구 장생포동에 소재하며 "울산해양공원" 북서측 인근에 소재하는 구분건물로서 주위는 자연림, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상까지 차량접근 가능하며, 일반적 교통상황 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건 중 1층 102호 외 32개호로
외벽: 모르타르 위 페인팅 등.
내벽: 벽지바름, 타일붙임 등.
창호: 샷시창호 등.

이용상태

아파트임.

설비내역

위생 및 급배수설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 기준시점 현재 주거용(아파트) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

주변 가로망 상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

1.1. 1. 기본사항

사건번호: 울산지방법원 2023타경108632 (13)

소재지: 울산광역시 남구 장생포동 267-1 (주)태영화학 사원아파트 2층207호 (신주소: 울산광역시 남구 장생포고래로183번길 42)

용도: 아파트 (공동주택)

감정가: 68,000,000원

토지면적: 78.24㎡ (23.67평)

토지지분: 78.24㎡ (23.67평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적 (전용면적): 49.65㎡ (15.02평)

건물지분: 49.65㎡ (15.02평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 맨OOOOOO

특이사항: 중복사건

주의사항: 해당 없음

특수물건정보: 중복사건

1.2. 입지조건

1.2. 1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 울산광역시 남구 장생포동에 소재하며 '울산해양공원' 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 자연림, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

1.2. 2. 교통상황

대상까지 차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

주변 가로망 상태 역시 보통입니다.

1.2. 3. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역에 해당합니다.

가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률), 장애물제한표면구역(공항시설법)에 속해 있어 일부 건축 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

1.3. 건물 정보

1.3. 1. 건물 구조 및 현황

철근콘크리트조 슬래브 지붕의 5층 건물 중 2층 207호입니다.

외벽은 모르타르 위 페인팅, 내벽은 벽지 바름 및 타일 붙임 등으로 마감되었습니다.

창호는 샷시 창호로 시공되었습니다.

건물은 위생 및 급배수 설비 등이 설치되어 있습니다.

건물 총 층수는 5층이며, 해당 호실은 2층에 위치합니다. (총 50호실 규모)

준공(사용승인)은 1993년 01월 18일입니다.

1.4. 권리분석

1.4. 1. 임차인 현황

* 임차인: 정 (정병일)

* 보증금: 17,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-08-09

* 배당신고일자: 2023-09-25

* 대항력: 없음

* 비고:

상기 임차인은 전입일자 기준으로 대항력이 없으며, 보증금 17,500,000원은 배당받지 못할 경우 인수될 수 있습니다.

다만, 본건은 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

1.4. 2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권: (명시된 내용 없음)

전체 권리분석 결과, 본건은 매각으로 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 인수되는 권리는 없어 명도 진행에 비교적 용이할 것으로 판단됩니다.

1.5. 상권분석

대상 물건이 위치한 장생포동은 과거 조선업 및 관련 산업 시설이 발달했던 지역으로, 현재는 산업 시설과 함께 주거 및 관광 기능이 혼합된 지역입니다.

인근의 '울산해양공원' 및 장생포 고래문화특구 등 관광 자원을 활용한 지역 활성화가 진행 중입니다.

주변으로 단독주택 및 근린생활시설이 산재해 있어 기본적인 상업 기능은 갖추고 있습니다.

다만, 대규모 상업시설이나 중심 상권과는 거리가 있어, 상권의 확장성보다는 지역 기반의 안정적인 수요에 의존할 것으로 보입니다.

아파트 단지 내 상가를 이용하거나, 차량을 이용하여 인근 다른 지역의 상권을 이용하는 것이 일반적일 것으로 예상됩니다.

1.6. 생활정보

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용 편의도는 보통 수준입니다. 주변 가로망은 양호한 편입니다.

* 편의시설: 인근 근린생활시설을 이용할 수 있으며, '울산해양공원'과 같은 휴식 공간이 가깝습니다. 장생포 고래문화특구 지역의 관광 시설 이용이 편리합니다.

* 교육: 장생포초등학교, 울산여자상업고등학교 등이 인근에 위치하고 있으나, 통학 거리는 확인이 필요합니다.

* 의료: 인근 지역 병원 및 의원 이용 가능하며, 종합병원은 차량 이동이 필요합니다.

1.7. 잠재적 리스크

* 중복사건: 동일 물건에 대한 경매 사건이 중복되어 진행될 수 있습니다. 입찰 전 사건 진행 상태를 면밀히 확인해야 합니다.

* 임대관계 미상: 감정평가서상 임대관계가 확인되지 않았으나, 본건의 임차인은 대항력이 없으므로 보증금 인수 위험은 낮습니다. 다만, 실제 점유 관계 등 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성은 항상 존재합니다.

* 토지이용계획: 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역 등 일부 법규 제한 사항이 있어 향후 건축 또는 증축 등 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

* 주변 시설: (조사 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다. 단, '장애물제한표면구역' 지정 사유에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.)

1.8. 종합 의견

본건은 울산광역시 남구 장생포동에 위치한 아파트로, 감정가 68,000,000원 대비 토지 78.24㎡, 건물 49.65㎡를 일괄 매각하는 물건입니다.

지역적으로는 '울산해양공원' 인근에 위치하여 일부 쾌적한 환경을 누릴 수 있으며, 장생포 고래문화특구 등 관광자원 접근성이 좋습니다.

권리분석상 인수해야 할 부담은 없는 것으로 보이며, 임차인의 대항력도 없어 명도 진행이 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

다만, 준공연도가 1993년으로 다소 오래되었고, 지역이 대규모 신흥 주거단지보다는 기존 산업 및 관광 지역의 특성을 가지고 있다는 점은 고려해야 합니다.

중복사건으로 인한 입찰가 조정 및 사건 진행 현황 확인이 필수적입니다.

1.9. 투자 포인트

* 권리 인수 부담 없음: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 안전하게 낙찰받을 수 있습니다.

* 합리적인 감정가: 현재 시장 상황 및 물건의 상태 대비 감정가가 합리적인 수준으로 판단됩니다.

* 관광지 인접: 울산해양공원, 고래문화특구 등 관광 인프라와 가까워 향후 지역 개발 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 소형 면적: 1인 가구 또는 소형 가구에게 적합한 면적으로, 임대 수요 확보가 용이할 수 있습니다.

1.10. 예상 입찰가

본건의 감정가는 68,000,000원입니다.

권리분석상 인수해야 할 임차인 보증금은 0원입니다.

중복사건이라는 특수성을 고려할 때, 경쟁 상황 및 현장 조사를 통한 추가적인 시세 파악이 필요합니다.

현재 감정가 수준 또는 약간의 프리미엄을 고려하여 68,000,000원 ~ 75,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.