나이스옥션 법원경매 울산 2023타경108632 [15] 울산광역시 남구 장생포동 267-1 (주)태영화학 사원아파트 2층209호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브감정 · 평가일 2023.08.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 울산광역시 남구 장생포동에 소재하며 "울산해양공원" 북서측 인근에 소재하는 구분건물로서 주위는 자연림, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상까지 차량접근 가능하며, 일반적 교통상황 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건 중 1층 102호 외 32개호로
외벽: 모르타르 위 페인팅 등.
내벽: 벽지바름, 타일붙임 등.
창호: 샷시창호 등.

이용상태

아파트임.

설비내역

위생 및 급배수설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 기준시점 현재 주거용(아파트) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

주변 가로망 상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2023타경108632 (15)

소재지: 울산광역시 남구 장생포고래로183번길 42 (장생포동) 2층 209호

용도: 아파트

감정가: 68,000,000원

전용면적: 49.65㎡ (약 15.07평)

대지지분: 78.24㎡ (약 23.68평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 맨OOOOOO

특이사항: 중복사건, 대항력있는임차인

주의사항: 없음

특수물건정보: 중복사건, 대항력있는임차인

건물구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 1993-01-18

1.1. 입지조건

주위환경: 대상 물건은 울산광역시 남구 장생포동에 소재하며 "울산해양공원" 북서측 인근에 위치하고 있음. 주위는 자연림, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

교통상황: 대상 물건까지 차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통 상황은 보통 수준임.

인접 도로상태: 주변 가로망 상태는 보통 수준임.

토지이용계획: 도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률), 장애물제한표면구역(공항시설법)에 해당함.

1.2. 권리분석

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 맨OOOOOO

특이사항: 중복사건, 대항력있는임차인 존재

임차인 현황:

* 임차인: 최 훈

* 보증금: 17,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018-03-16

* 확정일자: 2021-11-17

* 배당신고일자: 2023-09-11

* 대항력: 있음

* 비고: 없음

권리분석 요약:

* 인수 보증금 합계: 0원 (본 경매 절차상 낙찰자가 부담할 임차인 보증금은 없는 것으로 분석됨)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 등)

1.3. 상권분석

주변 환경: 대상 물건은 주거지역과 자연 녹지, 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치함. 대규모 상업 시설보다는 지역 기반의 근린 상권이 발달하였을 것으로 예상됨.

주변 시설: "울산해양공원"이 인근에 위치하여 휴식 및 여가 활동에 유리함. 또한, 장생포 고래문화특구와 장생포고래박물관 등 관광 명소가 인접하여 지역 특색을 느낄 수 있음.

1.4. 생활정보

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 2층 209호임.

외벽: 모르타르 위 페인팅 마감 등.

내벽: 벽지바름, 타일붙임 등.

창호: 샷시창호 등.

설비: 위생 및 급배수 설비 등이 설치되어 있음.

주변 시설:

* 여가/문화: 울산해양공원, 장생포 고래문화특구, 장생포고래박물관, 장생포 고래생태체험관, 울산함 등. 최근에는 체험형 관광시설인 공중그네, 자기부상형 카트, 공중 보행교 등이 추가 조성되어 관광 인프라가 강화되고 있음.

* 교육: 장생포초등학교 등 인근에 위치하여 교육 환경이 마련되어 있음.

* 교통: 차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용 편의성은 일반적인 수준으로 판단됨.

* 편의시설: 주변에 기본적인 근린생활시설이 존재할 것으로 예상되나, 대형 쇼핑 시설은 다소 거리가 있을 수 있음.

* 혐오시설: 주변에 혐오시설이 밀집된 정보는 확인되지 않음.

1.5. 잠재적 리스크

중복사건: 동일 물건에 대해 여러 개의 경매 사건이 진행될 경우, 절차상의 지연이나 복잡성이 발생할 수 있음.

대항력있는임차인: 비록 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 지연이 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없음.

토지이용계획: 가축사육제한구역 및 장애물제한표면구역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용이나 건축 행위에 일부 제약이 있을 수 있음.

건물 연식: 1993년에 사용 승인된 건물로, 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 함.

1.6. 종합 의견

본건은 울산광역시 남구 장생포동에 위치한 아파트로, 인근에 울산해양공원과 장생포고래문화특구 등 관광 명소가 있어 생활 환경의 특색이 있습니다. 최근 관련 체험형 관광 시설이 확충되는 등 지역 개발에 대한 기대감이 있습니다. 권리분석 상으로는 대항력있는 임차인이 존재하나 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있어 낙찰자의 추가적인 금전적 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 중복사건 및 대항력 있는 임차인의 존재는 명도 진행 시 면밀한 확인과 주의가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

감정가 대비 합리적인 가격으로 취득 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

인수되는 보증금이 없어 임차인 관련 위험 부담이 현저히 낮습니다.

장생포 고래문화특구를 중심으로 관광 인프라가 지속적으로 확충되고 있어 향후 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외한 금액을 기준으로 산정해야 합니다. 인수 보증금이 0원이므로, 이는 낙찰자가 임차인에게 추가로 지급할 금액이 없음을 의미합니다.

정확한 예상 입찰가는 최근 인근 유사 물건의 실거래가, 경매 시장 동향, 물건의 현재 상태(하자, 수리 필요성 등) 및 명도 난이도 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 금액 산정이 어렵지만, 감정가 68,000,000원을 기준으로 시장 상황에 맞는 전략적 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.