나이스옥션 법원경매 울산 2023타경108632 [18] 울산광역시 남구 장생포동 267-1 (주)태영화학 사원아파트 3층302호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브감정 · 평가일 2023.08.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 울산광역시 남구 장생포동에 소재하며 "울산해양공원" 북서측 인근에 소재하는 구분건물로서 주위는 자연림, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상까지 차량접근 가능하며, 일반적 교통상황 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건 중 1층 102호 외 32개호로
외벽: 모르타르 위 페인팅 등.
내벽: 벽지바름, 타일붙임 등.
창호: 샷시창호 등.

이용상태

아파트임.

설비내역

위생 및 급배수설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 기준시점 현재 주거용(아파트) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

주변 가로망 상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 울산지방법원 2023타경108632 (18)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 맨OOOOOO

중복사건: 있음

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

1.2. 1. 소재지

울산광역시 남구 장생포동 267-1 (주)태영화학 사원아파트 3층 302호

도로명 주소: 울산광역시 남구 장생포고래로183번길 42 (장생포동)

1.2. 2. 건물 정보

건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 3층 302호

건축일자: 1991년 05월 27일 (건축허가일 기준)

사용승인일자: 1993년 01월 18일

건물용도: 아파트 (공동주택)

1.2. 3. 면적 정보

토지면적: 78.24㎡ (약 23.67평)

건물면적: 49.65㎡ (약 15.02평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

구분건물감정평가요항표 상 토지이용상태: 부정형의 토지로 기준시점 현재 주거용(아파트) 건부지로 이용 중임.

아파트 면적 정보

- 전용면적: 49.65㎡ (약 15.02평)

- 분양면적: 제공된 정보 내에서 특정되지 않았습니다.

1.2. 4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 68,000,000원

최초 감정평가 요약: 구분건물감정평가요항표

- 위치 및 주위환경: 울산광역시 남구 장생포동 "울산해양공원" 북서측 인근에 소재하며 주위는 자연림, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 울산광역시 남구 장생포동에 위치하며, 울산 해양공원 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 이 지역은 과거 고래잡이 전진기지로 번성했던 역사를 간직하고 있으며, 현재는 고래를 테마로 한 복합 관광지로 개발되어 많은 관광객이 찾는 명소입니다.

주변에는 장생포 고래박물관, 장생포 고래생태체험관, 장생포 고래문화마을 등이 있어 풍부한 해양 문화 및 생태 체험을 즐길 수 있습니다. 최근에는 '고래잠'이라는 가족형 관광 숙박시설과 '웨일즈카트', '고래등길'과 같은 체험형 관광 시설들이 추가로 조성되어 체류형 관광지로의 전환을 가속화하고 있습니다.

2.2. 교통 상황

대상 물건까지 차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통 상황은 보통입니다. 주변 가로망 상태 역시 보통 수준으로 평가됩니다 [cite: provided text].

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

대상 토지는 도시지역, 준공업지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따른 가축사육제한구역, 공항시설법에 따른 장애물제한표면구역으로 지정되어 있어 관련 법규에 따른 이용 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 경매 구분

채권자: 맨OOOOOO

경매구분: 부동산강제경매

3.2. 임차인 현황

임차인: 임승영

보증금: 17,500,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2019-01-09

배당신고일자: 2023-10-11

대항력: 있음

비고: 임차인은 대항력이 있으나, 본 건 매각으로 인해 임차인의 보증금 중 인수되는 금액은 0원으로 분석되었습니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재는 낙찰 후 명도 과정에 변수로 작용할 수 있습니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 자료에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

장생포 지역은 고래문화특구를 중심으로 관광 상권이 활성화되고 있습니다. 고래박물관, 고래생태체험관, 고래문화마을 등 다양한 관광 시설과 더불어 최근에는 숙박시설 '고래잠'과 체험시설들이 확충되면서 체류형 관광객을 유치하는 데 주력하고 있습니다. 이는 향후 지역 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 기대됩니다.

5. 생활정보

* 편의시설 : 장생포 고래문화특구 내에 박물관, 체험관, 공원 등이 위치하여 관광객을 위한 편의시설이 갖추어져 있습니다. 지역 주민을 위한 일반적인 편의시설(마트, 병원 등)에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 관광 활성화와 함께 관련 시설들이 확충될 가능성이 있습니다.

* 공원 및 녹지 : 대상 물건 북서측 인근에 울산해양공원이 위치하고 있습니다. 또한, 장생포 고래문화마을과 같이 잘 조성된 공원 및 녹지 공간이 풍부합니다.

* 교육시설 : 주변의 구체적인 학교 정보는 제공되지 않았으나, 장생포 지역을 대상으로 하는 학생 대상 체험 프로그램이 운영되고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복사건

동일 물건에 대한 중복 사건이 존재하므로, 진행 상황 및 권리 관계를 면밀히 확인할 필요가 있습니다.

6.2. 대항력 있는 임차인

임차인 임승영 씨는 전입일자(2019-01-09)를 기준으로 대항력을 갖추고 있습니다. 비록 인수 보증금이 0원으로 분석되어 직접적인 금전적 부담은 없을 것으로 예상되나, 명도 절차 진행 시 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성에 유의해야 합니다.

6.3. 토지 이용 제한

토지 이용 계획상 가축사육제한구역 및 장애물제한표면구역에 해당하므로, 향후 건축 또는 토지 이용 시 관련 법규 준수가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산의 대표적인 관광지인 장생포 고래문화특구에 위치하고 있어 관광객 수요에 따른 잠재력을 지니고 있습니다. 최근 관광 인프라 확충으로 체류형 관광지로의 변화를 꾀하고 있으며, 이는 향후 지역 가치 상승에 기여할 수 있습니다. 다만, 중복 사건 존재 및 대항력 있는 임차인의 거주 등은 권리 분석 및 명도 과정에서 주의 깊게 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 울산 장생포 관광 특구 내 핵심 입지

* 지속적인 관광 인프라 투자 및 개발 (고래잠, 웨일즈카트 등)

* 국내 유일의 고래 테마 관광지로의 성장 잠재력

* 권리 인수 부담이 적은 임차인 (인수 보증금 0원)

9. 예상 입찰가

제시된 감정가 68,000,000원을 기준으로, 중복 사건 및 대항력 있는 임차인 등 잠재적 리스크 요인을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 다만, 인수 보증금이 0원으로 분석됨에 따라 직접적인 추가 비용 발생 가능성은 낮습니다.

따라서, 예상 입찰가는 감정가의 80% ~ 90% 수준인 54,400,000원 ~ 61,200,000원 사이에서 결정될 것으로 조심스럽게 추정됩니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 최신 권리 분석 정보를 바탕으로 최종 결정을 내리시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.