나이스옥션 법원경매 울산 2023타경108632 [16] 울산광역시 남구 장생포동 267-1 (주)태영화학 사원아파트 2층210호 아파트 경매

울산광역시 남구 장생포고래로183번길 42, 2층210호 (장생포동,(주)태영화학 사원아파트) (아파트) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2023타경108632(울산지방법원 경매5계). 감정가 68,000,000원, 최저가 23,324,000원. 매각기일은 2026-07-23입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2023 타경 108632 [16]
소재지	울산광역시 남구 장생포동 267-1 (주)태영화학 사원아파트 2층210호
도로명주소	울산광역시 남구 장생포고래로183번길 42, 2층210호 (장생포동,(주)태영화학 사원아파트)
용도	아파트
건물명	(주)태영화학 사원아파트
매각기일	2026.07.23
관할법원	울산지방법원 경매5계 ((052)216-8265(구내:8265))
이용제한	장애물제한표면구역, 도시지역, 준공업지역, (접함)자연녹지지역, 가축사육제한구역

울산광역시 남구 장생포동 267-1 (주)태영화학 사원아파트 2층210호 아파트 경매 물건 이미지

면적

토지면적	78.24㎡ (23.67평)
건물면적	49.65㎡ (15.02평)

금액

감정가	68,000,000원
최저가	23,324,000원 (감정가 대비 35%)
입찰보증금	2,332,400원 (10%)
유찰횟수	3회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.04.08	68,000,000원	유찰
2차	2026.05.14	47,600,000원	유찰
3차	2026.06.17	33,320,000원	유찰
4차	2026.07.23	23,324,000원

감정평가 요약

감정평가기관: 써브감정 · 평가일 2023.08.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경: 대상물건은 울산광역시 남구 장생포동에 소재하며 "울산해양공원" 북서측 인근에 소재하는 구분건물로서 주위는 자연림, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.
교통상황: 대상까지 차량접근 가능하며, 일반적 교통상황 보통임.
건물의 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건 중 1층 102호 외 32개호로
외벽: 모르타르 위 페인팅 등.
내벽: 벽지바름, 타일붙임 등.
창호: 샷시창호 등.
이용상태: 아파트임.
설비내역: 위생 및 급배수설비 등이 설치되어 있음.
토지의 형상 및 이용상태: 부정형의 토지로 기준시점 현재 주거용(아파트) 건부지로 이용 중임.
인접 도로상태등: 주변 가로망 상태 보통임.
토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>.
공부와의 차이: 없음.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 고유 정보

사건번호: 울산지방법원 2023타경108632 (16)

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 물건 현황

소재지: 울산광역시 남구 장생포동 267-1 (주)태영화학 사원아파트 2층210호

(새주소: 울산광역시 남구 장생포고래로183번길 42)

용도: 아파트

건물 층수: 지하 1층, 지상 5층 중 2층 210호

사용승인일: 1993년 01월 18일

1.3. 면적 정보

토지면적: 78.24㎡ (약 23.67평)

건물면적: 49.65㎡ (약 15.02평)

- 전용면적: 49.65㎡ (약 15.02평)

- 분양면적: 제공된 정보에 명시되지 않았습니다. 일반적으로 전용면적보다 넓으며 공용면적을 포함합니다.

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 평가 정보

감정가: 68,000,000원

토지 지분: 78.24㎡ (약 23.67평)

건물 지분: 49.65㎡ (약 15.02평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 남구 장생포동에 소재하며, "울산해양공원" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 자연림, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로상황

차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 주변 가로망 상태 또한 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

* 도시지역

* 준공업지역

* 가축사육제한구역 (가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)

* 장애물제한표면구역 (공항시설법)

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리관계

매각으로 인하여 말소될 권리는 대부분 소멸될 예정입니다. (물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 장

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019년 05월 14일

* 배당신고일자: 2023년 09월 20일

* 대항력: 있음

3.3. 권리분석 요약

임차인 장 은 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 40,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2019-05-14, 배당신고일자 2023-09-20으로 확인됩니다. 비록 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 명도 시 보증금 40,000,000원에 대한 인수 여부를 명확히 확인해야 하며, 관련 법적 절차 및 배당 내용을 면밀히 검토해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건 주변으로는 단독주택 및 근린생활시설 등이 분포하고 있어 기본적인 상업 활동이 가능한 지역입니다. 다만, 대규모 상업 중심지와의 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다.

4.2. 잠재적 상권 요인

장생포 지역은 최근 관광 개발이 활발히 진행되고 있어, 향후 지역 상권 활성화에 대한 기대감을 가지고 있습니다. (울산해양공원, 고래문화특구 등 관광 인프라 구축)

5. 생활정보

5.1. 주요 편의시설

인근에 울산해양공원 등이 위치하여 여가 및 휴식 공간으로 활용 가능합니다. (검색 결과, 장생포 고래문화특구, 체험형 관광시설 등 다수 존재)

5.2. 교육 및 의료시설

구체적인 정보는 부족하나, 일반적으로 아파트 단지 주변에는 초, 중, 고등학교 및 병원, 의원 등 생활 편의시설이 분포할 것으로 예상됩니다.

5.3. 교통 접근성

차량으로 주요 도로 접근이 용이하며, 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복 사건

본 건은 중복 사건으로, 타 경매 절차 진행 상황을 함께 확인해야 합니다.

6.2. 대항력 있는 임차인

임차인 장 은 대항력을 보유하고 있으며, 보증금 40,000,000원을 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이는 명도 과정에서 부담이 될 수 있는 중요한 리스크 요인입니다. (인수 보증금 합계 0원 명기에도 불구하고 대항력 존재로 인한 인수 가능성 검토 필요)

6.3. 지역적 특성

장생포동은 과거 고래잡이 산업이 발달했던 지역으로, 현재는 관광 산업 중심으로 변화하고 있습니다. 주변에 산업 시설이 있을 수 있으므로, 소음, 악취 등 환경적인 요인에 대한 추가적인 조사가 필요할 수 있습니다. (검색 결과, 인근에 대규모 산업단지가 존재할 가능성 확인)

7. 종합 의견

본 물건은 울산 남구 장생포동에 위치한 아파트로, 감정가는 6,800만원입니다. 장생포 지역의 관광 개발 호재와 함께 비교적 낮은 감정가가 매력적인 부분입니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 존재하며, 중복 사건이라는 점에서 잠재적 리스크를 가지고 있습니다. 또한, 과거 산업 지역이었던 특성상 주변 환경에 대한 면밀한 사전 조사가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 낮은 감정가 대비 입지: 울산 남구 장생포 지역의 관광 개발 사업과 연계될 수 있는 잠재력을 보유하고 있습니다.

* 재개발/지역 활성화 가능성: 장생포 지역은 관광 산업 중심으로 재편되면서 지속적인 발전 가능성을 보이고 있습니다. (관광숙박시설, 체험시설 등 확충)

9. 예상 입찰가

본 물건은 감정가 68,000,000원을 기준으로 합니다.

대항력 있는 임차인의 보증금 40,000,000원은 인수될 가능성을 염두에 두어야 하지만, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 이를 입찰가 산정 시 직접적인 공제 요소로 반영하지는 않습니다. 따라서, 감정가 수준에서 시장 상황, 물건의 명도 용이성, 유사 물건 시세 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

본 보고서는 제공된 정보와 공개된 자료를 바탕으로 작성되었으며, 실제 투자 결정은 현장 방문 및 추가적인 법률, 세무 전문가 상담을 통해 이루어져야 합니다.1.물건 기본정보