나이스옥션 법원경매 울산 2023타경108632 [12] 울산광역시 남구 장생포동 267-1 (주)태영화학 사원아파트 2층206호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브감정 · 평가일 2023.08.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 울산광역시 남구 장생포동에 소재하며 "울산해양공원" 북서측 인근에 소재하는 구분건물로서 주위는 자연림, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상까지 차량접근 가능하며, 일반적 교통상황 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건 중 1층 102호 외 32개호로
외벽: 모르타르 위 페인팅 등.
내벽: 벽지바름, 타일붙임 등.
창호: 샷시창호 등.

이용상태

아파트임.

설비내역

위생 및 급배수설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 기준시점 현재 주거용(아파트) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

주변 가로망 상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 울산지방법원 2023타경108632 (12)

* 소재지: 울산광역시 남구 장생포동 267-1 (주)태영화학 사원아파트 2층206호

* 신주소: 울산광역시 남구 장생포고래로183번길 42 (장생포동)

* 용도: 아파트

* 감정가: 68,000,000원

* 토지 면적: 78.24㎡ (약 23.67평)

* 건물 면적: 49.65㎡ (약 15.02평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 맨

2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 울산광역시 남구 장생포동에 위치하며, "울산해양공원" 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 자연림, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 주변 가로망 상태 또한 양호한 편입니다.

* 건물 구조 및 상태: 철근콘크리트조 슬래브 지붕 5층 건물 중 2층 206호에 해당합니다. 외벽은 모르타르 위 페인팅, 내벽은 벽지 바름 및 타일 붙임, 창호는 샷시 창호로 마감되어 있습니다. 건물의 사용승인일은 1993년 01월 18일입니다.

* 토지 이용 현황: 부정형의 토지로서, 현재 주거용(아파트) 건물 부지로 이용 중입니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건 토지는 도시지역, 준공업지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률) 및 장애물제한표면구역(공항시설법)에 해당합니다.

3. 권리분석

* 경매 기본 내역: 본 건은 부동산 강제 경매로 진행되며, 채권자는 맨 입니다.

* 임차인 현황:

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2022-06-29. 대항력 없음.

* 김 : 보증금 17,500,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-06-29, 확정일자 2023-08-22, 배당신고일자 2023-10-11. 대항력 없음.

* 인수되는 보증금: 0원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 개요 및 비고 사항은 기재되어 있지 않습니다. 이는 향후 소유권 행사 시 영향을 줄 수 있는 중요 사항이므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

* 주변 환경: 본건은 "울산해양공원" 인근에 위치하며, 자연림과 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 장생포 관광지와 연계된 지역 개발이 진행되고 있습니다.

* 상업 시설: 주변에 근린생활시설이 분포하고 있으며, 장생포 지역 내에는 복합문화시설인 "장생포문화창고", 관광숙박시설인 "고래잠" 등이 운영되고 있어 관광객을 위한 상권이 형성되어 있습니다.

* 토지이용계획: 준공업지역으로 분류되어 있어 향후 지역 발전 가능성을 내포하고 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 주변 도로망은 보통 수준입니다.

* 편의시설: "울산해양공원"이 인근에 위치하여 여가 활동에 용이합니다. 또한, 장생포 지역에는 다양한 관광 및 문화 시설이 있어 주민들의 문화생활을 지원하고 있습니다.

* 교육: 울산 남구 지역은 학군이 비교적 잘 갖추어져 있으며, 신정동, 무거동 일대에 중학교 및 고등학교가 집중되어 있습니다.

* 기타: 울산 남구는 자연환경 만족도 조사에서 높은 순위를 기록하는 등 쾌적한 주거 환경을 제공하는 것으로 알려져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복사건: 사건의 특이사항, 주의사항, 특수물건정보에 '중복사건'으로 기재되어 있습니다. 이는 동일 물건에 대한 다른 법적 절차 또는 경매가 진행 중이거나 예정되어 있을 가능성을 시사하며, 복잡한 법적 관계로 인해 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 미확인 지상권: 매각으로 소멸되지 않는 권리에 지상권이 언급되었으나, 상세 내용이 없어 해당 권리의 존재 및 범위 확인이 필요합니다. 이는 낙찰 후 소유권 행사에 제약을 줄 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 본건 토지는 가축사육제한구역 및 공항시설법상의 장애물제한표면구역에 해당하여 토지 이용에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 남구 장생포동에 위치한 아파트로, 감정가는 6,800만원입니다. 주변에 울산해양공원과 관광 시설이 있어 쾌적한 환경과 더불어 잠재적인 관광 수요를 기대할 수 있습니다. 다만, '중복사건'이라는 특이사항과 매각으로 소멸되지 않는 '지상권'의 존재 가능성은 법적 리스크 요인으로 반드시 확인 및 대비해야 할 사항입니다. 또한, 토지이용계획상 가축사육제한 및 장애물제한구역에 포함되어 있어 일부 제한 사항이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 관광지 인접: 울산해양공원과 장생포 고래문화특구 등 관광 명소 인근에 위치하여 향후 관광객 증가에 따른 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 지역 개발: 장생포 지역의 지속적인 관광 인프라 확충 (예: '더 웨이브', '고래잠' 등)으로 지역 활성화 기대감이 있습니다.

* 저평가 가능성: 감정가 6,800만원으로, 시장 상황에 따라 저평가된 매물일 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 인수할 보증금이 없는 것으로 파악됩니다. 제시된 감정가는 6,800만원이며, 본 물건의 잠재적 가치와 법적 리스크 요인(중복사건, 미확인 지상권 등)을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 법적 리스크 해소 가능성 및 시장 상황을 면밀히 분석한 후, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다. (별도 시세 조사를 통해 상세 분석 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.