나이스옥션 법원경매 울산 2023타경108632 [1] 울산광역시 남구 장생포동 267-1 (주)태영화학 사원아파트 1층102호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브감정 · 평가일 2023.08.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 울산광역시 남구 장생포동에 소재하며 "울산해양공원" 북서측 인근에 소재하는 구분건물로서 주위는 자연림, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상까지 차량접근 가능하며, 일반적 교통상황 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건 중 1층 102호 외 32개호로
외벽: 모르타르 위 페인팅 등.
내벽: 벽지바름, 타일붙임 등.
창호: 샷시창호 등.

이용상태

아파트임.

설비내역

위생 및 급배수설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 기준시점 현재 주거용(아파트) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

주변 가로망 상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 울산지방법원 2023타경108632 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 맨OOOOOO

1.2. 부동산 현황

소재지: 울산광역시 남구 장생포동 267-1 (주)태영화학 사원아파트 1층102호

용도: 아파트

매각대상: 토지/건물일괄매각

토지면적: 78.24㎡ (약 23.67평)

건물면적: 49.65㎡ (약 15.02평)

건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 1층 102호

사용승인일: 1993년 1월 18일

1.3. 감정평가 요약

감정가: 70,000,000원

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역

부지 현황: 부정형의 토지로 현재 주거용(아파트) 건부지로 이용 중

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 울산광역시 남구 장생포동에 소재하며 "울산해양공원" 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 자연림, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 고래 문화와 관련된 다양한 관광 시설들이 밀집해 있어 특색 있는 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로망

대상까지 차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 주변 가로망 상태 역시 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 계획

대상 토지는 도시지역, 준공업지역에 속하며, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따른 가축사육제한구역, 공항시설법에 따른 장애물제한표면구역에 해당됩니다.

2.4. 주변 시설

해당 물건은 고래문화특구에 위치하여 다양한 관광 및 문화 시설과 인접해 있습니다.

* 교육 시설: 장생포초등학교가 인근에 소재합니다.

* 관광 및 여가 시설: 장생포 고래문화마을, 장생포 고래생태체험관, 장생포 고래박물관, 장생포 모노레일, 빛의 공원 미디어아트 등 다수의 고래 관련 테마 시설들이 있습니다.

* 최신 레저 시설: 공중그네, 자기부상형 순환동력 '카트', '고래등길' 스카이워크 등 체험형 관광 시설이 확충되었습니다.

* 숙박 시설: 가족형 관광 숙박시설인 '고래잠'이 최근 준공되었습니다.

* 문화 공간: 옛 냉동창고를 개조한 '장생포 止觀書架'와 같은 복합 문화 공간도 자리하고 있습니다.

이는 장생포 지역을 체험하고 머무르는 체류형 관광지로 발전시키는 데 기여하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 이전 기록과 함께 다수의 근저당, 압류, 가압류, 강제경매, 임의경매 기록이 존재했으나 모두 말소 처리되었습니다.

* 최초 소유권 이전: 주식회사 태영화학 (1995-11-13)

* 소유권 이전: 화명주식회사 (2021-02-10)

* 근저당: 주식회사 씨티건설 (2021-04-16, 금1,100,000,000원, 말소)

* 압류: 울산세무서장 (2022-06-14, 말소), 중구(울산광역시) (2022-09-08, 말소), 남구(울산광역시) (2022-10-12, 말소)

* 가압류: 맨텍 (2023-01-20, 금128,085,966원, 말소)

* 강제경매: 맨텍주식회사 (2023-07-18, 132,172,679원, 말소)

* 임의경매: 주식회사 씨티건설 (2024-03-05, 말소)

3.2. 말소기준권리 및 소멸 권리

말소기준권리는 2021년 4월 16일에 접수된 주식회사 씨티건설의 근저당권(을3)입니다. 이 권리보다 후순위로 등기된 모든 압류, 가압류, 강제경매, 임의경매 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리에 대한 별도 기재는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 정유진 -> 정

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-06-01

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 비고:

인수 보증금 합계: 0원

해당 임차인은 대항력이 없어 매각으로 인해 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

장생포 지역은 과거 고래잡이 산업 중심지에서 현재는 고래를 테마로 한 관광 및 체험형 콘텐츠 중심지로 변화하고 있습니다. 대상 물건이 위치한 곳은 이러한 관광 인프라 확충의 중심부에 가까워, 지역 상권 역시 관광객 수요에 맞춰 발전하고 있습니다. 지역 내에는 기본적인 편의를 위한 근린생활시설이 있으며, 최근 고래잠과 같은 숙박시설 및 다양한 체험 시설이 들어서면서 관광객 유입 및 관련 상업 활동 증진이 기대됩니다. 2024년에는 활어회 타운이 조성되는 등 지역 경제 활성화를 위한 노력이 지속되고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육

장생포초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

5.2. 편의시설

일상생활에 필요한 근린생활시설이 주변에 존재합니다. 대규모 쇼핑몰이나 백화점 등은 도보권 내에 있지 않으나, 장생포 문화특구 내 다양한 관광 시설과 연계된 편의 시설을 이용할 수 있습니다.

5.3. 문화 및 여가

울산 남구 장생포동은 고래문화특구로 지정되어 다양한 문화 및 여가 활동이 가능합니다. 고래박물관, 고래생태체험관, 고래문화마을 등 역사적, 교육적 가치를 지닌 시설들과 더불어 공중그네, 카트, 고래등길 스카이워크와 같은 최신 체험형 시설까지 갖추고 있어 풍부한 여가 생활을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

등기부상 모든 권리가 말소기준권리보다 후순위로 경매를 통해 소멸될 예정이므로, 권리 상 추가 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

6.2. 물건 자체 리스크

사건정보에 '중복사건, 공동담보'라는 특이사항이 기재되어 있습니다. 중복사건의 경우, 동일 부동산에 대해 여러 경매 절차가 진행될 가능성이 있어 절차상의 복잡성이나 지연이 발생할 수 있습니다. 공동담보 물건의 경우, 채무의 담보가 여러 부동산에 설정되어 있어 해당 물건 경매 결과가 다른 담보물에 영향을 미치거나 그 반대의 경우가 발생할 수 있습니다. 이에 대한 상세 확인이 필요합니다.

6.3. 지역 관련 리스크

검색 결과, 울산광역시 내에서 혐오시설 관련 논의가 있었으나, 본건 부동산이 위치한 장생포동 267-1번지 인근 지역에서 직접적으로 우려할 만한 혐오시설이 확인되지는 않았습니다. 해당 지역은 자연림과 관광 시설이 공존하는 환경으로 파악됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산 남구 장생포동에 위치한 아파트로, 풍부한 고래 문화 관광 인프라와 최신 체험형 시설이 집약된 지역에 자리하고 있습니다. 최근 관광 숙박시설 및 레저 시설 확충으로 인해 체류형 관광지로 발전 가능성이 높습니다. 등기부상 권리 관계가 명확하고, 임차인의 대항력도 없어 낙찰 시 인수 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 다만, '중복사건, 공동담보' 표기는 경매 절차 진행 및 인수될 수 있는 권리에 대한 추가적인 면밀한 조사가 필요함을 시사합니다.

8. 투자 포인트

* 장생포 고래문화특구의 지속적인 관광 개발 및 인프라 확충으로 인한 미래 가치 상승 기대.

* 풍부한 관광 및 여가 시설 인접으로 인한 실거주 및 임대 수익 잠재력.

* 권리 관계가 비교적 명확하여 낙찰 후 부담이 적을 가능성.

* 0원의 인수 보증금을 가진 임차인으로 인한 추가 비용 부담 없음.

9. 예상 입찰가

감정가: 70,000,000원

본 물건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 유사 물건의 최근 실거래가, 주변 시세, 경매 낙찰가율, 물건의 상태 및 기타 부대 비용(취득세, 명도 비용 등)을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 시장 가치 평가 및 입찰가 산정에 한계가 있습니다. 해당 물건은 인수되는 보증금이 0원이므로, 감정가가 입찰가 산정의 중요한 기준점이 될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.