나이스옥션 법원경매 울산 2023타경108632 [2] 울산광역시 남구 장생포동 267-1 (주)태영화학 사원아파트 1층103호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브감정 · 평가일 2023.08.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 울산광역시 남구 장생포동에 소재하며 "울산해양공원" 북서측 인근에 소재하는 구분건물로서 주위는 자연림, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상까지 차량접근 가능하며, 일반적 교통상황 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건 중 1층 102호 외 32개호로
외벽: 모르타르 위 페인팅 등.
내벽: 벽지바름, 타일붙임 등.
창호: 샷시창호 등.

이용상태

아파트임.

설비내역

위생 및 급배수설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 기준시점 현재 주거용(아파트) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

주변 가로망 상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2023타경108632 (2)

소재지: 울산광역시 남구 장생포동 267-1 (주)태영화학 사원아파트 1층 103호

용도: 아파트

감정가: 70,000,000원

토지면적: 78.24㎡ (약 23.67평)

토지지분: 78.24㎡ (약 23.67평)

건물면적: 49.65㎡ (약 15.02평)

건물지분: 49.65㎡ (약 15.02평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 맨텍주식회사

특이사항: 중복사건, 공동담보

건축물정보:

- 사용승인일: 1993년 01월 18일

- 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 (해당 물건은 1층)

- 전용면적: 49.65㎡ (약 15.02평)

- 분양면적 (추정): 61.42㎡ (약 18.58평) - (총연면적 3070.79㎡ / 50세대)

- 총 세대수: 50세대

2. 입지조건

대상 물건은 울산광역시 남구 장생포동에 소재하며 "울산해양공원" 북서측 인근에 위치하고 있음.

주위는 자연림, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

차량 접근이 가능하며, 주변 일반적 교통 상황은 보통 수준임.

인접 도로망 상태 역시 보통 수준으로 평가됨.

토지 이용 계획상 도시지역, 준공업지역에 해당하며, 가축사육제한구역 및 장애물제한표면구역으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

본 물건은 부동산강제경매로 진행 중임.

등기부등본상 말소기준권리는 2021년 04월 16일 접수된 주식회사 씨티건설의 근저당권임.

등기부채권 총액은 약 1,228,085,966원으로 확인됨.

말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정임.

임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상으로 확인됨.

따라서 임차인으로 인한 인수 부담은 없는 것으로 보임.

4. 상권분석

대상 아파트 단지는 (주)태영화학 사원아파트로, 1993년에 준공된 5층 건물임.

주변은 자연림과 주택, 근린시설이 혼재되어 있으며, 울산해양공원과 인접하여 쾌적한 환경을 일부 갖추고 있음.

장생포동 지역은 과거 고래잡이 산업의 중심지였으며, 현재는 고래문화마을, 고래박물관 등 관광 자원 개발이 이루어지고 있음.

인근에 산업단지(울산미포국가산업단지, 울산항, 장생포항)가 있어 배후 주거지로서의 기능도 일부 존재하나, 전반적으로 지역 인구 감소 및 고령화 추세가 있으며 도시 재생 사업이 진행 중인 지역임.

5. 생활정보

교통: 차량 접근은 용이하나 대중교통 편의성은 일반적인 수준으로 판단됨.

주변 시설: 울산해양공원이 인접해 있으며, 장생포 고래문화마을 등 역사 및 관광 시설 이용이 가능함.

설비: 기본적인 위생 및 급배수 설비 등이 설치되어 있음.

인근에 대규모 산업 단지가 위치해 있어 관련 종사자들의 배후 수요가 있을 수 있으나, 생활 편의 시설에 대한 구체적인 정보는 부족함.

주변에 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 검색되지 않았으나, 지역 특성상 산업 단지와의 근접성 등을 고려할 필요는 있음.

6. 잠재적 리스크

중복사건 및 공동담보 물건으로, 복수의 경매 절차가 진행되거나 담보 관계가 복잡할 수 있으나, 본 건은 매각으로 소멸되는 권리가 대부분으로 명확한 권리상 문제는 없어 보임.

건물 준공 연도가 오래되어(1993년), 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 함.

장생포동 지역은 산업단지 배후지로서의 특징과 더불어 인구 감소 및 노후화된 주거 환경 등의 문제점이 있어, 지역 가치 상승에 제한이 있을 수 있음.

임대 관계는 미상으로, 인수되는 보증금은 없으나 실제 점유 관계 확인이 필요함.

7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 남구 장생포동에 위치한 (주)태영화학 사원아파트 경매 물건으로, 감정가는 70,000,000원임.

권리상 하자는 없어 보이며, 임차인 인수 부담이 없다는 점은 긍정적임.

다만, 준공 연도가 오래되었고, 장생포동 지역이 산업 단지와 인접해 있으면서도 인구 감소 및 노후화 등의 개발 이슈가 있는 지역 특성을 가지고 있음.

울산해양공원과 고래문화마을 등 관광 자원이 인접해 있으나, 이 부분이 주거 가치 상승으로 이어질지는 미지수임.

과거 실거래가 정보(2021년 49.65㎡ 기준 690만원~950만원)와 감정가(7,000만원) 간 큰 차이가 있어, 시세 조사를 통한 신중한 접근이 필요함.

8. 투자 포인트

오래된 아파트이지만, 감정가 대비 저렴하게 취득할 수 있다면 시세 차익을 기대할 수 있음.

향후 장생포동 지역의 도시 재생 또는 개발 사업 진행 여부에 따라 가치 상승 가능성 존재.

울산해양공원 및 고래문화마을 등 관광 자원과 인접하여 관련 시설 이용이 편리함.

9. 예상 입찰가

제시된 감정가는 70,000,000원임.

본 물건은 인수 보증금이 없으므로, 감정가를 기준으로 삼아 입찰가를 산정할 수 있음.

다만, 최근 실거래가 정보(2021년 49.65㎡ 기준 690만원~950만원)와 비교했을 때 감정가가 높게 책정된 것으로 보이며, 해당 실거래가는 오래된 정보일 수 있어 현재 시세와는 차이가 있을 수 있음.

울산 남구 지역의 전반적인 아파트 시세는 상승세를 보이나, 장생포동의 구체적인 아파트 시세는 상대적으로 낮은 편임을 고려할 때, 본 물건의 입찰가는 주변 시세, 낙찰가율, 부동산 시장 동향 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 함.

유찰 가능성을 염두에 두고, 보수적인 접근을 권장함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.