나이스옥션 법원경매 울산 2023타경108632 [6] 울산광역시 남구 장생포동 267-1 (주)태영화학 사원아파트 1층108호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브감정 · 평가일 2023.08.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 울산광역시 남구 장생포동에 소재하며 "울산해양공원" 북서측 인근에 소재하는 구분건물로서 주위는 자연림, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상까지 차량접근 가능하며, 일반적 교통상황 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건 중 1층 102호 외 32개호로
외벽: 모르타르 위 페인팅 등.
내벽: 벽지바름, 타일붙임 등.
창호: 샷시창호 등.

이용상태

아파트임.

설비내역

위생 및 급배수설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 기준시점 현재 주거용(아파트) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

주변 가로망 상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 울산지방법원 2023타경108632 (6) 사건의 부동산 강제경매 물건에 대한 정보를 제공합니다.

* 사건번호: 울산지방법원 2023타경108632 (6)

* 소재지: 울산광역시 남구 장생포동 267-1 (주)태영화학 사원아파트 1층 108호

* 용도: 아파트

* 건물면적: 49.65㎡ (약 15.01평, 전용면적)

* 토지면적: 78.24㎡ (약 23.68평, 토지지분)

* 감정가: 70,000,000원

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 맨텍주식회사

* 작성일: 2026년 4월 15일

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 물건은 울산광역시 남구 장생포동에 소재하며, "울산해양공원" 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 자연림, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 대상 물건까지 차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 주변 가로망 상태 또한 보통입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 준공업지역에 속하며, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따른 가축사육제한구역, 공항시설법에 따른 장애물 제한표면구역으로 지정되어 있습니다.

* 주변 시설:

* 인근에 울산해양공원이 위치하여 녹지 및 휴식 공간 접근성이 좋습니다.

* 주변에 자연림이 분포하고 있어 쾌적한 환경을 기대할 수 있습니다.

* 장생포항이 인근에 있어 해양 관련 시설 및 관광 인프라를 활용할 수 있습니다.

* 국립울산과학관이 인근에 있어 교육 및 문화 시설 이용이 용이합니다.

* 장생포동 주민센터, 파출소 등 공공시설이 인근에 위치합니다.

* (주의: 장생포동은 산업단지 및 항만 시설과 인접해 있어 일부 지역의 경우 소음, 분진, 악취 등의 환경적 영향을 받을 가능성이 있으나, 본 물건의 정확한 위치에서는 상대적으로 양호한 환경을 보입니다.)

3. 권리분석

* 등기부현황:

* 말소기준권리: 2021년 4월 16일 접수된 주식회사 씨티건설의 근저당권 (을3) 입니다.

* 본 건의 강제경매 개시 결정 등기(갑6)는 2023년 7월 18일에 접수되었습니다.

* 근저당권, 압류, 가압류, 강제경매 등기 모두 말소 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김옥천

* 보증금: 17,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2006년 6월 9일

* 배당신고일자: 2023년 9월 6일

* 대항력: 있음

* 권리분석상 인수 보증금 합계: 0원

* 대항력 있는 임차인 존재: 임차인 김옥천은 2006년 6월 9일 전입하여 대항력을 갖추고 있으며, 이는 말소기준권리(2021년 4월 16일)보다 선순위에 해당합니다. 배당 신고가 되었으므로 배당을 통해 보증금 전액을 변제받을 수 있을 것으로 보이나, 변제받지 못할 경우 낙찰자가 인수할 가능성이 있습니다. (보증금 17,500,000원)

* 중복사건 및 공동담보: 본 건은 중복사건(2024타경103399)이 존재하며, 공동담보 물건으로 추정됩니다. 이는 경매 절차 및 매각 결과에 영향을 미칠 수 있습니다.

4. 상권분석

본 물건은 (주)태영화학 사원아파트로, 주로 직원 숙소로 사용되었던 아파트 단지에 속합니다. 주변 지역은 자연림과 주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 대규모 상업 지역보다는 주거 및 자연 환경 위주의 상권 특성을 보입니다. 인근 울산해양공원, 국립울산과학관 등은 지역 내 유동인구 증가 요인이 될 수 있습니다.

5. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브 지붕 5층 건물 중 1층 108호입니다. 외벽은 모르타르 위 페인팅, 내벽은 벽지바름 및 타일붙임, 창호는 샷시 창호로 마감되었습니다.

* 설비내역: 위생 및 급배수 설비 등이 설치되어 있습니다.

* 준공연도: 1993년 1월 18일 사용승인된 건물입니다.

* 단지 정보: 총 50세대로 구성된 아파트입니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 김옥천 임차인은 대항력을 보유하고 있으며, 보증금 17,500,000원에 대한 인수 가능성이 존재합니다. (단, 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있음)

* 중복사건 및 공동담보: 여러 경매 사건이 중복으로 진행되거나 공동담보로 묶여 있어, 경매 절차 및 낙찰가에 변동성이 있을 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제한: 가축사육제한구역 및 장애물제한표면구역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

* 건축연도: 1993년 준공으로 약 33년 경과된 건물로, 유지보수 및 리모델링 필요성이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산 남구 장생포동에 위치한 아파트로서, 울산해양공원, 자연림 등 쾌적한 주거 환경을 갖추고 있습니다. 교통 접근성은 보통 수준이며, 주변 생활 편의시설 및 국립울산과학관 등이 인근에 있습니다. 하지만, 대항력 있는 임차인의 존재, 중복사건 및 공동담보 물건이라는 점, 그리고 토지 이용상의 일부 제한은 투자 시 반드시 고려해야 할 사항입니다. 건물 노후도 또한 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 쾌적한 주거 환경: 울산해양공원 및 자연림이 인접하여 산책 등 여가 활동이 용이합니다.

* 국립울산과학관 등 교육/문화 시설 접근성.

* 해당 아파트 단지 내에서 비교적 낮은 감정가 책정 가능성.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 70,000,000원입니다. 예상 입찰가는 인수해야 할 보증금이 0원으로 산정되었으므로, 감정가를 기준으로 주변 시세, 물건 상태, 권리 관계, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 법원 기일 변경 및 유찰 여부에 따라 입찰가가 변동될 수 있습니다. 상세한 시세 조사 및 권리 분석을 통해 적정 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.