나이스옥션 법원경매 울산 2023타경108632 [7] 울산광역시 남구 장생포동 267-1 (주)태영화학 사원아파트 1층109호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브감정 · 평가일 2023.08.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 울산광역시 남구 장생포동에 소재하며 "울산해양공원" 북서측 인근에 소재하는 구분건물로서 주위는 자연림, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상까지 차량접근 가능하며, 일반적 교통상황 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건 중 1층 102호 외 32개호로
외벽: 모르타르 위 페인팅 등.
내벽: 벽지바름, 타일붙임 등.
창호: 샷시창호 등.

이용상태

아파트임.

설비내역

위생 및 급배수설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 기준시점 현재 주거용(아파트) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

주변 가로망 상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

3. 위치 및 주위환경

대상물건은 울산광역시 남구 장생포동 267-1번지에 소재하며, 신주소는 울산광역시 남구 장생포고래로183번길 42입니다. "울산해양공원" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 자연림, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

4. 교통상황

대상 물건까지 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다. 주변 도로망 역시 양호한 편입니다.

5. 토지이용계획 및 제한상태

대상 토지는 도시지역, 준공업지역에 속합니다. 또한, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따른 가축사육제한구역, 공항시설법에 따른 장애물제한표면구역으로 지정되어 있습니다.

6. 권리분석

7. 등기부 현황

등기부상 확인된 말소기준권리는 2021년 04월 16일에 접수된 주식회사 씨티건설의 근저당권 (채권금액 1,100,000,000원)입니다. 본 경매 절차 진행 시 말소기준권리 하위의 모든 권리(압류, 가압류, 강제경매, 임의경매 등)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 등기부상 채권 총액은 1,228,085,966원입니다.

8. 임차인 현황

권리분석 결과, 현재 임차인 중 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 확인됩니다.

총 인수 보증금은 0원입니다.

* 임차인 1

이름: 오

보증금: 20,000,000원

차임: 200,000원

전입일자: 2022-02-03

배당신고일자: 2023-10-04

대항력: 없음. (배당요구를 하여 배당받을 가능성이 있습니다.)

* 임차인 2

이름: 최

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022-02-03

대항력: 없음. (보증금이 없으므로 인수 부담이 없습니다.)

9. 상권분석

10. 주변 시설

대상 물건 인근에는 울산해양공원, 울산고래박물관, 고래문화마을 등 관광 시설이 위치하고 있습니다. 또한, 준공업지역에 해당하며 주변으로는 S-Oil Corporation, SK Gas, SK Energy 등 대규모 산업 단지가 소재하고 있어, 이로 인한 환경적 요인(대기, 소음 등)을 고려할 필요가 있습니다.

11. 생활정보

12. 건물 구조 및 설비

건축물은 철근콘크리트조 슬래브 지붕의 5층 건물 중 1층 109호에 해당하며, 사용승인은 1993년 01월 18일입니다. 외벽은 모르타르 위 페인팅, 내벽은 벽지바름 및 타일 붙임으로 마감되어 있으며, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다. 위생 및 급배수 설비 등 기본적인 설비는 갖추고 있습니다.

13. 잠재적 리스크

14. 권리 관계

본 물건은 중복으로 진행되는 경매 사건(2024타경103399) 및 공동담보 물건으로, 경매 절차 진행 중에 추가적인 권리 변동이나 복잡성이 발생할 가능성이 있습니다. 등기부상 채권 총액이 감정가를 상당히 초과하고 있어, 경매 결과에 영향을 줄 수 있습니다.

15. 특이사항

현재 임대 관계가 불분명합니다. 비록 대항력 있는 임차인은 없으나, 실제 점유 현황 및 거주 관계에 대한 명확한 파악이 필요하며, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

16. 토지이용 제한

토지이용계획상 가축사육제한구역 및 장애물제한표면구역으로 지정되어 있어, 향후 건축물의 증축, 개축 또는 용도 변경 시 관련 법규에 따른 제약이 발생할 수 있습니다.

17. 종합 의견

18. 물건 개요

본 건은 울산광역시 남구 장생포동에 위치한 (주)태영화학 사원아파트로, 감정평가액은 70,000,000원입니다. 아파트의 전용면적은 49.65㎡ (약 15.02평)이며, 토지 지분은 78.24㎡ (약 23.67평)입니다.

19. 권리 분석 요약

등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이며, 낙찰자가 인수해야 할 임차 보증금은 없습니다.

20. 투자 고려 사항

주변에 대규모 산업 단지가 인접해 있어 환경적인 영향을 고려해야 하지만, 울산의 산업 및 관광 중심지로서의 잠재력과 함께 7천만원대의 낮은 감정가는 소액 투자를 가능하게 합니다.

21. 종합 의견

본 물건은 권리상 인수 부담이 없는 아파트로, 낮은 감정가와 소액 투자 가능성이 장점입니다. 다만, 인접한 산업 단지로 인한 환경적 요인과 불분명한 임대 관계로 인한 명도 리스크는 신중하게 검토해야 할 부분입니다. 중복 경매 진행 사실 또한 유의하여 경매 절차를 면밀히 파악해야 합니다.

22. 투자 포인트

23. 소액 투자가능

감정가 7천만원대의 비교적 낮은 금액으로 투자가 가능합니다.

24. 인수 부담 없음

권리분석 결과, 낙찰 후 별도로 인수해야 할 임차 보증금이나 기타 권리가 없는 것으로 판단됩니다.

25. 지역 개발 잠재력

장생포 지역은 관광자원과 산업 기반을 갖춘 곳으로, 향후 지역 개발 및 가치 상승의 잠재력을 지니고 있습니다.

26. 예상 입찰가

27. 산정 근거

본 건의 예상 입찰가는 인수 보증금(0원)을 제외하고 산정됩니다. 주변 시세, 유사 물건 낙찰가율, 현장 조사 결과 등을 종합적으로 분석하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

28. 참고 사항

제공된 정보만으로는 정확한 시세 파악 및 투자 가치 판단에 한계가 있습니다. 따라서, 본 물건에 대한 상세한 현장 조사와 주변 부동산 시장 동향 분석을 통해 합리적인 입찰가를 산정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.