나이스옥션 법원경매 울산 2023타경108632 [5] 울산광역시 남구 장생포동 267-1 (주)태영화학 사원아파트 1층107호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브감정 · 평가일 2023.08.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 울산광역시 남구 장생포동에 소재하며 "울산해양공원" 북서측 인근에 소재하는 구분건물로서 주위는 자연림, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상까지 차량접근 가능하며, 일반적 교통상황 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건 중 1층 102호 외 32개호로
외벽: 모르타르 위 페인팅 등.
내벽: 벽지바름, 타일붙임 등.
창호: 샷시창호 등.

이용상태

아파트임.

설비내역

위생 및 급배수설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 기준시점 현재 주거용(아파트) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

주변 가로망 상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2023타경108632 (5)

소재지: 울산광역시 남구 장생포동 267-1 (주)태영화학 사원아파트 1층107호

구주소: 울산광역시 남구 장생포동 267-1

신주소: 울산광역시 남구 장생포고래로183번길 42 (장생포동)

용도: 아파트

감정가: 70,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 건물 정보

건물명: (주)태영화학 사원아파트

구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 1층

준공일: 1993년 1월 18일

전용면적: 49.65㎡ (약 15.02평)

층수: 총 5층 중 1층

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 토지 정보

토지면적: 78.24㎡ (약 23.67평)

토지지분: 78.24㎡ (약 23.67평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

이용상태: 주거용(아파트) 건부지로 이용 중

1.4. 매각 정보

감정가: 70,000,000원

채권자: 맨텍주식회사

특이사항: 중복사건, 대항력있는임차인, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상물건은 울산광역시 남구 장생포동에 소재하며 "울산해양공원" 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 자연림, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

대상 물건까지 차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 주변 도로 상태

주변 가로망 상태는 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

본 물건의 등기부등본 상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

접수일자 1995-11-13: 소유권이전 (주식회사태영화학)

접수일자 2021-02-10: 소유권이전 (화명주식회사)

접수일자 2021-04-16: 근저당 (주식회사씨티건설, 1,100,000,000원) - 말소기준권리

접수일자 2022-06-14: 압류 (울산세무서장)

접수일자 2022-10-12: 압류 (남구(울산광역시))

접수일자 2023-01-20: 가압류 (맨텍, 128,085,966원)

접수일자 2023-07-18: 강제경매 (맨텍주식회사, 132,172,679원) - 본 경매 사건

접수일자 2023-09-13: 압류 (중구(울산광역시))

접수일자 2024-03-05: 임의경매 (주식회사씨티건설) - 중복 사건

3.2. 인수 권리

제공된 물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 '지상권개요'가 명시되어 있으나, 현재 등기부등본 상 명시된 지상권은 없습니다. 따라서 인수할 권리는 없는 것으로 보입니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 차

보증금: 17,500,000원

차임: 0원

전입일자: 2019년 4월 18일

확정일자: 2021년 2월 23일

배당신고일자: 2023년 10월 10일

대항력: 있음

비고: 인수 보증금 합계 0원

본 건은 대항력 있는 임차인이 존재하나, 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어 매수인이 별도로 부담할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

장생포동은 과거 고래 산업 중심지에서 최근 고래문화마을, 울산해양공원 등 관광지로 변화하고 있는 지역입니다. 본 물건이 소재한 아파트 단지 주변에는 기본적인 근린생활시설이 분포하고 있으며, 관광객 유입에 따른 상권 변화 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 편의점, 소규모 마트 등 기본적인 편의시설이 있으며, 장생포 고래문화특구 내 관련 시설 이용이 편리합니다.

5.2. 교육시설

장생포초등학교, 울산여자상업고등학교 등이 인근에 위치할 것으로 예상됩니다. (정확한 학군 정보는 별도 확인 필요)

5.3. 주변 시설

울산해양공원, 장생포 고래박물관 등 공원 및 관광 시설이 인접해 있습니다. 현재까지 보고된 혐오시설은 없으며, 가축분뇨 관련 법규 및 공항시설법 상의 제한구역에 해당하나, 아파트의 주거 환경에 직접적인 영향을 미칠 가능성은 낮습니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복 경매 사건이 존재하여 매각 절차에 변동이 있을 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인이 있으나, 인수 보증금이 없는 것으로 처리될 것으로 보입니다. (별도 확인 필수)

* 건물 준공연도(1993년)를 고려할 때, 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획 상 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역에 해당합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 남구 장생포동에 위치한 아파트로, 감정가 7천만원 대비 넓은 토지 지분(약 23.67평)을 보유하고 있습니다. 대항력 있는 임차인이 있으나 인수 보증금은 없는 것으로 명시되어 권리관계는 비교적 명확해 보입니다. 주변 관광 시설과의 인접성이 좋으며, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있을 것으로 판단됩니다. 다만, 중복 경매 및 건물 노후도 등의 사항은 추가 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 낮은 감정가: 7천만원의 감정가는 시장 상황에 따라 매력적인 진입 가격이 될 수 있습니다.

* 토지 지분: 아파트임에도 불구하고 상당한 면적의 토지 지분을 확보하고 있습니다.

* 대항력 있는 임차인 관련 리스크 해소: 인수 보증금이 0원으로 명시되어 매수인의 부담이 없습니다.

* 관광지 인접: 울산해양공원, 고래박물관 등 관광 인프라 접근성이 좋습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수 보증금(0원)을 제외한 감정가 70,000,000원을 기준으로, 주변 시세, 건물 상태, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 본 보고서에서는 상세한 시세 조사가 이루어지지 않았으므로, 구체적인 예상 입찰가 제시에는 한계가 있습니다. 그러나 위에서 제시된 권리사항 및 입지 조건 등을 고려할 때, 보수적으로 접근한다면 감정가를 하회하는 수준에서 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.