나이스옥션 법원경매 울산 2023타경108632 [8] 울산광역시 남구 장생포동 267-1 (주)태영화학 사원아파트 1층110호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브감정 · 평가일 2023.08.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 울산광역시 남구 장생포동에 소재하며 "울산해양공원" 북서측 인근에 소재하는 구분건물로서 주위는 자연림, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상까지 차량접근 가능하며, 일반적 교통상황 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건 중 1층 102호 외 32개호로
외벽: 모르타르 위 페인팅 등.
내벽: 벽지바름, 타일붙임 등.
창호: 샷시창호 등.

이용상태

아파트임.

설비내역

위생 및 급배수설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 기준시점 현재 주거용(아파트) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

주변 가로망 상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 정보

사건번호: 울산지방법원 2023타경108632 (8)

소재지: 울산광역시 남구 장생포동 267-1 (주)태영화학 사원아파트 1층110호 (신 주소: 울산광역시 남구 장생포고래로183번길 42)

용도: 아파트

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 맨텍주식회사

감정가: 70,000,000원

1.2. 면적 정보

토지면적: 78.24㎡ (약 23.67평)

건물면적 (전용면적): 49.65㎡ (약 15.02평)

건물면적 (분양면적): 제공 정보 없음

1.3. 매각 대상 및 조건

매각대상: 토지/건물 일괄매각

매각물건종별: 집합건물

특이사항: 중복사건, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 울산광역시 남구 장생포동에 소재하며 "울산해양공원" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 자연림, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다. (주)태영화학 사원아파트 단지의 5층 건물 중 1층 110호에 해당합니다.

2.2. 교통상황

대상 물건까지 차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 주변 가로망 상태 또한 양호합니다.

2.3. 건물의 구조 및 이용상태

건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 1층에 위치합니다. 외벽은 모르타르 위 페인팅 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지 바름 및 타일 붙임 등이며, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다. 위생 및 급배수 설비 등이 설치되어 있습니다. 현재 아파트로 이용 중입니다.

2.4. 토지 이용상태 및 계획

토지는 부정형의 토지로, 현재 주거용(아파트) 건부지로 이용 중입니다. 토지이용계획상으로는 도시지역, 준공업지역이며, 가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률) 및 장애물제한표면구역(공항시설법)에 해당합니다. 공부와의 차이는 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

본 건물의 임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인: 박

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022-06-15

대항력: 없음

비고: 권리분석상 인수되는 보증금 없음.

* 임차인: 조

보증금: 40,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-06-15

확정일자: 2022-06-17

배당신고일자: 2023-08-16

대항력: 없음

비고: 권리분석상 인수되는 보증금 없음.

인수 보증금 합계: 0원

3.2. 등기부 현황

등기부상 총 채무액(등기부채권 총액)은 1,228,085,966원입니다.

말소기준권리는 2021년 4월 16일 접수된 주식회사 씨티건설의 근저당권(을3)입니다.

등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

주요 등기사항 요약:

* 소유권 이전: 주식회사태영화학 (1995-11-13), 화명주식회사 (2021-02-10)

* 근저당: 주식회사씨티건설 (2021-04-16, 말소기준권리)

* 압류: 울산세무서장 (2022-06-14, 말소), 남구(울산광역시) (2022-10-12, 말소)

* 가압류: 맨텍 (2023-01-20, 말소)

* 강제경매: 맨텍주식회사 (2023-07-18, 말소) - 본건 경매 사건 (2023타경108632)

* 압류: 중구(울산광역시) (2023-09-13, 말소)

* 임의경매: 주식회사씨티건설 (2024-03-05, 말소) - 사건번호 2024타경103399

3.3. 물건명세서 참고사항

작성일: 2026-04-15

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 등 특이사항 없음)

4. 상권분석

4.1. 주변 시설 및 상권

대상 물건이 위치한 장생포동은 과거 고래잡이 전진기지로 번성했던 지역으로, 현재는 고래문화마을 등 체험형 관광시설 개발을 통해 과거의 명성을 되찾으려는 노력이 진행 중입니다. 인근에는 울산해양공원과 같은 자연 친화적인 공간이 있으며, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

실거래가 정보에 따르면, (주)태영화학사원 아파트의 경우 2021년 10월 3층 물건이 6,900만원, 2021년 10월 3층 물건이 9,500만원에 거래된 이력이 있습니다. 울산 남구 전체 아파트 시세는 대체로 높은 편이나, 장생포동 지역의 경우 구도심의 특성 및 개발 상황에 따라 개별적인 가치 평가가 필요합니다.

4.2. 혐오시설 여부

주변 지역에 대한 조사 결과, 대상 물건 인근에 직접적인 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)이 소재한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 해당 지역은 과거 산업 단지 및 항만 시설과 인접해 있어 지역 특성상 일부 공업 시설이나 관련 시설이 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

대상 물건은 5층 규모의 아파트 단지 내 1층에 위치하여 상대적으로 접근성이 용이합니다. 울산해양공원이 인접하여 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있으며, 주거지 인근으로 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육 및 문화

장생포동 및 인근 지역에는 다양한 문화관광 시설이 조성되고 있습니다. 특히 고래문화마을, 공중그네, 카트 등 체험형 관광 시설들이 활성화되고 있어 여가 및 문화생활을 즐길 수 있습니다. 교육 시설 관련 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 일반적인 아파트 단지로서 기본적인 교육 환경은 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복 사건 및 공동 담보

본건(2023타경108632)은 중복사건 및 공동담보로 분류되어 있습니다. 이는 동일 물건에 대해 여러 개의 경매 사건이 진행 중이거나, 여러 부동산에 공동으로 담보가 설정되었음을 의미합니다. 특히, 본건과 동일한 부동산에 대한 별도의 임의경매 사건(2024타경103399, 주식회사 씨티건설 신청)이 등기부상 확인됩니다. 이로 인해 매각 절차의 혼선, 낙찰 후 인수 관계의 복잡성, 또는 매각 불허가 등의 위험이 존재할 수 있습니다.

6.2. 감정가와 채무 총액의 현저한 불일치

감정가가 70,000,000원으로 매우 낮게 책정된 반면, 등기부상 채무 총액은 1,228,085,966원에 달합니다. 이러한 큰 차이는 감정평가의 오류, 채권자의 의도적인 낮은 감정가 신청, 또는 담보권자가 채무 회수를 포기하고 낮은 가격으로 경매를 신청하는 등의 복합적인 원인일 수 있습니다. 이로 인해 실제 경매 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 높으며, 입찰가 산정에 신중한 접근이 필요합니다.

6.3. 토지 이용 제한

토지이용계획 상 가축사육제한구역 및 장애물제한표면구역에 해당하여, 향후 건축 행위 등 토지 이용에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 울산광역시 남구 장생포동에 위치한 (주)태영화학 사원아파트 1층 110호입니다. 입지적으로는 울산해양공원 인근에 위치하여 자연 친화적인 환경을 갖추고 있으며, 장생포 지역의 관광 개발과 함께 생활 환경 개선이 기대되는 곳입니다. 권리 분석상 임차인의 대항력은 없으며, 인수되는 보증금은 0원이므로 낙찰자는 권리상의 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다.

하지만, 본건은 중복 사건 및 공동 담보 물건으로, 동일 부동산에 대한 다른 경매 사건(2024타경103399)이 존재하여 매각 절차 및 낙찰 후의 인수에 복잡성이 따를 수 있습니다. 또한, 7천만원의 감정가와 12억원을 상회하는 등기부상 채무 총액 간의 극명한 차이는 본건의 가장 큰 위험 요소입니다. 이로 인해 정확한 가치 판단과 향후 경매 진행 과정에 대한 면밀한 조사가 필수적입니다. 토지 이용에 있어 가축사육제한구역 및 장애물제한표면구역과 같은 일부 제한 사항도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 장생포 지역의 관광 활성화 및 지속적인 개발에 따른 미래 가치 상승 잠재력.

* 울산해양공원 인근의 쾌적한 자연환경.

* 권리 분석상 인수되는 임차 보증금 없음 (대항력 있는 임차인 없음).

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 현재 제공된 정보만으로는 정확한 산정이 어렵습니다. 가장 큰 이유는 감정가(70,000,000원)와 등기부 채권 총액(1,228,085,966원) 간의 심각한 불일치로 인해 부동산의 실제 가치에 대한 판단이 불분명하기 때문입니다. 또한, 중복 사건이라는 특수성으로 인해 경매 절차 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

따라서, 정확한 입찰가 결정을 위해서는 다음과 같은 추가적인 조사가 선행되어야 합니다.

1. 감정가와 채무 총액의 불일치 사유 확인 (감정평가사의 재확인, 채권자와의 소통 등).

2. 동일 부동산에 대한 다른 경매 사건(2024타경103399)의 진행 상황 및 예상 낙찰가 확인.

3. 최근 인근 지역 아파트 시세 변동 추이 및 유사 물건의 실제 거래 사례 비교 분석.

4. 현장 방문을 통한 건물 상태 및 주변 환경에 대한 상세 조사.

상기 조사 결과를 바탕으로, 잠재적 위험 요소를 충분히 고려한 보수적인 접근이 필요할 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.