나이스옥션 법원경매 울산 2023타경108632 [9] 울산광역시 남구 장생포동 267-1 (주)태영화학 사원아파트 2층201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브감정 · 평가일 2023.08.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 울산광역시 남구 장생포동에 소재하며 "울산해양공원" 북서측 인근에 소재하는 구분건물로서 주위는 자연림, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상까지 차량접근 가능하며, 일반적 교통상황 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건 중 1층 102호 외 32개호로
외벽: 모르타르 위 페인팅 등.
내벽: 벽지바름, 타일붙임 등.
창호: 샷시창호 등.

이용상태

아파트임.

설비내역

위생 및 급배수설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 기준시점 현재 주거용(아파트) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

주변 가로망 상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2023타경108632 (9)

소재지: 울산광역시 남구 장생포동 267-1, (주)태영화학 사원아파트 2층201호

용도: 아파트

감정가: 68,000,000원

면적:

* 토지: 78.24㎡ (약 23.67평)

* 건물: 49.65㎡ (약 15.02평) - 전용면적

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

1.1. 입지조건

* 위치: 울산광역시 남구 장생포동, "울산해양공원" 북서측 인근에 소재합니다.

* 주변환경: 자연림, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 일부 지역은 산업 및 항만 시설과 인접할 수 있습니다.

* 교통: 차량 접근은 가능하며, 주변 도로망 상태는 보통 수준입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리:

* (을3) 주식회사씨티건설 근저당권 (접수일자: 2021-04-16)

* 소멸주의 적용: 말소기준권리보다 후순위인 대부분의 권리(근저당, 압류, 가압류, 강제경매, 임의경매)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 인수주의 고려 대상:

* 임차인 현황:

* * 허경숙

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-03-02

* 확정일자: 2022-08-22

* 배당신고일자: 2023-10-10

* 대항력: 있음

* 비고: 본 임차인은 해당 물건의 채권자(맨텍주식회사)의 가압류(갑5)보다 선순위로 전입하였으며, 대항력을 갖추고 있습니다. 또한, 임차인 본인이 40,000,000원의 가압류(갑6)를 설정한 이력이 있습니다. 매각으로 인해 해당 가압류(갑6)는 소멸되지만, 임차인의 대항력 유무에 따른 보증금 인수 가능성을 신중히 검토해야 합니다.

* * 허현숙

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-03-02

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 있음

* 비고: 허경숙과 동일한 전입일자를 가지고 있으며 대항력이 있으나, 보증금 및 확정일자에 대한 정보가 누락되어 있습니다. 보증금액이 미상인 임차인이 대항력을 갖는 경우, 낙찰자가 해당 보증금 전액 또는 일부를 인수해야 할 위험이 있으므로, 이에 대한 철저한 조사가 반드시 필요합니다.

* 권리분석 요약:

* 대항력 있는 임차인(허경숙)의 보증금 40,000,000원 인수 가능성이 존재합니다.

* 특히, 임차인 허현숙의 경우 정보 부족으로 인해 인수 보증금액을 특정하기 어려워 추가적인 위험 요인이 됩니다.

* 제공된 정보에 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, 이는 경매 절차에서 배당 등으로 충당될 예정임을 의미할 수 있으며, 낙찰자의 직접적인 추가 납입이 없을 수 있다는 의미일 수 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 권리는 별도로 확인되어야 합니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 울산 남구 장생포동은 역사적으로 고래 산업과 관련된 지역이며, 현재는 해양공원, 고래문화마을 등 관광 및 휴양 시설과 더불어 일부 산업 시설 및 주거 지역이 혼재된 복합적인 특성을 보입니다.

* 주변 시설: 울산해양공원, 고래문화마을 등 근린 생활시설이 있으며, 주거용 아파트 단지가 형성되어 있습니다. 대규모 산업 단지와의 인접성은 지도상 직접 확인되지 않으나, 장생포 지역의 전반적인 산업적 배경을 고려할 필요가 있습니다. 혐오시설로 분류될 만한 시설이 해당 물건 바로 인근에 위치한다는 정보는 현재 파악되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 대형마트, 백화점 등 편의시설 이용을 위해서는 인근 다른 지역으로 이동이 필요할 수 있습니다.

* 주거환경: (주)태영화학 사원아파트로, 오래된 아파트 단지로 추정됩니다. 전용면적 49.65㎡ (약 15.02평)으로 소형 평수에 해당합니다.

* 교통: 차량 접근은 가능하나, 대중교통 이용 편의성에 대한 구체적인 정보는 부족합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 불확실성: 대항력 있는 임차인(허경숙)의 보증금 40,000,000원 인수 가능성과, 정보가 누락된 임차인(허현숙)으로 인한 추가 인수금 발생 위험이 가장 큰 리스크입니다.

* 중복 사건 가능성: 사건번호에 (9) 표기가 있고, 타 경매 사건(2024타경103399)이 병존하는 것으로 보아, 복잡한 권리 관계 및 절차 진행 가능성이 있습니다.

* 공동담보 물건: 해당 물건이 다른 담보물과 함께 묶여 경매될 경우, 전체 담보물의 경매 진행 상황에 따라 본 건의 매각 절차에 영향을 받을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 울산 남구 장생포동에 위치한 (주)태영화학 사원아파트 2층 201호로, 감정가는 68,000,000원입니다.

주요 리스크 요인은 대항력 있는 임차인 허경숙(보증금 40,000,000원) 및 정보가 불확실한 임차인 허현숙으로 인한 보증금 인수 부담입니다. 특히, 허현숙의 경우 정보 미비로 인해 예상치 못한 추가 인수 금액이 발생할 수 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보가 낙찰자의 직접적인 보증금 추가 납입 부담이 없음을 시사할 수 있으나, 임차인의 대항력은 여전히 유효하므로 면밀한 조사가 필수적입니다.

중복 사건 및 공동담보 물건이라는 점 또한 권리 분석을 복잡하게 만듭니다.

이러한 명확한 리스크에도 불구하고, 감정가 대비 저렴한 취득 가능성과 향후 지역 개발 등을 고려한 투자 관점에서는 신중한 접근이 가능합니다.

1.7. 투자 포인트

* 시세 대비 저렴한 감정가: 68,000,000원의 감정가는 시장 가격 대비 잠재적 투자 가치가 있을 수 있습니다.

* 권리관계 명확화 시: 임차인 관련 위험만 명확히 정리된다면, 말소기준권리 후순위로 비교적 단순한 권리 구조를 확보할 수 있습니다.

* 장생포 지역의 잠재적 가치: 관광지화 및 지역 개발 가능성에 따른 미래 가치 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본건의 명확한 권리 분석, 특히 대항력 있는 임차인(허경숙)의 보증금 40,000,000원 인수 여부와 임차인 허현숙의 미확인 보증금액, 그리고 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

'인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보가 낙찰자의 추가적인 보증금 부담이 없음을 의미한다고 가정하더라도, 임차인의 배당 순위 및 금액에 따라 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 낙찰자가 이를 인수하게 될 가능성을 배제할 수 없습니다.

따라서, 임차인 보증금 인수액을 제외한 금액을 기준으로, 감정가의 80% ~ 100% 범위 내에서 (약 54,400,000원 ~ 68,000,000원) 낙찰가율과 입찰 희망가의 적정성을 면밀히 검토해야 합니다.

본건의 경우, 임차인 정보의 불확실성으로 인해 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 반드시 현장 조사 및 법원 조사를 통해 임차인 관련 모든 사항을 명확히 확인한 후 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.