나이스옥션 법원경매 울산 2023타경108632 [3] 울산광역시 남구 장생포동 267-1 (주)태영화학 사원아파트 1층104호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브감정 · 평가일 2023.08.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 울산광역시 남구 장생포동에 소재하며 "울산해양공원" 북서측 인근에 소재하는 구분건물로서 주위는 자연림, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상까지 차량접근 가능하며, 일반적 교통상황 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건 중 1층 102호 외 32개호로
외벽: 모르타르 위 페인팅 등.
내벽: 벽지바름, 타일붙임 등.
창호: 샷시창호 등.

이용상태

아파트임.

설비내역

위생 및 급배수설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 기준시점 현재 주거용(아파트) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

주변 가로망 상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

울산지방법원 2023타경108632 (3)

소재지

울산광역시 남구 장생포동 267-1 (주)태영화학 사원아파트 1층104호 (신 주소: 울산광역시 남구 장생포고래로183번길 42)

용도

아파트

감정가

70,000,000원

토지면적

78. 24㎡ (약 23.67평)

건물면적

전용면적: 49.65㎡ (약 15.02평)

분양면적: 약 61.42㎡ (약 18.58평) (건축물대장상 총 연면적 3070.79㎡, 총 50호 기준 추정)

매각대상

토지 및 건물 일괄매각

경매구분

부동산강제경매

채권자

맨텍주식회사 (등기부상 확인)

준공일

1993년 1월 18일

1.1. 입지조건

주변 환경

대상 물건은 울산광역시 남구 장생포동에 위치하며, "울산해양공원" 북서측 인근에 소재합니다. 주변 지역은 자연림, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 형성되어 있습니다.

교통

차량으로 접근이 용이하며, 주변 도로망 상태는 전반적으로 보통 수준입니다. 대중교통 이용 편의성은 일반적인 수준으로 판단됩니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태

본 물건의 토지는 도시지역, 준공업지역에 속해 있습니다. 또한, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따른 가축사육제한구역 및 공항시설법에 따른 장애물제한표면구역에 포함되어 있어, 향후 토지 이용에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리

2021년 4월 16일 접수된 주식회사 씨티건설의 근저당권 (을3)이 말소기준권리가 됩니다.

소유권 이전 내역

초기 소유자는 주식회사 태영화학이었으며, 이후 화명주식회사로 소유권이 이전되었습니다.

등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 약 1,228,085,966원입니다.

임차인 현황

* 엄윤민: 보증금 40,000,000원, 차임 없음. 2022년 4월 4일 전입 및 확정일자, 2023년 9월 7일 배당신고. 대항력 없음.

* 최의분: 보증금 0원, 차임 없음. 2022년 4월 4일 전입. 확정일자 및 배당신고 없음. 대항력 없음.

인수 보증금 합계

0원

매각으로 소멸되지 않는 권리

감정평가서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 기재되어 있지 않습니다.

1.3. 상권분석

주변 상업 시설

대상 물건 인근에는 근린생활시설이 소재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.4. 생활정보

편의시설

단지 내 또는 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

교통

차량 접근성을 바탕으로 울산 시내 및 인근 지역으로의 이동이 용이할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

중복 사건 및 공동 담보

본 사건은 중복 사건 및 공동 담보 물건으로, 경매 진행 과정에서 추가적인 복잡성이 발생할 수 있습니다.

임대 관계 미상

임대 관계가 불명확하여 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

토지 이용 제한

준공업지역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역 등 법적 규제로 인한 개발 또는 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

주변 시설

장생포동은 과거 고래 산업의 중심지였으며, 현재는 고래문화특구 등으로 조성되어 관광 및 지역 특색을 가지고 있습니다. 인근에 산업단지 및 항만 시설이 위치할 수 있으나, 직접적인 혐오 시설의 존재는 확인되지 않았습니다. (단, 지역적 특성으로 인해 개인에 따라 환경 선호도는 다를 수 있습니다.)

1.6. 종합 의견

울산광역시 남구 장생포동에 위치한 (주)태영화학 사원아파트 1층 104호는 방대한 채무 관계와 복수의 강제 및 임의 경매로 인해 진행되는 물건입니다. 감정가는 7천만원으로 책정되었으나, 등기부상 채무 총액이 매우 높은 점, 임대차 관계가 불명확한 점, 토지 이용에 일부 제한이 있는 점 등은 신중한 접근이 필요합니다. 하지만 비교적 저렴한 감정가와 일괄 매각 대상이라는 점은 잠재적 투자 가치를 고려해볼 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 장생포 지역의 개발 계획 및 관광 자원과의 연계성: 울산해양공원 인근에 위치하며, 장생포 지역의 문화적 특색을 활용한 개발 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

* 낮은 감정가: 7천만원이라는 감정가는 현재 시장 상황 및 물건의 제반 사항을 고려할 때, 잠재적인 시세 차익을 기대할 수 있는 수준으로 판단됩니다.

1.8. 예상 입찰가

인수해야 할 보증금이 없는 점을 고려하면, 감정가 70,000,000원을 기준으로 입찰가를 산정해 볼 수 있습니다. 그러나 물건의 명도 난이도, 추가적인 권리 관계, 시장 동향 등을 면밀히 분석하여 보수적으로 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다. 법원 경매 정보 및 현장 조사를 통해 물건의 실제 가치를 재평가한 후, 경쟁 상황을 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.