나이스옥션 법원경매 울산 2023타경108632 [4] 울산광역시 남구 장생포동 267-1 (주)태영화학 사원아파트 1층105호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브감정 · 평가일 2023.08.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 울산광역시 남구 장생포동에 소재하며 "울산해양공원" 북서측 인근에 소재하는 구분건물로서 주위는 자연림, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상까지 차량접근 가능하며, 일반적 교통상황 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건 중 1층 102호 외 32개호로
외벽: 모르타르 위 페인팅 등.
내벽: 벽지바름, 타일붙임 등.
창호: 샷시창호 등.

이용상태

아파트임.

설비내역

위생 및 급배수설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 기준시점 현재 주거용(아파트) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

주변 가로망 상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

사건번호: 울산지방법원 2023타경108632 (4)

소재지: 울산광역시 남구 장생포동 267-1 (주)태영화학 사원아파트 1층105호

용도: 아파트

감정가: 70,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적 정보

토지면적: 78.24㎡ (약 23.67평)

토지 지분: 78.24㎡ (약 23.67평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적(전용면적): 49.65㎡ (약 15.02평)

건물 지분: 49.65㎡ (약 15.02평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 권리분석 요약

채권자: 맨OOOOOO

특이사항: 중복사건, 대항력있는임차인, 공동담보

말소기준권리: 주식회사씨티건설 근저당권 (2021.04.16.)

인수되는 권리: 박 주택임차권 (보증금 17,500,000원)

말소되는 권리: 위 말소기준권리 이후 등기된 권리 일체

1.4. 임차인 현황

임차인: 박

보증금: 17,500,000원

차임: 0원

전입일자: 2013-03-04

확정일자: 2020-09-29

배당신고일자: 2023-09-19

대항력: 있음

인수 여부: 인수 (보증금 전액이 배당으로 변제되지 아니하면 잔액 매수인이 인수)

비고: 임차인은 대항력 있는 임차인으로, 임대차 보증금 17,500,000원 중 배당받지 못한 금액은 매수인이 인수해야 합니다.

1.5. 등기부 요약

구분건물 등기부상 소유권 이전 및 변동 내역과 각종 권리 설정 및 말소 내역이 확인됩니다. 말소기준권리 이후에 설정된 압류, 가압류, 강제경매, 임의경매 등은 매각으로 소멸될 예정입니다. 다만, 을구 6번 주택임차권은 등기부상으로는 말소기준권리 이후에 설정되었으나, 물건명세서상 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 명시되어 있어 매각 후에도 인수될 예정입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

대상 물건은 울산광역시 남구 장생포동에 소재하며 "울산해양공원" 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 자연림, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 주변 가로망 상태는 보통 수준으로 평가됩니다. 대중교통 이용 편의성은 일반적인 수준입니다.

2.3. 토지 이용 상태

토지는 부정형으로, 현재 주거용(아파트) 건물 부지로 이용 중입니다.

3. 권리분석

3.1. 분석 개요

본 물건은 부동산강제경매 사건으로, 다수의 권리 관계가 존재합니다. 권리 분석 결과, 주택임차인의 대항력 존재로 인한 보증금 인수 부담이 주요 쟁점입니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸 권리

주식회사씨티건설의 근저당권(을3, 2021.04.16.)이 말소기준권리가 됩니다. 이 날짜 이후로 접수된 울산세무서장 압류(갑2), 남구(울산광역시) 압류(갑4), 맨텍 가압류(갑5), 맨텍 주식회사 강제경매(갑6), 중구(울산광역시) 압류(갑7), 주식회사씨티건설 임의경매(갑8) 등은 매각으로 모두 소멸됩니다.

3.3. 인수되는 권리

가장 중요한 권리는 임차인 박 의 주택임차권(을6)입니다. 전입일자 2013-03-04, 확정일자 2020-09-29로 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 17,500,000원입니다. 이 보증금 전액이 배당으로 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

3.4. 기타 권리

최초 소유권 이전은 주식회사태영화학(갑1)으로부터 시작되었으며, 이후 화명주식회사(갑2)로 소유권이 이전되었습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

대상 물건 인근에 울산해양공원이 위치하여 자연 환경이 양호합니다. 또한, 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

4.2. 상업 시설

구체적인 상권 규모나 밀집도는 제공된 정보만으로는 파악하기 어려우나, 근린생활시설이 존재함을 통해 지역 내 기본적인 상업 기능이 수행되고 있음을 알 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

(주)태영화학 사원아파트로, 비교적 조용한 주거 환경을 형성하고 있을 것으로 예상됩니다. 5층 건물 중 1층에 해당합니다.

5.2. 편의시설

울산해양공원 인근이라는 점은 여가 및 휴식 공간으로서 장점이 될 수 있습니다. 또한, 단지 주변의 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설을 이용할 수 있을 것으로 보입니다.

5.3. 교육 및 의료 시설

제공된 정보만으로는 주변 교육 및 의료 시설에 대한 구체적인 정보를 파악하기 어렵습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 부담

가장 큰 리스크는 보증금 17,500,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 배당 후 잔액 인수 가능성이 있다는 점입니다. 이는 낙찰가의 총 부담액을 증가시키는 요인이 됩니다.

6.2. 중복 사건 및 공동 담보

중복 사건이 존재한다는 것은 동일 물건에 대해 다른 경매 절차가 진행 중일 수 있음을 의미하며, 공동 담보 물건이 있다는 것은 경매 대상 외 다른 자산이 담보로 제공되었을 가능성을 시사합니다. 이는 향후 경매 진행 및 낙찰에 영향을 줄 수 있습니다.

6.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

물건 소재지는 도시지역, 준공업지역으로 분류되어 있으며, 가축사육제한구역 및 장애물제한표면구역(공항시설법)에 해당합니다. 이러한 토지 이용 규제는 향후 재건축이나 용도 변경 등에 제약이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 남구 장생포동에 위치한 아파트 경매 건으로, 감정가 70,000,000원에 대한 권리 분석 결과, 대항력 있는 임차인의 보증금 17,500,000원을 인수해야 하는 부담이 있습니다. 이는 입찰 시 반드시 고려해야 할 사항입니다. 주변 환경으로는 울산해양공원이 인접해 있으며, 기본적인 교통 및 생활 편의시설 이용이 가능한 입지입니다. 중복 사건 및 공동 담보 등의 특이사항도 확인되므로, 면밀한 추가 조사가 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 이점

울산해양공원 인근에 위치하여 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

8.2. 저평가 가능성

대항력 있는 임차인으로 인한 보증금 인수 부담 때문에 일반 경쟁이 상대적으로 덜할 수 있으며, 이를 고려한 적정가 산정 시 투자 기회가 될 수 있습니다.

8.3. 지역 개발 잠재력

장생포동 일대의 장기적인 지역 개발 및 가치 상승 잠재력을 고려해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 70,000,000원입니다. 그러나 매수인은 대항력 있는 임차인 박 에게 지급해야 할 임대차 보증금 17,500,000원을 인수해야 합니다. 따라서 실제 입찰가 산정 시에는 인수 보증금을 제외한 순수 부동산 가치와 명도 비용, 기타 부대 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 현재 감정가 수준에서 인수 보증금을 제외한 금액을 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

10. 추가 정보 확인 사항

10.1. 주변 혐오시설 조사

울산광역시 남구 장생포동 267-1 일대에 대한 지도 검색 결과, 인근에 산업 시설(예: 석유화학단지)이 존재할 수 있으며, 이에 따른 환경적 영향을 고려할 필요가 있습니다. 다만, 직접적인 혐오시설로 분류될 만한 시설은 명확히 확인되지 않았습니다. (10.1.1. 지도검색 결과: 장생포동 일대는 과거 산업단지 및 항만 시설과 연계되어 있어 일부 환경적 요인이 존재할 수 있습니다. 다만, 본 물건지와 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.