나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11661 [3] 울산광역시 남구 삼산동 1403-3 태화강더뷰 20층2015호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람감정 · 평가일 2025.05.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 남구 삼산동 소재 ""삼신초등학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어있으며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상20층 건물 내 11층 1101호 외 2개호(12층 1215호, 20층 2015호)로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 치장석 붙임 마감 등,
창호 : 샤시창호 등임.

이용상태

본건 기호(1~3)은 아파트(도시형생활주택)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수 설비, 전기설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지와 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 공동주택 및 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

주변 가로망 상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

본건 기호(1~3) : 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(삼산지구), 광로2류(폭 50m~70m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상
2. 기타 : 본건 현장조사 시 이해관계인의 폐문부재 등으로 인하여 내부 확인이 곤란하여 관련 공부 및 외부 관찰 등에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으므로, 경매진행 및 응찰 시 내부구조, 관리상태, 리모델링 여부 등에 대한 재확인하신 후 업무진행에 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026-07-12

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경11661 (3)

소재지: 울산광역시 남구 삼산동 1403-3 태화강더뷰 20층2015호

용도: 도시형생활주택

건물명: 태화강더뷰

층: 20층 중 20층

감정가: 98,000,000원

토지면적: 5.49㎡ (약 1.66평)

건물면적: 24.43㎡ (약 7.39평)

경매구분: 청산을 위한 형식적 경매

건축년도: 2017년 6월 (사용승인일 기준)

2. 입지조건

본 물건은 울산광역시 남구 삼산동에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설이 혼재되어 있습니다. 인근에 삼신초등학교가 소재하여 교육 환경을 갖추고 있습니다. 차량 접근이 용이하며, 버스정류장이 인근에 있어 교통이 편리한 편입니다. 또한, 광로2류(폭 50m~70m)에 접합된 토지이용계획을 가지고 있습니다.

* 위치 및 주위환경:

본건은 울산광역시 남구 삼산동 소재 "삼신초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 전반적인 주위환경은 보통입니다.

* 교통상황:

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

본건은 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(삼산지구), 광로2류(폭 50m~70m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>에 해당합니다.

* 인접 도로상태:

주변 가로망 상태는 보통입니다.

3. 권리분석

본 건은 형식적 경매로 진행되나, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 주의 깊은 권리 분석이 필요합니다.

* 등기부 현황:

말소기준권리는 2025년 4월 17일에 접수된 채무자 윤치성의 상속재산의 파산관재인 장영 명의의 임의경매입니다. 이 외 소유권이전(2017-09-04) 등의 권리가 등기되어 있습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 박주현

* 보증금: 90,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2019-09-20

* 확정일자: 2019-08-09

* 배당신고일자: 2025-06-02

* 대항력: 있음

* 인수 여부: 임차인은 대항력이 있으며, 전입일자와 확정일자가 말소기준권리보다 앞서므로 보증금 90,000,000원은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높습니다. (단, 경매정보 상 '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있어, 배당 순위 및 실제 배당표 확인이 필수적입니다.)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

지상권은 등기사항증명서 상 명시된 바 없으며, 일반적으로 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 별도 확인 필요)

4. 상권분석

본건 소재지인 삼산동은 울산의 주요 상업 및 업무 중심지로, 다양한 편의시설과 상업 시설이 밀집해 있습니다. 현대백화점, 롯데백화점, 롯데마트 등이 위치하여 쇼핑 및 문화생활이 매우 편리합니다. 또한, 울산고속버스터미널과 시외버스터미널이 인근에 있어 교통의 요지입니다.

* 주변 근린생활시설:

다양한 소매점, 음식점, 금융기관 등 각종 근린생활시설이 풍부합니다.

* 주변 지역 특성:

삼산동은 울산의 핵심 상업 지구로서 유동인구가 많으며, 최신 건물과 다양한 문화 시설이 밀집해 있어 젊은층과 직장인들에게 선호도가 높은 지역입니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설:

현대백화점, 롯데백화점, 롯데마트, CGV, 다수의 병원, 은행, 음식점 등이 인접해 있어 생활 편의성이 매우 높습니다.

* 주변 교육시설:

인근에 삼신초등학교가 있으며, 삼산고등학교 등 교육 시설이 위치합니다.

* 혐오시설:

주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 과거 삼산배수장이 악취 문제로 혐오시설로 인식되었으나, 현재는 체육공원으로 조성되어 긍정적인 공간으로 활용되고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련:

대항력 있는 임차인 박OO 씨의 보증금 9,000만원 인수 가능성이 가장 큰 리스크 요인입니다. 경매 정보상 '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재된 점과 실제 임차인의 보증금이 상이하므로, 법원 집행 절차 및 배당표를 철저히 확인해야 합니다.

* 건물 내부 상태:

감정평가서 요약에 따르면, 현장 조사 시 이해관계인의 폐문부재 등으로 내부 확인이 곤란하여 공부 및 외부 관찰에 의한 평가가 이루어졌습니다. 경매 진행 및 응찰 시 내부 구조, 관리 상태, 리모델링 여부 등을 반드시 재확인해야 합니다.

* 형식적 경매:

청산을 위한 형식적 경매라는 점은 채권 회수 절차상의 특징이며, 물건 자체의 하자나 법적 문제와는 직접적인 관련이 적습니다.

7. 종합 의견

본건 '태화강더뷰'는 울산 남구 삼산동의 핵심 상업 지구에 위치한 신축급 도시형생활주택으로, 소형 평형임에도 불구하고 우수한 입지와 편리한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 2017년 준공되어 건물 노후도가 낮다는 장점이 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하며 보증금 인수 여부가 불확실한 점이 가장 큰 리스크 요인으로 작용합니다. 이러한 권리 관계를 명확히 파악하고 내부 상태를 재확인한다면, 안정적인 투자 또는 실거주 목적으로 고려해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 소형 평형: 24.43㎡의 소형 면적으로 1인 가구 또는 소규모 가구의 실거주 수요가 높습니다.

* 탁월한 입지: 울산 남구 삼산동 상업지구 중심에 위치하여 각종 편의시설, 교통, 업무 시설 접근성이 뛰어납니다.

* 비교적 신축: 2017년 준공된 건물로, 유사 지역의 구형 건물 대비 경쟁력이 있습니다.

* 잠재적 시세 상승: 삼산동 지역 개발과 연계하여 향후 시세 상승 여력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

현재 태화강더뷰 단지의 실거래가를 분석한 결과, 2017년 준공된 해당 건물의 24.43㎡(약 7.39평) 면적의 적정 시세는 85,000,000원 ~ 95,000,000원 수준으로 추정됩니다.

* 산정 근거:

울산광역시 남구 삼산동 1403-3번지 '태화강더뷰'의 경우, 2017년 준공되었으며, 유사 면적의 소형 평형 매물이 2026년 3월~4월 기준 8,050만원부터 16,000만원까지 거래된 바 있습니다. (참고: 제공된 JSON 데이터는 주로 '다세대' 주택이며, '태화강더뷰' 자체의 구체적인 소형 평형 거래가는 8,700만원~9,700만원 수준으로 확인됩니다.)

최신 시세 정보에 따르면, 20평대의 경우 8,700만원 내외로 거래가 형성되고 있으며, 본건의 감정가는 9,800만원으로 시세 대비 다소 높게 책정되었습니다.

* 인수 보증금:

임차인 박OO 씨의 보증금 90,000,000원은 대항력으로 인해 낙찰자가 인수할 가능성이 매우 높습니다.

* 예상 입찰가:

대항력 있는 임차인의 보증금 90,000,000원을 인수해야 한다는 점을 감안하면, 실질적인 추가 투입 비용은 매우 낮아집니다.

단, 임차인 보증금 인수 문제는 반드시 법적 절차를 통해 최종 확인이 필요합니다.

만약 보증금 9,000만원 전액을 인수한다고 가정할 때, 시장 가치(약 85,000,000원 ~ 95,000,000원)를 고려하여, 권리 관계를 확인하는 차원에서 70,000,000원 ~ 80,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

이는 임차인 보증금 인수 부담을 고려한 가격이며, 최종 입찰가는 현장 조사 결과, 법원 경매 절차의 진행 상황, 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 또한, 감정가(98,000,000원)보다 현저히 낮은 금액으로 제시하는 것은 경매 절차상 불리하게 작용할 수도 있으므로 신중한 접근이 필요합니다.

본건은 임차인 보증금 인수 여부에 대한 명확한 확인이 최우선적으로 요구되는 물건입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.